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シミュレーション

【質問】住宅ローンの支払い額をシミュレーション「現在30歳、繰り上げ返済をして60歳までにローンを完済したい」

株式会社ground鈴木です。

 

住宅ローンについての質問にお答えしようシリーズ(勝手にシリーズ化)。

特に借り入れについて、返済についての質問を多く受けるのですが、今回もその中のひとつ。

 

シミュレーションをしてお答えします。

総返済額・毎月の返済額・残ローン額を、グラフ・表で比較しました。

 

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
ここからは弊社住宅ローン担当、田中がご説明します

 

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
こんにちは。田中です

▶田中のくわしいプロフィールはこちら

【ゼロ仲介社員インタビュー】田中寿子(たなかひさこ)の場合こんにちは。ゼロ仲介の鈴木です。 2018年9月から1人→3人体制になった株式会社グラウンド。 その...

 

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
弊社のYouTubeチャンネルで「住宅ローンの金融機関を選ぶ基準」について田中と鈴木で話しています

▶参考動画:住宅ローンの金融機関を選ぶ基準(動画時間6分43秒)

 

 

質問

現在30歳で2,980万円のローンを組もうと思っています。現在、小さい子供が2人おり、毎月の支払い額から借り入れは35年を考えています。

ただ、勤めている会社の定年が60歳で、できるなら繰り上げ返済をして30年で完済しようと妻と話しています。

具体的な繰り上げ返済のイメージがわかず、どれくらいの金額を繰り上げ返済すればいいのか、どのくらいの頻度ですればいいかなど、まったくわかりません。

小さい子供がいるため、すぐには繰り上げ返済はできないと思いますが、どのようにすればいいかなど、アドバイスがあればいただけたらと思います。

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
という質問にお答えします

 

答え

最初に大事なことを書いておきます。

住宅ローンの借入金融機関えらび、借り入れ金利、借り入れプランえらび、返済方法に「これが正解」というのはありません。

みなさんすべてに当てはまる「これが正解」というのはないんです。

「じゃあどうしたらいいのか」ていうと、

  • いま住宅ローンはどんな借り方があって
  • 自分の家族はどう借りたいのか返したいのか
  • それにはどの金融機関のどのローンがいいのか
  • そしてその返済方法はどういうのがあるのか

 

これらをきちんと知って、理解して、えらんだら、それはすべて正解なんです。

 

この質問では、

「繰り上げ返済をして60歳までに完済したい」

ということなので、繰り上げ返済のタイミングと金額をシミュレーションしてみます。

 

まずは、シミュレーションをみて、

「この金額なら大丈夫そうかどうか」

「無理かも」

を判断いただけたらと思います。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
知って、理解するのが大事やで
ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
というわけで、シミュレーションしてみます

 

(1)借入条件

まずは借り入れ条件を整理。

借入額 ボーナス分 返済方法
2,980万円 0円 元利均等返済

 

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
ボーナス払いは考えません
ヒガシノさん
ヒガシノさん
繰り上げ返済のシミュレーションな

 

(2)返済シミュレーション(繰上返済をしない場合)

変動金利の適用金利は、池田泉州銀行の0.625%(3大疾病特約付き)でシミュレーションします。

参考記事「池田泉州銀行の住宅ローン」について徹底解説はこちらを参考にしてください。

変動金利で、団体信用生命保険の「3大疾病特約をお得につけたい!」という方は、「池田泉州銀行の住宅ローン」を検討ください。

 

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
変動金利の場合で、金利の変動がない場合をまずはみてください
ヒガシノさん
ヒガシノさん
よくある返済計画やな

借り入れ時の金利、0.625%が35年間続いた場合です。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
まあ、こんなことはありえへんと思うけど

 

この条件で、35年で返済した場合の総返済額はこちら。

返済額 返済回数 返済期間
3,318万5,648円 420回 35年0ヶ月

*借入額は2.980万円

返済回数の420回=420か月=35年0か月、ということです。

 

元金と利息の割合をグラフにするとこんな感じです。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
緑の部分が利息分やで
ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
金利が一定なので、一定の割合で利息分が減っています

 

 

