住宅ローンについて

銀行は住宅ローンの事前審査・本審査で必要書類から一体何をチェックしているのか知っていますか?

この記事を読めば「これがわかる!」

  1. 銀行が住宅ローンを審査する、すべての基準はこれ
  2. 銀行が事前審査でチェックする2つのポイント

参考動画:住宅ローンの事前審査に通って、本審査に落ちることはある?(動画時間2分54秒)

銀行の判断基準はたったひとつ

事前審査をする銀行が承認するか、不承認にするかを判断している基準はたったひとつです。

このひと、この物件に融資しても大丈夫なのか?

ひとことで言うとこれです。

これはどの銀行でも同じ。

ネット銀行でも、日本中どの銀行でも同じ、この「融資しても大丈夫か?」がすべての判断基準です。

さらに分解すると、「この融資しても大丈夫か?」は2つの面からチェックしています。

もちろん、銀行からすると、融資するための審査なんですが、その本音は「貸したい!」です。

▶参考記事:銀行の住宅ローンの担当は、毎月融資額のノルマに追われています。銀行の住宅ローンの審査はきびしいと思いがちですが、担当さんは「貸したい!融資したい!」んです。

銀行はお金を貸したい!銀行の住宅ローン担当者から不動産営業マンが聞いた銀行のホンネをぜひ読んでいただけたら!

銀行が審査している2つのチェックポイントとは

その2つのチェックポイントとはこれ。

  1. あなたの審査
  2. 物件の審査

このふたつを審査して、そのバランスから審査の結果を出しています。

c915fa8d97dd5dc61fa246f5b938bf3b_m

こんなイメージ。

もちろん両方ともいい審査結果で、問題がないのに越したことはありません。

仮にどちらかが弱くても、もう一方がすごいいい審査結果なら住宅ローンの審査は通ります。

不動産屋・銀行が「あなたの審査」のことを「属性(ぞくせい)」と呼んでいます。

「属性が強い・弱い」いう風に使っています。

住宅ローンの事前審査は、銀行に提出する必要書類が決まっています。

審査する銀行が、どの書類のどの部分を見て、何の判断をしているかが分かれば有利なのは間違いないです。

銀行は必要のない書類を要求することはありません。

住宅ローンの事前審査に必要な書類には、すべて提出する理由があります。

(1)あなたの審査

まず審査の片方、あなたの審査のまとめです。

あなたの審査で銀行がチェックしているのは、

長期間(35年)にわたって住宅ローンを返済できそうか

これだけ。

  • 返済できそう    → 計算通り(以上)の金額の融資
  • 返済ができなさそう → 計算以下の金額の融資、融資不可

となるだけです。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
めっちゃシンプル

雇用形態別に必要書類がちがいますので、それぞれの提出書類で何を見ているのかを書いていきます。

●給与所得者・公務員

32701570769b0afa60aa7e5f65a03ee5

 1.源泉徴収票コピー 直近1年分

→ 勤務先・年収をチェック

 2.本人確認書類コピー (おもて・うら)

→ もちろん本人確認

 3.健康保険証コピー (おもて・うら)

国民健康保険か、社会保険かをチェック

→ 会社の大きさの判断

加入年月日=勤務開始日をチェック

→ 勤続年数の判断

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
申込書に記入されている内容と、この部分を照らし合わせてチェックしています。

●自営業者(会社代表者)・代表者ではない会社役員(取締役等)

edccc89c8d50d9c287fb3ef08210b8c3_m

 1.会社決算書コピー* 直近3期分

→ 会社の健全性をチェック

 2.源泉徴収票コピー 直近3期分

→ 決算書と併せて、報酬の適正具合をチェック

 3.本人確認書類コピー (おもて・うら)

→ もちろん本人確認

 4.健康保険証コピー (おもて・うら)

・国民健康保険か、社会保険かをチェック

→ 会社の規模(大きさ)の判断

・加入年月日=勤務開始日をチェック

→ 勤続年数の判断

会社員に比べて、自営業(代表取締役)・取締役に対する銀行の見方ははっきり言ってきびしいです。

会社の業績(黒字なのか赤字なのか)はもちろん、役員報酬額が適正なのかまで細かくチェックされます。

その結果、年収ベースで計算したシミュレーションより融資可能額が低いなんてこともよくあります。

●個人事業主

 1.確定申告書コピー 直近3期分

→ 借入額の計算の基準になる年収のチェック・事業の健全性をチェック

 2.本人確認書類コピー (おもて・うら)

→ 本人確認ですね

 3.健康保険証コピー (おもて・うら)

 → たぶん何もみていない(と思う)

個人事業主が銀行の住宅ローン審査を通りにくいといわれているのは、この「あなたの審査」が極端に弱いからです。

職種はどうあれ、定期的に決まった収入が保証されていない個人事業主はどうしても低く評価されます。

▶参考記事:「住宅ローンの事前審査に必要な書類」についてのくわしい解説はこちらをご参考にしてください。

(2)物件の審査

もう片方の物件の審査です。

物件の審査で銀行がチェックしているのは、すべてこの基準に基づいています。

「住宅ローンの返済が滞った時に、売却して残ったローンを回収できるかどうか」

です。

言い換えると、価格の適正具合をチェックしています。

ただ銀行は不動産の専門家ではないので、実際は

  • 極端に高い物件ではないか
  • 違法建築ではないか
  • 売主分譲会社のチェック

にとどまっているようです。

過去の販売事例からみて、売買相場が3,000万円くらいのお家に、5,000万円の住宅ローンの融資はしてくれません。

1-スクリーンショット 2016-05-07 16.36.44

たとえばこれは、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンの商品紹介ページですが、使用使途という項目でチェック項目を説明しています。

  • 購入物件の所在地・面積
  • 建築基準法に違反している建物

こんな物件には融資しない可能性が高いわけです。

各銀行の住宅ローンの特徴をまとめました

各銀行の住宅ローンの情報をまとめました。

審査基準・金利・年収から計算した借入可能額シミュレーションをそれぞれ書いています。

まとめ

住宅ローンの事前審査をするのに、銀行へ提出する書類は決まっています。

銀行は受け取った書類でチェックするポイント決まっていて、そのポイントから判断する内容も決まっています。

まずは銀行住宅ローンの事前審査のために提出する書類の意味、銀行のチェックポイントを理解していただけたら!

「損しないお金の使い方とは?」シミュレーションをまとめました

必見!大阪で新築一戸建ての購入を検討されている方へ

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木

大阪の新築一戸建てを仲介手数料無料で紹介するサービス、ゼロ仲介を始めました。

くわしくは、下のリンクからどうぞ!

▶新築一戸建ての購入が仲介手数料0円になるサービス「ゼロ仲介」はこちらをご覧ください。

「スズキ」が大阪の新築一戸建てを仲介手数料で紹介します!詳しくはこちら
ABOUT ME
鈴木宏治
大阪生まれ大阪育ちの43歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。