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フラット35

住宅ローン「フラット35」とは?。審査内容と条件、金利、メリットやデメリットなどを解説

この記事を読めば「これがわかる!」

  1. フラット35とはなにか(銀行の住宅ローンとの比較)
  2. フラット35の特徴とメリットデメリット
  3. フラット35の審査内容や条件などについて
  4. フラット35の金利について
  5. フラット35の借り入れに向いている人・向いていない人

 

こんにちは。

新築一戸建てを仲介手数料無料で購入できる「ゼロ仲介」を運営しています株式会社グラウンドの鈴木です。

 

住宅ローンの借り入れを検討していると、かならず出てくる疑問。

 

ヒガシノさん
ヒガシノさん
「フラット35」と「銀行の住宅ローン」とはどうちがうの?

 

というやつ。

 

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
きちんと理解されているでしょうか

 

なので、この記事では住宅ローンの「フラット35」についてどこよりもわかりやすく解説します。

 

なお、フラット35の仕組みについては、もっともっとくわしくも書けるんですが、実際に借り入れする場合にはあまり関係ないのでざっくりと書いています(割愛しています!)。

 

そもそも「フラット35とは?」をもとに、どんな住宅ローンなのか、またフラット35のメリットデメリットって何か、それを踏まえた上で審査内容や条件や基準などはどうなってるのか、気になる金利は?、そしてフラット35に向いている人向いていない人について書きました!

 

フラット35とは?

 

フラット35とは?

 

まず最初に「フラット35」とは?について解説しておきます。

 

フラット35とは、ひとことでいうと「数ある住宅ローンの商品の中のひとつ」です。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
ん?どいうこと?

 

フラット35は、「銀行」と「住宅金融支援機構」がコラボレーションした住宅ローンです。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
銀行×住宅金融支援機構のコラボ!

 

▶参考情報:住宅金融支援機構とは?
ちなみに、住宅金融支援機構とは「国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人」です。国から独立した機関であるものの、民間では利益が計算しにくい業務を中心に営業しています。詳しくは以下も参考にご覧下さい。
「住宅金融支援機構」のホームページ

 

ヒガシノさん
ヒガシノさん
国の機関みたいな感じてことやな
ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
そうですね

 

ヒガシノさん
ヒガシノさん
ということは、銀行×国のコラボてことか

 

(1)もうすこし詳しく「フラット35」の説明を・・(借り入れにはあまり関係ないです)

 

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する、住宅取得に伴う資金調達の仕組み。

 

民間の金融機関(一般的な銀行)は、長期にわたって全期間固定金利で住宅ローンを融資する資金の調達がむずかしいといわれています。

全期間固定金利は、一般的な銀行では資金調達がむずかしい、リスクのある融資であるため、そのリスクを住宅金融支援機構が取っているんです。

 

ヒガシノさん
ヒガシノさん
なるほど、国がリスク面をとってくれてるのかー

 

そのため、全期間固定金利(最長35年)の住宅ローンは銀行独自の住宅ローンでは商品として扱わず、住宅金融支援機構とコラボしたこのフラット35を取り扱うのです。

(都市銀行は資金力があるため、銀行独自の全期間固定金利の住宅ローンを扱っています)

 

このフラット35は、これを担保とする債権を住宅金融支援機構が買い取ることで、金融機関は長期にわたる多額の資金を調達しています。

 

では、住宅金融支援機構は、全国から集まってくるこの債権をどのように現金化しているのでしょうか。

いわゆる投資家がこの債権を購入することで、お金を調達しているのです。

住宅金融支援機構は、長期にわたる住宅ローンのお金を回すための中間地点の役割を果たしています。

 

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
このあたりは借り入れに関係ないので、簡単に流してください!

 

 

フラット35の特徴

フラット35の特徴

それでは、ここでは「フラット35」の特徴をご紹介していきます。

 

まずはフラット35の特徴を箇条書きにしました。

(1)フラット35の特徴一覧

 

  1. 金利は全期間固定金利のみ(15年~35年)
  2. 物件の住宅性能を重視した審査をする住宅ローン
  3. 個人事業主・会社取締役・契約社員でも借りやすい
  4. 審査は、「各銀行」と「住宅金融支援機構」の両方がする
  5. 勤続年数が短くても(1年未満でも)借入可能
  6. 繰上げ返済は100万円から可能
  7. 繰り上げ返済手数料は不要
  8. 保証料0円(事務手数料は必要)
  9. 団体信用生命保険への加入は任意(自由)

 

(2)フラット35の特徴と銀行系住宅ローンの特徴との比較

 

「2」「3」について、銀行系住宅ローンは借り入れるあなたの審査も重視しています。くわしくはこちら。

銀行は住宅ローンの事前審査・本審査で必要書類から一体何をチェックしているのか知っていますか? この記事を読めば「これがわかる!」 銀行が住宅ローンを審査する、すべての基準はこれ 銀行が事前審査でチェックする...