表にしてみます。

年目 回数 通常月
返済額
通常月
内元金
通常月
内利息
残元金
1 1 79,013 63,493 15,520 29,736,507
2 79,013 63,526 15,487 29,672,981
3 79,013 63,559 15,454 29,609,422
4 79,013 63,592 15,421 29,545,830
5 79,013 63,625 15,388 29,482,205
6 79,013 63,658 15,355 29,418,547
7 79,013 63,691 15,322 29,354,856
8 79,013 63,725 15,288 29,291,131
9 79,013 63,758 15,255 29,227,373
10 79,013 63,791 15,222 29,163,582
11 79,013 63,824 15,189 29,099,758
12 79,013 63,857 15,156 29,035,901
2 24 79,013 64,258 14,755 28,267,012
3 36 79,013 64,660 14,353 27,493,305
4 48 79,013 65,066 13,947 26,714,748
5 60 79,013 65,474 13,539 25,931,314
6 72 79,013 65,884 13,129 25,142,966
7 84 79,013 66,297 12,716 24,349,678
8 96 79,013 66,712 12,301 23,551,418
9 108 79,013 67,131 11,882 22,748,153
10 120 79,013 67,551 11,462 21,939,853
11 132 79,013 67,975 11,038 21,126,488
12 144 79,013 68,401 10,612 20,308,025
13 156 79,013 68,830 10,183 19,484,431
14 168 79,013 69,261 9,752 18,655,675
15 180 79,013 69,695 9,318 17,821,725
16 192 79,013 70,132 8,881 16,982,548
17 204 79,013 70,571 8,442 16,138,111
18 216 79,013 71,014 7,999 15,288,381
19 228 79,013 71,459 7,554 14,433,324
20 240 79,013 71,907 7,106 13,572,908
21 252 79,013 72,358 6,655 12,707,099
22 264 79,013 72,811 6,202 11,835,864
23 276 79,013 73,267 5,746 10,959,168
24 288 79,013 73,727 5,286 10,076,976
25 300 79,013 74,189 4,824 9,189,256
26 312 79,013 74,654 4,359 8,295,972
27 324 79,013 75,122 3,891 7,397,088
28 336 79,013 75,593 3,420 6,492,569
29 348 79,013 76,066 2,947 5,582,381
30 360 79,013 76,543 2,470 4,666,488
31 372 79,013 77,023 1,990 3,744,852
32 384 79,013 77,506 1,507 2,817,442
33 396 79,013 77,992 1,021 1,884,219
34 408 79,013 78,480 533 945,146
35 420 79,201 79,160 41 0

金利の変動はしないという想定なので、順調に元金(表の一番右の数字)が減ってます。

 

(3)返済シミュレーション(繰り上げ返済をした場合)

つぎはこちら。

これも上と同じ条件で考えてみます。

変動金利の適用金利は、池田泉州銀行の0.625%(3大疾病特約付き)でシミュレーション。

繰上返済条件
繰上返済の方法 期間短縮型
繰上返済のタイミング・金額 1回目 11年後 200万円
2回目 21年後 200万円

2017年の借り入れ開始から

  • 11年目(2028年)に200万円
  • 21年目(2038年)に200万円

を繰り上げ返済(期間短縮型)した場合を想定して、シミュレーションしてみます。

 

この条件で、繰り上げ返済をした場合の総返済額はこちら。

返済額 返済回数 返済期間
3,274万5,566円 364回 30年4ヶ月

*借入額は2.980万円

返済回数の364回=364ヶ月=30年4ヶ月、ということです。

 

元金と利息の割合をグラフにするとこんな感じ。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
緑の部分が利息分やで(2回目)
ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
緑の利息分が減っているところで、繰り上げ返済しています

 

 

これもおなじく表にしてみます。

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
繰り上げ返済のイメージはできますでしょうか
ヒガシノさん
ヒガシノさん
元金の減り方は上のグラフでみるとわかりやすいな

 

