【2025年・完全版】「2階建て」と「3階建て」どっちがいいの？メリット・デメリットを徹底比較！

こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。

なんて悩んでいませんか？

という方も多いのですが、本当にそうでしょうか？

実は、3階建て住宅のメリット・デメリットをきちんと理解すれば、あなたのライフスタイルに合った最適な選択ができるかもしれません。

3階建てのイメージ

新築一戸建ての建売住宅を探していると、2階建てと3階建てのどちらを選ぶべきか悩みますよね。

「3階建てはちょっと…」と敬遠される理由を聞くと、だいたいこんな感じ。

• 「階段の上り下りが大変じゃない？」
• 「木造3階建ての耐久性はどうなの？」
• 「1階の部屋って使い道ある？」

でも、これらの不安は本当に問題なのでしょうか？実際の状況を見ていきましょう。

3階建ての意外なメリット

特に「2階建てしか考えてない」という方に知ってほしいポイントを説明します

1．土地を最大限に活用できる

狭い土地でも十分な居住スペースを確保できます。同じ土地面積なら、3階建ては2階建てより約50%も多い床面積が得られるんです。

2025年の建築技術では、40坪の土地に30坪の2階建てを建てる場合と、30坪の土地に40坪の3階建てを建てる場合では、建築コストに約15%の差しかなく、土地代の差を考えると総コストでは3階建ての方が経済的なケースも多いです。

2．家族の生活空間を分けられる

例えばこんな使い方ができます。

• 1階：親世帯や来客スペース、ホームオフィス、防災拠点
• 2階：リビング・ダイニング・キッチンなどの共有空間
• 3階：プライベート空間（寝室やこども部屋）

2025年では、リモートワーク定着の影響で、1階に独立した仕事部屋を設ける3階建てプランが人気上昇中なんです。

3．眺望が良くなる

3階からの景色は2階よりも格段に開けています。特に周辺が低層住宅地なら、3階からは意外と素晴らしい眺めが楽しめることも。

夜景や遠くの山々を眺めながらの団らんができるので、プレミアム感があります

4．将来的な変化に対応しやすい

子どもの独立後や将来的に1階部分を賃貸に出せる可能性もあります。また、在宅勤務スペースや趣味の部屋など、ライフステージの変化にも柔軟に対応できます。

3階建て住宅オーナーの約15%が将来的な「1階の別用途利用」を視野に入れている

これって、とっても賢い選択やと思いませんか？

5．．上下階の音や振動が軽減される

間に1フロアあることで、生活音のストレスが軽減されます。子どものいる家庭や音楽を楽しみたい方にも嬉しいポイントです。

最新の防音技術との組み合わせで、3階建ては「静かに暮らせる住宅」としての評価も高まっています。

3階建ての一戸建てはいつ頃から建築されたのか

3階建て住宅の歴史は今から約43年前に遡ります。1982年に始まり、着実に進化してきました。

この間に、安全性を高めるためのルールが整備されてきました。

建築基準法のあゆみ

1982年（昭和57年）	無指定地域への小屋裏3階建てが許可
1987年（昭和62年）	準防火地域での3階建て建設が可能に
1995年（平成07年）	建築基準法改正（接合金物等の奨励）
2000年（平成12年）	建築基準法改正 木造住宅の基準強化
2007年（平成19年）	建築基準法の厳正化
2016年（平成28年）	CLT（直交集成板）を用いた建築物の一般的な設計法が規定
2019年（令和元年）	建築基準法改正で木造建築の規制緩和
2022年（令和4年）	脱炭素社会に向けた木造建築推進政策の強化

木造2階建てと木造3階建ての安全性の違い

2025年現在、2階建てと3階建ての施工基準法上の違いはより明確になっています。

項目	2階建て	3階建て
耐力壁	外壁だけで十分のケースが多い	外壁だけでなく、内部の間仕切り壁にも必要
構造計算書	指定なし	水平力・せん断力・引き抜きなど専門的な構造計算が必要
構造図	不要	必要
骨組の状況	指定なし	詳細に決められている
使用木材	指定なし	構造計算に応じた材料を使用
耐震技術	基本的な対応	先進的な制振・免震技術の採用が増加
環境性能	標準的な断熱性能	ZEH基準を満たす高性能な断熱・省エネ仕様が主流

