三井住友信託銀行の住宅ローンの審査基準を完全解説。借入可能額をシミュレーションをしてみました。

*各データは2020年7月1日時点のものです

ゼロ仲介 田中
こんにちは。ゼロ仲介の田中です

住宅ローンの借り入れを検討していると、候補に挙がることも多い信託系銀行。

信託系銀行はふたつあるんですが、そのひとつ「三井住友信託銀行」

圧倒的な金利の低さ・サービス内容から気になっている方も多いはず。

ヒガシノさん
信託銀行ってちょっと縁ない気がするけどな!

実際のところは、都市銀行に審査基準が近かったり、三菱UFJ信託銀行(もうひとつの信託系銀行)よりも内容が充実していたり。いや、地方銀行に近いサービスもあるかも。

きちんと内容を把握して、借入れ銀行の選択肢に入れていただけたら!

▶この記事を解説している、ゼロ仲介田中のくわしいプロフィールはこちら

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▶参考:三井住友信託銀行の住宅ローンのWebサイトのご案内

この記事では、三井住友信託銀行の住宅ローンについてくわしい説明しますが、公式サイトも参考にご覧ください。
「三井住友信託銀行」の公式サイトはこちら
この記事の目次

三井住友信託銀行住宅ローンの借入金利

変動金利0.445%(変動金利・融資手数料型・家計応援プラン利用)
0.495%(変動金利・保証料型・家計応援プラン利用)
固定金利1.070%(30年固定・融資手数料型・家計応援プラン利用)
1.120%(30年固定・保証料型・家計応援プラン利用)

*各データは2020年7月1日時点のものです

ゼロ仲介 田中
変動金利の金利は、最優遇金利の場合です

年収から計算した借入シミュレーション

ゼロ仲介 田中
年収(左)から計算した借入可能額を(中)35年で借り入れた場合の毎月の支払額(右)です。
年収借入可能額毎月の返済額
250万円1,300万円3万3,602円
300万円1,560万円4万0,323円
350万円1,820万円4万7,043円
400万円2,920万円7万5,476円
450万円3,290万円8万5,040円
500万円3,650万円9万4,345円
550万円4,020万円10万3,909円
600万円4,380万円11万3,215円
650万円4,750万円12万2,778円
700万円5,110万円13万2,084円
750万円5,480万円14万1,648円
800万円5,840万円15万0,953円

上の表は、現在ほかに借り入れがない場合での計算です。

ゼロ仲介 田中
クルマのローン、リボ払いの毎月の支払いがある場合は、別途計算が必要です

▶参考記事:クルマのローン・リボ払いの住宅ローンへの影響については、こちらの記事をご覧ください

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三井住友信託銀行の住宅ローンはこんな人におすすめ・おすすめできない

ゼロ仲介 田中
ひとつひとつ説明しております!

(1)三井住友信託銀行住宅ローンがおすすめな人

  1. 一部上場企業の会社員・公務員
  2. 団体信用生命保険の特約は不要で金利重視な人
  3. 自己資金があり、諸費用+物件価格の2割自己資金を出して残りを借り入れ予定の人
  4. 奥さんが産休中もしくは育休中で収入合算を考えている人(ただし、奥さんは正社員に限る)

① 一部上場企業の会社員・公務員

三井住友信託銀行の住宅ローンは、いい条件の人(勤務先・年収など)に向いています。

(「いい条件の人に向いている」という点では三菱UFJ銀行の住宅ローンと同じです)

②  団体信用生命保険の特約は不要でとにかく金利重視な人

三井住友信託銀行の住宅ローンの最優遇金利は0.475%(変動金利・2019年4月現在)。

この0.475%(変動金利)に団体信用生命保険の8大疾病特約を付けると+0.3%で、0.775%

正直、0.775%(8大疾病特約付き)の同条件だと、りそな銀行の団信特約付きの方が条件いいです。

ちなみに、三井住友信託銀行住宅ローンの団体信用生命保険の特約の内容は「普通」なので、+0.3%上乗せするほどか、と言われたら微妙な感じです。

なので、団体信用生命保険は付けずに、

ヒガシノさん
とにかく金利が低い(三井住友信託銀行住宅ローンは、最優遇金利だと0.475%)ところがいい!