年目 回数 通常月
返済額
通常月
内元金
通常月
内利息
実際の
内入額
残元金
1 1 79,013 63,493 15,520 0 29,736,507
2 79,013 63,526 15,487 0 29,672,981
3 79,013 63,559 15,454 0 29,609,422
4 79,013 63,592 15,421 0 29,545,830
5 79,013 63,625 15,388 0 29,482,205
6 79,013 63,658 15,355 0 29,418,547
7 79,013 63,691 15,322 0 29,354,856
8 79,013 63,725 15,288 0 29,291,131
9 79,013 63,758 15,255 0 29,227,373
10 79,013 63,791 15,222 0 29,163,582
11 79,013 63,824 15,189 0 29,099,758
12 79,013 63,857 15,156 0 29,035,901
2 24 79,013 64,258 14,755 0 28,267,012
3 36 79,013 64,660 14,353 0 27,493,305
4 48 79,013 65,066 13,947 0 26,714,748
5 60 79,013 65,474 13,539 0 25,931,314
6 72 79,013 65,884 13,129 0 25,142,966
7 84 79,013 66,297 12,716 0 24,349,678
8 96 79,013 66,712 12,301 0 23,551,418
9 108 79,013 67,131 11,882 0 22,748,153
10 120 79,013 67,551 11,462 0 21,939,853
11 132 79,013 67,975 11,038 1,986,742 19,139,746
12 144 79,013 69,441 9,572 0 18,308,830
13 156 79,013 69,877 9,136 0 17,472,705
14 168 79,013 70,315 8,698 0 16,631,340
15 180 79,013 70,755 8,258 0 15,784,702
16 192 79,013 71,199 7,814 0 14,932,756
17 204 79,013 71,645 7,368 0 14,075,471
18 216 79,013 72,094 6,919 0 13,212,812
19 228 79,013 72,546 6,467 0 12,344,746
20 240 79,013 73,001 6,012 0 11,471,239
21 252 79,013 73,458 5,555 1,997,904 8,594,354
22 264 79,013 74,965 4,048 0 7,697,341
23 276 79,013 75,435 3,578 0 6,794,704
24 288 79,013 75,908 3,105 0 5,886,409
25 300 79,013 76,384 2,629 0 4,972,422
26 312 79,013 76,863 2,150 0 4,052,704
27 324 79,013 77,344 1,669 0 3,127,223
28 336 79,013 77,829 1,184 0 2,195,942
29 348 79,013 78,317 696 0 1,258,823
30 360 79,013 78,808 205 0 315,830
31 364 79,201 79,160 41 0 0

 

 

まとめ

(1)条件をもう一度整理

今回シミュレーションした条件はこちら。

借入額 ボーナス分 返済方法
2,980万円 0円 元利均等返済

ヒガシノさん
ヒガシノさん
2,980万円を借り入れた場合やな

繰り上げ返済をしない場合の総返済額と返済回数です。

これが基本。

返済額 返済回数 返済期間
3,318万5,648円 420回 35年0ヶ月

 

これをこの条件で繰り上げ返済。

繰上返済条件
繰上返済の方法 期間短縮型
繰上返済のタイミング・金額 1回目 11年後 200万円
2回目 21年後 200万円

だとしたらこんな感じに。

返済額 返済回数 返済期間
3,274万5,566円 364回 30年4ヶ月

その結果を比較してみます。

  繰上返済なし 繰上返済あり
総返済額 3,318万5,648円 3,274万5,566円
返済期間 35年0か月 30年4か月
完済時年齢 65歳 60歳4か月

 

(2)結論

円総支払額が少くなり、さらに返済期間はヶ月短くなります。

 

(3)まとめのまとめ

現実にはなかなか考えにくいですが、比較をしやすくするために変動金利0.625%の金利は、「借入期間中そのまま変動なし」として計算しました。

(結果は60歳をすこしオーバーして完済しています。これもシミュレーション上、これは許していただいて)

大事なのは、

  • 繰り上げ返済をすると元金がぐっと減る
  • 借入額に対する繰り上げ返済額とそれによる期間短縮の効果

このあたりをイメージいただけるかどうかです。

 

 

もっと細かいシミュレーション、数字の変化をみていただくこともできます。

 

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鈴木宏治
大阪生まれ大阪育ちの41歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。