 

「6」「7」繰り上げ返済についてくわしくはこちら。

住宅ローンの借入れをする前に知っておきたい「繰り上げ返済」とは?(まずは超超超キホンの基礎知識!) この記事を読めば「これがわかる!」 住宅ローンの「繰り上げ返済」とは? 繰り上げ返済をするとどうなるのか ...

 

「8」保証料は銀行系住宅ローンでは必要。くわしくはこちら。

住宅ローン保証料とは?銀行からの借り入れには必要?読めば一発でわかります! この記事を読めば「これがわかる!」 「銀行保証料」とは? 「銀行保証料」の相場は? 「銀行保証料」の支払い...

 

「9」団体信用生命保険は銀行系住宅ローンでは加入必須。くわしくはこちら。

住宅ローン借り入れ時にかならず聞く、団体信用生命保険(団信)とは?保険料は?基本知識と注意点はこれです。こんにちは。ゼロ仲介の鈴木です。 いきなりなんですが、「団体信用生命保険」てご存じですか? 生命保険へ加入されている...

 

フラット35を利用するメリット・デメリット

 

続いては、フラット35のメリットとデメリットについてご紹介です。

 

フラット35のメリットとデメリットも気になる所、そのあたりを以下でご説明しています。

 

(1)フラット35のメリット

 

  1. 勤続年数が短くても借り入れができる可能性がある
  2. 健康状態に不安がある方も借り入れ可能
  3. 奥さんのみでも借り入れも可能
  4. 産休中・育休中の奥さんのみ、もしくは主債務者にして借り入れ可能

 

上記4つのメリットの中から、「1」、「4」のメリットに注目。

 

1,勤続年数が短くても借り入れができる可能性がある

フラット35は、勤続年数1ヶ月から借り入れができる可能性があります。(もちろん給与明細等の証明が必要)

銀行の住宅ローンでは、最低でも勤続1年は必要なので、勤続年数が短い方にはおすすめ。

 

4,産休中・育休中の奥さんのみ、もしくは主債務者にして借り入れ可能

銀行の住宅ローンではありえないですが、フラット35では産休中・育休中の奥さんお一人での借り入れも可能です(条件あり)。

もちろ産休中・育休中の奥さんを収入合算することもできます。

 

その条件とは、

復帰証明書が現在の職場から発行されれば、休職前の収入全額で借り入れ額を計算することができます。

(お一人でも借り入れできますし、収入合算することもできます。)

ただし、産休中・育休中に支払い可能だと証明するだけの自己資金(現金)の証明が必要です。

 

▶参考記事:住宅ローンの収入合算についてくわしくはこちら。

住宅ローンで収入合算するメリット・デメリットは?連帯債務・連帯保証・ペアローンを解説! この記事を読めば「これがわかる!」 収入合算のメリット・デメリット 収入合算、全3パターンの解説 収入合算...

 

(2)フラット35のデメリット

 

  1. 原則、物件価格の9割までの融資(物件価格10割融資もあります)
  2. 機構団信への加入の場合、団体信用生命保険料が割高
  3. 諸費用ローンはない(フラット35にはありません)

 

 

フラット35と銀行系住宅ローンのちがいは?

 

それでは、次に「フラット35」と「銀行系住宅ローン」の違いをご説明していきます。

 

「フラット35」と「銀行系住宅ローン」を以下で比較してみます。

 

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
このあたりが大きなちがいかと思います

 

(1)どこが作った商品なのか

 

フラット35:各銀行×住宅金融支援機構のコラボ商品

銀行系住宅ローン:その銀行独自の商品

 

(2)取り扱っている金利プラン

 

フラット35全期間固定金利のみ

銀行系住宅ローン:変動金利・当初〇年固定金利・全期間固定金利

 

(3)審査内容

 

フラット35物件の審査重視

銀行系住宅ローン:物件の審査と借りる人(=あなた)の審査、どちらも重視

 

