【質問】住宅ローンの支払い額をシミュレーション「変動金利が上がった場合の支払い額とローン残高を知りたい」

株式会社ground鈴木です。

住宅ローンについての質問をよく受けます。

特に借り入れについて、返済についての質問を多く受けるのですが、今回もその中のひとつ。

ゼロ仲介 鈴木
シミュレーションをしてお答えしました

総返済額・毎月の返済額・残ローン額をグラフ・表で比較しました。

この記事が、あなたの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

ゼロ仲介 鈴木
弊社のYouTubeチャンネルで「住宅ローンの金融機関を選ぶ基準」について田中と鈴木で話しています

▶参考動画:住宅ローンの金融機関を選ぶ基準(動画時間6分43秒)

この記事の目次

質問

変動金利の融資実行金利(優遇後の金利)が、かなり低いですが、もし今後金利が上昇した場合を考えると、借りた後が不安です。

フラット35とどちらにしようか迷っています。変動金利は金利が上がった場合の毎月の支払額とローンの残高はどれくらいになるのでしょうか。

物件価格は3,280万円で、借入金額は3.280万円(物件価格すべて借り入れ)、借入期間は35年、ボーナス払いなしで考えています。

何か判断基準はないですか。

ゼロ仲介 鈴木
という質問にお答えします

答え

最初に書いておきます。

住宅ローンの借入金融機関えらび、借り入れ金利、借り入れプランえらびに「これが正解」というのはありません。

みなさんすべてに当てはまる「これが正解」というのはないんです。

「じゃあどうしたらいいのか」ていうと、

  • いま住宅ローンはどんな借り方があって
  • 自分の家族はどう借りたいのか返したいのか
  • それにはどの金融機関のどのローンがいいのか

これらをきちんと知って、理解して、えらんだら、それはすべて正解なんです。

この質問では、

「変動金利では金利が上がると言われて不安だ」

ということなので、金利が上がった場合を考えてシミュレーションしてみます。

まずは、シミュレーションをみて、

「この金額なら大丈夫そうかどうか」

「無理かも」

を判断いただけたらと思います。

ヒガシノさん
知って、理解するのが大事やで

(1)借入条件

まずは借り入れ条件を整理。

借入額ボーナス分返済方法
3,280万円0円元利均等返済
ゼロ仲介 鈴木
今回はボーナス払いはありません
ヒガシノさん
繰り上げ返済もなしやで

(2)返済シミュレーション(金利の変動がない場合)

変動金利の適用金利は、池田泉州銀行の0.625%(3大疾病特約付き)でシミュレーションします。

参考記事「池田泉州銀行の住宅ローン」について徹底解説はこちらを参考にしてください。

変動金利で、団体信用生命保険の「3大疾病特約をお得につけたい!」という方は、「池田泉州銀行の住宅ローン」を検討ください。

ゼロ仲介 鈴木
変動金利の場合で、金利の変動がない場合をまずはみてください
ヒガシノさん
よくある返済計画やな

借り入れ時の金利、0.625%が35年間続いた場合です。

ヒガシノさん
まあ、こんなことはありえへんな

この条件で、35年で返済した場合の総返済額はこれです。

返済額返済回数返済期間
3,652万6,485円420回35年0ヶ月

*借入額は3.280万円

元金と利息の割合をグラフにするとこんな感じです。

ヒガシノさん
緑の部分が利息分やで
ゼロ仲介 鈴木
金利が一定なので、一定の割合で金利分が減っています

表にしてみます。

年目回数通常月
返済額
通常月
内元金
通常月
内利息
残元金
1186,96869,88517,08332,730,115
286,96869,92217,04632,660,193
386,96869,95817,01032,590,235
486,96869,99416,97432,520,241
586,96870,03116,93732,450,210
686,96870,06716,90132,380,143
786,96870,10416,86432,310,039
886,96870,14016,82832,239,899
986,96870,17716,79132,169,722
1086,96870,21316,75532,099,509
1186,96870,25016,71832,029,259
1286,96870,28716,68131,958,972
22486,96870,72716,24131,112,672
33686,96871,17015,79830,261,069
44886,96871,61715,35129,404,125
56086,96872,06514,90328,541,812
67286,96872,51714,45127,674,093
78486,96872,97213,99626,800,934
89686,96873,42913,53925,922,303
910886,96873,88913,07925,038,166
1012086,96874,35212,61624,148,487
1113286,96874,81812,15023,253,231
1214486,96875,28711,68122,352,365
1315686,96875,75911,20921,445,852
1416886,96876,23410,73420,533,657
1518086,96876,71210,25619,615,744
1619286,96877,1939,77518,692,078
1720486,96877,6779,29117,762,622
1821686,96878,1648,80416,827,339
1922886,96878,6538,31515,886,194
2024086,96879,1467,82214,939,152
2125286,96879,6437,32513,986,173
2226486,96880,1426,82613,027,220
2327686,96880,6446,32412,062,258
2428886,96881,1505,81811,091,247
2530086,96881,6585,31010,114,150
2631286,96882,1704,7989,130,929
2732486,96882,6854,2838,141,545
2833686,96883,2033,7657,145,960
2934886,96883,7253,2436,144,133
3036086,96884,2502,7185,136,027
3137286,96884,7782,1904,121,605
3238486,96885,3091,6593,100,822
3339686,96885,8441,1242,073,642
3440886,96886,3825861,040,023
3542086,89386,848450