という方に向いてます。

③ 自己資金があり、諸費用+物件価格の2割自己資金を出して残りを借り入れ予定の人

すでに何度か書きましたが、三井住友信託銀行の最優遇後の金利は0.475%。

ゼロ仲介 田中
ただ、この0.475%はなかなか条件が高く。。

最低でも諸費用分は自己資金(物件はすべて借り入れ)、場合によっては諸費用+物件価格2割を自己資金(借り入れは物件価格の8割のみ)を要求されます。

④ 奥さんが産休中もしくは育休中で収入合算を考えている人(ただし、奥さんは正社員に限る)

奥さんと収入合算したいけど、いま産休中(もしくは育休中)という方に三井住友銀行住宅ローンは向いています。

産休中(育休中)で収入合算ができる金融機関はそれほど多くありません。そんな中、三井住友信託銀行の住宅ローンは、産休中(育休中)でも収入合算可能。

ただし!奥さんが正社員の場合に限ります。奥さんがパートだとそもそも収入合算できないんです。要注意です。

(2)三井住友信託銀行住宅ローンがおすすめできない人

  1. 諸費用も借りる人
  2. 個人信用情報に心配のある人
  3. 個人事業主の方(奥さんも個人事業主、もしくは専業主婦)
  4. 会社経営者(会社役員の人)
  5. 奥様の雇用形態がパートで収入合算を考えている人
  6. 団体信用生命保険の特約を重視する人

① 諸費用も借りる人

三井住友信託銀行の住宅ローンは、諸費用の借り入れを検討されている方にはまったくおすすめできません。諸費用の借り入れも、もちろん可能ですが条件が悪くなることが確定しています(金利がおそらくかなり高いことに、、)。三井住友信託銀行住宅ローンセンターの担当の直接のアドバイスです、ご参考にしていただけたら。

もし諸費用の借り入れも検討しているなら、他の銀行をおすすめします。

② 個人信用情報に心配のある人

③ 個人事業主の方(奥さんも個人事業主、もしくは専業主婦)

④ 会社経営者(会社役員の人)

②-④のこのあたりは、都市銀行共通の内容です。

② 個人信用情報に不安があれば、地方銀行へ相談されるのがいいと思いますし、③ 個人事業主の方・④ 会社経営者はフラット35での借り入れを検討していただくのがベストかと思います。

⑤ 奥様の雇用形態がパートで収入合算を考えている人

三井住友信託銀行の住宅ローンは、奥さんがパート(アルバイト)の場合は収入合算ができませんので、ご注意ください。

⑥ 団体信用生命保険の特約を重視する人

三井住友信託銀行の団体信用生命保険の特約の内容は、いたって「普通」です。もし団信の特約の保証内容を重視される場合は、りそな銀行の住宅ローン三菱UFJ銀行の住宅ローンを検討されるのがいいかもしれません(両銀行とも特約は金利上乗せですが、三井住友信託銀行よりも保証内容が充実しています)。

三井住友信託銀行住宅ローンの特徴

(1)個人信用情報にきびしい

信託銀行は都市銀行と同じく、個人信用情報にきびしいです。

過去の借入れの返済が滞っていると、一部上場企業勤務・公務員を問わず、審査に絶対に通りません(もちろん返済履歴によります)。

また現在消費者金融から借入がある場合、返済履歴に問題がなくても高確率で審査に通りません。

(2)収入合算は条件あり

合算者がアルバイト・パート・派遣社員・契約社員の場合は収入合算できません。

奥さんが正社員の場合のみ収入合算可能です。

ヒガシノさん
正社員の場合しか収入が足せないのは都市銀行に近いな

*収入合算する場合の世帯年入計算方法

  • ご主人さん(正社員) 年収450万円
  • 奥さん(正社員)   年収300万円

の場合、ご主人さん450万円+奥さん300万円=750万円を世帯年収として計算します。

(世帯年収750万円の場合、借入可能額は5,480万円です。)