▶参考動画:フラット35の事前審査は購入する物件を決めてから?(動画時間2分05秒)

https://www.youtube.com/watch?v=sY2c5AMe3uo

 

(4)融資金額

 

フラット35原則、物件価格の9割まで

銀行系住宅ローン:物件価格すべて+諸費用分

 

(5)団体信用生命保険

 

フラット35加入は自由

銀行系住宅ローン:加入は必須

 

フラット35の金利情報について

 

ここでは気になるフラットの金利」についてふれておきます。

 

フラット35の金利について、以下順番にご説明します。

 

  1. フラット35の金利プランを理解しておきましょう。
  2. フラット35の金利の推移や特徴について
  3. 最新金利情報と各金融機関ごとのフラット35の金利情報(金利検索)

 

(1)フラット35の金利プラン

 

銀行系住宅ローンとの比較で前途したとおり、フラット35は「全期間固定金利のみ」のプランです。

 

全期間固定金利の特徴とは

融資実行時に返済終了までの借入金利と返済額が確定します。

返済中に市場金利が上昇し、その時点の【フラット35】の借入金利が上昇した場合でも、融資実行時に確定した借入金利で借入期間中は返済します。

ただし、返済中に世の中の金利が低下し、その時点の【フラット35】の借入金利が低下した場合でも、融資実行時に確定した借入金利で返済が続きます。

 

(2)フラット35の金利の推移

 

 

【2018年1月の最低金利】

 

*カッコ内は先月との比較

借入期間15 -20年:1.04%(+0.02%) 

借入期間21 -35年:1.12%(+0.04%)

 

2月のフラット35金利(9割以下融資・団信なし)は、21年以上は1.12%、20年以下は1.04%で先月から若干上がりました。

 

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
フラット35の金利はここ数か月間、小幅な増減を繰り返している状況です 

 

フラット35の最新金利情報のチェックすることができます。

▼フラット35の最新金利情報は以下でも確認してみてください。
http://www.flat35.com/kinri/kinri_suii.html

 

(3)最新金利情報と各金融機関ごとのフラット35の金利情報【検索】

 

気になる最新のフラット35の金利情報についてや、各金融機関ごとのフラット35の金利情報については、以下をご覧ください。

 

フラット35の最新金利情報のチェックと各金融機関の金利を検索することができます。

▼各金融機関ごとの最新金利情報の検索は以下をクリック!
http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

 

フラット35での借り入れに「向いている人・向いていない人」

 

これまで書いた、フラット35の特徴・メリットデメリットを踏まえて、「フラット35で借り入れに向いている人、向いていない人」を書いてみます。

 

(1)フラット35の借り入れに「向いている人」

 

  • すこし金利が高くても将来の金利上昇時のリスクをできるだけ安全に乗り切りたい
  • 金利の事で悩みたくないという考えの方
  • 個人事業主・会社取締役・契約社員など銀行系住宅ローンの審査がきびしめになる方
  • 会社員の方で勤続年数が1年未満など短い方
  • 自己資金を「物件価格の1割+諸費用」を用意できる方
  • 住宅ローンの融資実行日まで比較的時間の余裕のある方
  • 健康状態に不安があって、銀行系住宅ローンの団体信用生命保険に加入できない方

 

(2)フラット35の借り入れに「向いていない人」

 

  • とにかく毎月の支払額重視の方
  • 諸費用の借り入れも考えている方
  • 住宅ローンの融資実行までのスケジュールに余裕のない方

 

フラット35を取り扱っている金融機関

 

最後に、フラット35の商品を取り扱っている金融機関をご紹介しておきます。

 

(1)「アルヒ(ARUHI)の住宅ローン」

 

フラット35の取り扱いトップで人気が高い「アルヒ(ARUHI)」。

アルヒ(ARUHI)のフラット35については、以下でくわしくまとめましたので、「アルヒ(ARUHI)ってどんなの?」とはじめてご覧になる方や、「アルヒ(ARUHI)を検討している」という方など、ぜひ、ご覧ください。

 

参考記事:人気トップ!アルヒ(ARUHI)のフラット35について

フラット35「アルヒ(ARUHI)」の住宅ローン!金利、審査基準などの特徴をわかりやすく解説!

 

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ゼロ仲介 鈴木
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【関連情報】銀行系「住宅ローン」徹底解説シリーズ!もまとめました

 

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記事作成者:ゼロ仲介 鈴木

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鈴木宏治
鈴木宏治
大阪生まれ大阪育ちの41歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。