(3)返済シミュレーション(金利が上昇した場合)

これも、変動金利の適用金利は、おなじく池田泉州銀行の0.625%(3大疾病特約付き)でシミュレーションします。

池田泉州銀行
借入総額3,280万円
うちボーナス払い0万円
返済方法元利均等
借入金利1年目~0.625%
11年目~1.250%
21年目~1.700%

借り入れから11年目(2028年)に1.250%21年目(2038年)に1.700%に金利が上がった場合を想定して、シミュレーションしてみます。

この条件で、35年で返済した場合の総返済額はこちら。

返済額返済回数返済期間
3,912万6,638円420回35年0ヶ月

*借入額は3.280万円

元金と利息の割合をグラフにするとこんな感じ。

ヒガシノさん
緑の部分が利息分やで(2回目)
ゼロ仲介 鈴木
緑の利息分がぐっと上がっているところで、金利が上がっています

これもおなじく表にしてみます。

ゼロ仲介 鈴木
赤くなっているところで金利が上がっています
ヒガシノさん
金利が上がった場合の支払い額は、イメージできる?
年目回数通常月
返済額
通常月
内元金
通常月
内利息
残元金
1186,96869,88517,08332,730,115
286,96869,92217,04632,660,193
386,96869,95817,01032,590,235
486,96869,99416,97432,520,241
586,96870,03116,93732,450,210
686,96870,06716,90132,380,143
786,96870,10416,86432,310,039
886,96870,14016,82832,239,899
986,96870,17716,79132,169,722
1086,96870,21316,75532,099,509
1186,96870,25016,71832,029,259
1286,96870,28716,68131,958,972
22486,96870,72716,24131,112,672
33686,96871,17015,79830,261,069
44886,96871,61715,35129,404,125
56086,96872,06514,90328,541,812
67286,96872,51714,45127,674,093
78486,96872,97213,99626,800,934
89686,96873,42913,53925,922,303
910886,96873,88913,07925,038,166
1012086,96874,35212,61624,148,487
1113293,76769,40324,36423,320,399
1214493,76770,27623,49122,481,901
1315693,76771,15922,60821,632,863
1416893,76772,05421,71320,773,149
1518093,76772,96020,80719,902,627
1619293,76773,87719,89019,021,161
1720493,76774,80618,96118,128,613
1821693,76775,74618,02117,224,844
1922893,76776,69817,06916,309,713
2024093,76777,66316,10415,383,078
2125296,88076,26620,61414,474,971
2226496,88077,57319,30713,551,305
2327696,88078,90217,97812,611,814
2428896,88080,25416,62611,656,225
2530096,88081,62915,25110,684,265
2631296,88083,02713,8539,695,652
2732496,88084,45012,4308,690,101
2833696,88085,89710,9837,667,322
2934896,88087,3689,5126,627,022
3036096,88088,8658,0155,568,895
3137296,88090,3886,4924,492,641
3238496,88091,9364,9443,397,947
3339696,88093,5123,3682,284,496
3440896,88095,1141,7661,151,968
3542096,91896,7811370

(4)返済シミュレーション(フラット35の場合)

せっかくなので、最初からフラット35で借り入れた場合のシミュレーションもしてみます。

物件価格すべてをARUHIフラット35(9割以上10割未満の融資)で借り入れた場合の計算です。

ヒガシノさん
借入期間35年、借入期間は「物件価格の9割以上10割以下」の条件の金利やで

▶参考記事:ARUHI住宅ローンの最新の金利情報はこちら。

ARUHIフラット35 最新の実行金利

フラット35 ARUHI
借入総額3,280万円
うちボーナス払い0万円
返済方法元利均等
借入金利1年目~1.560%
11年目~1.560%
21年目~1.560%