参考記事:住宅ローンの収入合算についてくわしくは、こちらの記事をご覧ください。

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(3)団体信用生命保険の特約の保険金の支払保障プランは2タイプ

ゼロ仲介 田中
保険金の支払保障プランは2つ
  1. 残りローン全額がチャラになるもの
  2. 残りローンの半分がチャラになるもの

どちらも金利上乗せです。

残りローン全額がチャラになるもの(100%給付型)

死亡保障+8大疾病保障(トリプル入院保障・奥様保障付)→ +0.4%

死亡保障+3大疾病保障(トリプル入院保障付)→ +0.3%

死亡保障+ガン保障(入院保障付)→ +0.2%

残りローンの半分がチャラになるもの(50%給付型)

死亡保障+8大疾病保障(トリプル入院保障・奥様保障付)→ 0.2%

死亡保障+3大疾病保障(トリプル入院保障付)→ +0.15%

死亡保障+ガン保障(入院保障付)→ +0.1%

ヒガシノさん
それぞれ、融資金利にプラスするんやで

(4)繰り上げ返済手数料0円

インターネットバンキングからは繰り上げ返済手数料「0円」。

このあたりは、都市銀行と共通しています。

三井住友信託銀行住宅ローンの団体信用生命保険特約の内容

(1)対象年齢

56歳未満

(2)上乗せ金利

46歳未満 +0.3%

46歳以上56歳未満 +0.2%

(3)悪性新生物(がん)

46歳未満 診断確定で

46歳以上56歳未満 就業不能状態が12ヶ月を超えた場合

*(被保険者本人の経験・能力に応じた)いかなる業務にもまったく従事できない状態)

(4)急性心筋梗塞

46歳未満 労働制限を必要とする状態が60日以上継続していると診断

46歳以上56歳未満 就業不能状態が12ヶ月を超えた場合*

*(被保険者本人の経験・能力に応じた)いかなる業務にもまったく従事できない状態)

(5)脳卒中

46歳未満 言語障害や麻痺などの後遺症が60日以上継続していると診断

46歳以上56歳未満 就業不能状態が12ヶ月を超えた場合*

*(被保険者本人の経験・能力に応じた)いかなる業務にもまったく従事できない状態)

三井住友信託銀行住宅ローンの審査基準まとめ

正直なところ、こんなに細かいデータは必要ないと思いますが、念のため。

内部の審査基準はこんな感じです。

ゼロ仲介 田中
これまでの金額、データはこちらを基に算出しております
店頭金利2.475%(変動金利)
最大優遇後の金利0.445%(変動金利・融資手数料型・家計応援プラン利用)
0.495%(変動金利・保証料型・家計応援プラン利用)1.070%(30年固定・融資手数料型・家計応援プラン利用)
1.120%(30年固定・保証料型・家計応援プラン利用)
借入可能最低年収なし
最低勤続年数3年以上
諸費用借りた時の契約本数1本
パートの収入合算×
ペアローン
連帯債務×
産休・育休中の融資実行△(公務員・上場会社の場合のみ可・復帰証明必要)
全国保証
web審査で個人信用情報チェックしている

*各データは2020年7月1日時点のものです

まとめ

信託銀行の住宅ローンと聞くと、少し縁遠い感じもしますが、三井住友信託銀行はそんなことなくて。

団体生命保険の特約も3大疾病+αまであったり、ミックスプランで借りた場合の手数料が安くなっていたりと、都市銀行・地方銀行のサービスに近いかもしれません。

ゼロ仲介 田中
変動金利の最優遇後の金利もトップクラスなので、条件に合うならぜひ選択肢のひとつに!

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ゼロ仲介 鈴木
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この記事を書いた人

大阪生まれ大阪育ちの44歳。

北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。

「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」

そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。

弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。

住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。

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