2023年の建築基準法改正により、木造3階建ては「より高い耐震性能」が求められるようになりました。

その一方で、先進的な木材技術（CLTなど）の普及により、3階建ての安全性と快適性は大幅に向上しています。

そうなんです。実は、3階建ての方が基準が明確で安心感があるといえるのです。

都会は2階建てより3階建て？

3階建ては、土地の価格が高いエリアで建築されるケースが多いです。

2025年の首都圏・関西圏の主要3都府県の3階建て住宅の割合を見てみましょう。

都道府県	全体比率（2010年）	全体比率（2025年）
東京都	20%	32%
埼玉県	7%	15%
神奈川県	10%	19%
大阪府	26%	38%
京都府	12%	21%
兵庫県	8%	16%

（木造3階建て着工棟数・2025年第1四半期データ）

そうなんです！この15年間で、すべての都府県で3階建ての割合が大幅に増加しています。

• 土地価格の上昇（2020年以降、都市部の地価は年平均4.5%上昇）
• テレワーク普及による在宅ワークスペース需要の増加
• 省エネ性能の向上による維持費削減効果
• 先進的な建築技術による建築コストの最適化

2階建てを建築する土地の大きさは？

「そもそも2階建てを建てるには、どれくらいの土地が必要なのか？」

2025年現在、2階建てを建てるためには、一般的に70㎡（約21坪）以上の土地が必要だと言われています。

これは2016年の75㎡（22坪）から若干減少していますが、これは建築技術の向上により、より効率的な設計が可能になったためです。

• 都市部では狭小地でも効率的に建てられる2.5階建て（中2階のある設計）が増加
• 総2階建て（1階と2階の床面積がほぼ同じ）の人気が高まっている
• 郊外では平屋+ロフトのような暮らしやすさを重視した設計も増加

どうして都会では3階建て住宅が多いのか

それは「利便性」という要素が不動産価格に含まれているからです。

これは「資産価値」といえます。

2025年現在、都市部の地価高騰がさらに進み、例えば大阪市内の駅徒歩10分圏内の土地では、坪単価が10年前と比較して約30%上昇しています。

価格の高い土地を小さくして、建物を3階建てにすることで販売価格を抑えているのです。

1. 脱炭素政策の強化により、省エネ性能の高い住宅への需要が増加
2. 在宅勤務の定着で、専用ワークスペースを確保できる3階建てが支持されている
3. スマートホーム技術の進化により、各階の温度管理や動線設計が効率化

そうです。土地を小さくして土地代を抑え、3階建て住宅を建てることによって「土地＋建物」の総額を抑えながら、快適な生活空間を確保しているのです。

大阪市内は3階建てが多い

大阪市内は市営地下鉄・私鉄・JRの交通の便が整っていて、どこに住んでも最寄りの駅まで徒歩圏でいけます。

2025年現在では、市内の交通網がさらに拡充され、最寄り駅までの平均徒歩時間は約7分に短縮されています。

駅まで徒歩圏で2階建て住宅を造ると、土地代だけで3,500万円（2016年は2,500万円）かかってしまうのが現状です。

大阪市内の新築一戸建ての約55%が3階建てになっています。特に都心部では、新築の7割以上が3階建てというんです。

大阪市内の3階建て住宅には、こんな特徴があります（2025年）

まとめ

いかがでしたでしょうか。

「お家に求めるものは何か」は、一人ひとり異なるものです。

2025年の住宅市場では、2階建てか3階建てかの選択は、単なる好みの問題ではなく、土地の広さや予算、ライフスタイルなど多くの要素を考慮する必要があります。

• 省スペースの土地でも広い居住空間が必要な方
• 家族のライフスタイルに合わせた空間分けを重視する方
• 将来的な変化に柔軟に対応できる家を求める方

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