フラット35について、くわしい解説はこちら。

あわせて読みたい
住宅ローン「フラット35」とは?。審査内容と条件、金利、メリットやデメリットなどを解説 この記事を読めば「これがわかる!」 フラット35とはなにか(銀行の住宅ローンとの比較) フラット35の特徴とメリットデメリット フラット35の審査内容や条件などについ...
返済額返済回数返済期間
4,258万5,785円420回35年0ヶ月

*借入額は3.280万円

返済状況のグラフ(元金と利息の割合)です。

年目回数通常月
返済額
通常月
内元金
通常月
内利息
残元金
11101,39558,75542,64032,741,245
2101,39558,83242,56332,682,413
3101,39558,90842,48732,623,505
4101,39558,98542,41032,564,520
5101,39559,06242,33332,505,458
6101,39559,13842,25732,446,320
7101,39559,21542,18032,387,105
8101,39559,29242,10332,327,813
9101,39559,36942,02632,268,444
10101,39559,44741,94832,208,997
11101,39559,52441,87132,149,473
12101,39559,60141,79432,089,872
224101,39560,53840,85731,368,583
336101,39561,48939,90630,635,964
448101,39562,45538,94029,891,832
560101,39563,43637,95929,136,011
672101,39564,43336,96228,368,312
784101,39565,44535,95027,588,551
896101,39566,47434,92126,796,540
9108101,39567,51833,87725,992,084
10120101,39568,57932,81625,174,988
11132101,39569,65631,73924,345,055
12144101,39570,75130,64423,502,082
13156101,39571,86229,53322,645,865
14168101,39572,99228,40321,776,193
15180101,39574,13827,25720,892,859
16192101,39575,30326,09219,995,643
17204101,39576,48624,90919,084,332
18216101,39577,68823,70718,158,702
19228101,39578,90922,48617,218,529
20240101,39580,14921,24616,263,583
21252101,39581,40819,98715,293,633
22264101,39582,68718,70814,308,444
23276101,39583,98617,40913,307,775
24288101,39585,30616,08912,291,384
25300101,39586,64614,74911,259,023
26312101,39588,00813,38710,210,441
27324101,39589,39012,0059,145,385
28336101,39590,79510,6008,063,594
29348101,39592,2219,1746,964,807
30360101,39593,6707,7255,848,756
31372101,39595,1426,2534,715,169
32384101,39596,6374,7583,563,769
33396101,39598,1553,2402,394,279
34408101,39599,6981,6971,206,413
35420101,280101,1491310

金利が1.56%やから、毎月の支払い額は変動金利に比べると高めです。

ただし、35年間、420回すべての支払い額が一定です。

まとめ

というわけでもう一度整理。

今回シミュレーションした条件はこちら。

借入額ボーナス分返済方法
3,280万円0円元利均等返済
ヒガシノさん
3,280万円を借り入れた場合やな

(1)金利の変動がない場合

池田泉州銀行
借入総額3,280万円
うちボーナス払い0万円
返済方法元利均等
借入金利1年目~0.625%
6年目~0.625%
11年目~0.625%
返済額返済回数返済期間
3,652万6,485円420回35年0ヶ月

(2)金利が上昇した場合

池田泉州銀行
借入総額3,280万円
うちボーナス払い0万円
返済方法元利均等
借入金利1年目~0.625%
11年目~1.250%
21年目~1.700%
返済額返済回数返済期間
3,912万6,638円420回35年0ヶ月

(3)フラット35の場合

フラット35 ARUHI
借入総額3,280万円
うちボーナス払い0万円
返済方法元利均等
借入金利1年目~1.560%
11年目~1.560%
21年目~1.560%
返済額返済回数返済期間
4,258万5,785円420回35年0ヶ月

(4)まとめのまとめ

総支払額をみると、変動金利で金利が上昇した場合よりもフラット35の場合の方が、250万円ほど高くなりました。

もちろん、これ以上に金利が上昇するかもしれませんし、思ったよりも上昇しないかもしれません。

変動金利の金利が上がった場合(借り入れから11年目(2028年)に1.250%21年目(2038年)に1.700%)を想定してシミュレーションしましたが、金利変動後の毎月の支払額、残ローン額は確認いただけたでしょうか。

シミュレーションをまとめました

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この記事を書いた人

大阪生まれ大阪育ちの44歳。

北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。

「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」

そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。

弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。

住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。

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