こんにちは。ゼロ仲介の鈴木です。
お家さがし・お家購入・銀行住宅ローン利用者の初心者さんに向けて書いてみます。
ネットで検索するといろんなことが書いていますが、不動産営業マンが日々の業務の中での実体験に基づいて書いています。
今回は「銀行の住宅ローン」について。
住宅ローンを利用しようと思っている方は多いと思います。
借りたい、申込みたい銀行がどんなことを思っているか、担当者がどんなことを思っているか、知ってほしいです。
これがわかると、問題なく借入れができる人はどうすればよりいい条件で借りることができるのか、借入れができるか微妙なポジションの人はどうやったら借入れることができるか、がわかるかもしれません。
銀行は住宅ローンを融資したい
まずはこれが基本。ほんとこの通り。
銀行はお金を貸したい。貸したいんです。
どの銀行の住宅ローン担当者も、毎月（正確には半年ごとに）〇億円ていうノルマを課せられてます。
それをクリアするためにも貸したい。担当者レベルだと、借りてもらうのに必死です。
ゼロ仲介 鈴木銀行が扱っている商品（〇〇ローン）の中で、住宅ローンが一番カタい商品です
カタいとは、きちんと返済してもらえるという意味です。
だから、どのローンよりも低い金利で貸しています。
銀行はきちんと返済してもらって利益になります。返済が滞ったりすると利益にならないんです。
銀行はきちんと毎月返済してくれる人かどうか不安に思っている
ほとんどの人は35年という長期にわたって住宅ローンを借り入れます。
毎月返済するので、返済回数は12か月×35年で420回（ボーナス返済なし）の返済をきちんとしてもらえる人なのか、を審査しているわけです。
ヒガシノさんいやいや、そんなに書類出さなあかんの？めっちゃめんどくさそう
というわけで、たくさん書類を銀行が要求するのも当然です。
書類がすべてそろっていないと、審査してくれないのも当然です。
銀行は、「借入期間すべてに渡って返済してくれるか」不安に思ってるんです。
ゼロ仲介 鈴木というわけで、銀行は
- お金を貸したい
- でもきちんと返してくれるか不安
このふたつの間をいったりきたりしながら、住宅ローンの審査をしています。
銀行は事前審査も本審査も、書類だけで審査する
これも基本。知っておいてください。
銀行の住宅ローンの審査は、事前審査も本審査も書類だけで審査します。
めっちゃ大事なことなので、もう1回言いました。
ということは、ちゃんとした書類がそろっていたらいいってことです。
事前審査・本審査で銀行に提出する書類は、思いのほか少ないです。
ゼロ仲介 鈴木銀行に提出する書類はこれだけなんです
- 本人確認書類
- 健康保険証
- 源泉徴収票（または確定申告書）
- 住民票
- 実印と印鑑証明
*特殊なケースではもっと書類が必要になります
銀行が審査でチェックするポイントは決まっている
銀行は、事前審査も本審査も書類だけで審査する。
これはわかった。
ヒガシノさんだから何？どうしたらいいの？
で、さらに大事なのは「銀行がその書類のどこをチェックしているか」をわかること。
「銀行が何のためにそこをチェックしているか」をわかること。
提出する書類のどこを銀行がチェックしているか、それをわかっているのが大事です。
過去の書類を書き換えることはできませんが、もし将来住宅ローンを利用するなら、将来に向けて対策をすることはできます。
銀行は条件のいい人には、いい金利で融資する
ということは、あなたも銀行でいうところの条件のいい人になれば、いい金利（いい条件）で融資してもらえるってことです。
ゼロ仲介 鈴木銀行のいう条件のいい人とは
- 大きな会社（一部上場企業とか）の正社員 or 公務員
- 勤務先は大きくないけど、勤続年数が長くて収入が安定している
- 最低限、諸費用分を自己資金で用意している
- 過去の借り入れの返済に問題がない（個人信用情報に問題がない）
- 家を買う理由がある（結婚を機に・子供ができた・手狭になって実家近くに家を買うetc）
- 現在ほかに借り入れがない（クルマのローン・リボ払いなど）、借入れがあっても一括で返済できる
- 年齢が若い
- 実家が持ち家
- 親が保証人になってくれる
こんなところです。
もちろんすべての条件を満たさないといけないわけではなく、銀行が考えるいい条件の人はこんな人だとイメージしてもらえたら嬉しいです。
銀行はこんな人を条件のいい人だと思っていて、条件のいい人にはいい条件（金利etc）で貸しています。
条件のいい人＝返済のリスクの少ない人、と銀行は考えています。
なので、条件のいい人＝返済のリスクの少ない人＝いい条件（低い金利）で貸してもいい人、となるわけです。
ヒガシノさんなるほど！銀行が貸すか貸さへんかの判断基準がわかってきた
話がそれるんですが、闇金が異常に高い金利で貸すのは、借りる人の条件が悪いからです。条件が悪いから、異常に高い金利で貸して回収のリスクを減らしているんです。
（ちなみにもちろん闇金は違法です。）
銀行は自己資金で現金を持っている人の評価を高くみている
なにはなくとも、銀行は自己資金を用意している人をめちゃくちゃ評価します。
自己資金をコツコツ貯めてきたのが通帳とかでわかるとベストです。
勤務先が大きな会社でなくとも、いまのお勤め先の勤続年数が短くとも「自己資金があれば」、評価は高いです。
ゼロ仲介 鈴木自己資金がなくても、自己資金が少なくても住宅ローンを借りることはもちろん可能です
でもお金を用意できるなら、用意できるだけいいです。
特に頭金じゃなくても「諸費用分」は最低限用意してほしいです。
反対に想像してください。たとえば、
- 勤務先が大きな会社じゃなくて
- 勤続年数が短くて
- 年収も多くなくて
- 現在ほかにも借入れ（たとえばクルマのローン）があって
- まあまあ高い価格のお家を買おうとしていて
- 自己資金がない（諸費用も借りたい）
めっちゃ極端に書きましたが、あなたが銀行やったらこの人に住宅ローンを貸すのか、というのを想像してください。
銀行もいまあなたが思ったことと同じことを思っています。
ヒガシノさんそら貸したくないわ・・でも家買いたいし、どうしたらええの？
少しでも貸しやすい（借りやすい）条件で相談することが大事です。もしかしたらある程度は、自己資金（現金）で解決できるかもしれません。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
これまでお伝えしてきたように、銀行は「お金を貸したい」けれど「きちんと返してくれるか不安」という二つの気持ちを持っています。
住宅ローンを利用する際、多くの方が見落としがちなポイントがあります：
ゼロ仲介 鈴木めちゃ大事なポイント3つ
- 金融機関選びで総支払額が100万円以上変わる可能性がある
- 自己資金の準備状況が審査結果を左右する
- 書類の内容と提出方法が審査のカギを握っている
特に住宅ローンは、35年という長期にわたって返済していくものです。金利が0.1%違うだけでも、総支払額に大きな差が生じます。
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さらに、物件購入時には仲介手数料が無料（0円）。物件価格の約3%、100万円近い費用が不要になります。
これにより、住宅ローンの金利だけでなく、物件価格+購入費用+住宅ローン利息のトータルコスト削減が可能になります。
ヒガシノさんえ！そんなに安くなるの？すごいやん！
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