銀行は住宅ローンの事前審査・本審査で必要書類から一体何をチェックしているのか知っていますか?

この記事を読めば「これがわかる!」

  1. 銀行が住宅ローンを審査する、すべての基準はこれ
  2. 銀行が事前審査でチェックする2つのポイント

 

1,銀行の判断基準はたったひとつ

事前審査をする銀行が承認するか、不承認にするかを判断している基準はたったひとつです。

このひと、この物件に融資しても大丈夫なのか?

ひとことで言うとこれです。

これはどの銀行でも同じ。

ネット銀行でも、日本中どの銀行でも同じ、この「融資しても大丈夫か?」がすべての判断基準です。

さらに分解すると、「この融資しても大丈夫か?」は2つの面からチェックしています。

 

もちろん、銀行からすると、融資するための審査なんですが、その本音は「貸したい!」です。

 

▶参考:銀行の住宅ローンの担当は、毎月融資額のノルマに追われています。銀行の住宅ローンの審査はきびしいと思いがちですが、担当さんは「貸したい!融資したい!」んです。

銀行はお金を貸したい!銀行の住宅ローン担当者から不動産営業マンが聞いた銀行のホンネをぜひ読んでいただけたら!

 

2,銀行が審査している2つのチェックポイントとは

その2つのチェックポイントとはこれ。

  1. あなたの審査
  2. 物件の審査

このふたつを審査して、そのバランスから審査の結果を出しています。

c915fa8d97dd5dc61fa246f5b938bf3b_m

こんなイメージ。

もちろん両方ともいい審査結果で、問題がないのに越したことはありません。

仮にどちらかが弱くても、もう一方がすごいいい審査結果なら住宅ローンの審査は通ります。

 

不動産屋・銀行が「あなたの審査」のことを「属性(ぞくせい)」と呼んでいます。

「属性が強い・弱い」いう風に使っています。

住宅ローンの事前審査は、銀行に提出する必要書類が決まっています。

審査する銀行が、どの書類のどの部分を見て、何の判断をしているかが分かれば有利なのは間違いないです。

銀行は必要のない書類を要求することはありません。

住宅ローンの事前審査に必要な書類には、すべて提出する理由があります。

 

(1)あなたの審査

まず審査の片方、あなたの審査のまとめです。

あなたの審査で銀行がチェックしているのは、

長期間(35年)にわたって住宅ローンを返済できそうか

 

これだけ。

  • 返済できそう    → 計算通り(以上)の金額の融資
  • 返済ができなさそう → 計算以下の金額の融資、融資不可

となるだけです。

ヒガシノさん
めっちゃシンプル

 

雇用形態別に必要書類がちがいますので、それぞれの提出書類で何を見ているのかを書いていきます。

●給与所得者・公務員

32701570769b0afa60aa7e5f65a03ee5

 1.源泉徴収票コピー 直近1年分

→ 勤務先・年収をチェック

 2.本人確認書類コピー (おもて・うら)

→ もちろん本人確認

 3.健康保険証コピー (おもて・うら)

国民健康保険か、社会保険かをチェック

→ 会社の大きさの判断

加入年月日=勤務開始日をチェック

→ 勤続年数の判断

スズキ
申込書に記入されている内容と、この部分を照らし合わせてチェックしています。

 

●自営業者(会社代表者)・代表者ではない会社役員(取締役等)

edccc89c8d50d9c287fb3ef08210b8c3_m

 1.会社決算書コピー* 直近3期分

→ 会社の健全性をチェック

 2.源泉徴収票コピー 直近3期分

→ 決算書と併せて、報酬の適正具合をチェック

 3.本人確認書類コピー (おもて・うら)

→ もちろん本人確認

 4.健康保険証コピー (おもて・うら)

・国民健康保険か、社会保険かをチェック

→ 会社の規模(大きさ)の判断

・加入年月日=勤務開始日をチェック

→ 勤続年数の判断

 

会社員に比べて、自営業(代表取締役)・取締役に対する銀行の見方ははっきり言ってきびしいです。

会社の業績(黒字なのか赤字なのか)はもちろん、役員報酬額が適正なのかまで細かくチェックされます。

その結果、年収ベースで計算したシミュレーションより融資可能額が低いなんてこともよくあります。

 

●個人事業主

87b1abdb870c728004c020161a19eae2_s

 1.確定申告書コピー 直近3期分

→ 借入額の計算の基準になる年収のチェック・事業の健全性をチェック

 2.本人確認書類コピー (おもて・うら)

→ 本人確認ですね

 3.健康保険証コピー (おもて・うら)

 → たぶん何もみていない(と思う)

 

個人事業主が銀行の住宅ローン審査を通りにくいといわれているのは、この「あなたの審査」が極端に弱いからです。

職種はどうあれ、定期的に決まった収入が保証されていない個人事業主はどうしても低く評価されます。

▶参考:「住宅ローンの事前審査に必要な書類」についてのくわしい解説はこちらをご参考にしてください。

 

 

(2)物件の審査

もう片方の物件の審査です。

物件の審査で銀行がチェックしているのは、すべてこの基準に基づいています、

「住宅ローンの返済が滞った時に、売却して残ったローンを回収できるかどうか」

です。

 

言い換えると、価格の適正具合をチェックしています。

ただ銀行は不動産の専門家ではないので、実際は

  • 極端に高い物件ではないか
  • 違法建築ではないか
  • 売主分譲会社のチェック

にとどまっているようです。

過去の販売事例からみて、売買相場が3,000万円くらいのお家に、5,000万円の住宅ローンの融資はしてくれません。

 

たとえばこれは、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンの商品紹介ページですが、使用使途という項目でチェック項目を説明しています。
1-スクリーンショット 2016-05-07 16.36.44

  • 購入物件の所在地・面積
  • 建築基準法に違反している建物

こんな物件には融資しない可能性が高いわけです。

 

3,各銀行の住宅ローンの特徴をまとめました

各銀行の住宅ローンの情報をまとめました。

審査基準・金利・年収から計算した借入可能額シミュレーションをそれぞれ書いています。

イオン銀行の住宅ローンの審査基準はゆるいのか。不動産仲介営業マンがリアルに書きました。借入可能額シミュレーションあり。

2016.10.09

住信SBIネット銀行の住宅ローン、ネットバンクならではの圧倒的な金利。審査基準を解説!本当に評判・口コミのとおりなの?

2017.03.11

三菱UFJ銀行の住宅ローンを徹底解説。金利は?実際の評判は?審査はきびしい?

2016.09.02

三井住友銀行(SMBC)の住宅ローンの金利・審査基準を完全解説。おどろくほど充実した特約オプション。年収から借入可能額のシミュレーション有り。

2017.04.01

みずほ銀行の住宅ローン審査の内容を公開!変動金利は口コミのとおり?借入可能額をシミュレーションしました。

2017.04.13

りそな銀行の住宅ローンを解説!金利・手数料は?審査基準は口コミ・評判通り?借入額可能額シミュレーション結果公開中!

2017.05.10

三菱UFJ信託銀行の住宅ローンの審査基準は?変動金利の最優遇金利はすごい!王道の信託銀行のサービス!

2017.04.14

三井住友信託銀行の住宅ローンの審査基準は口コミどおり?借入可能額をシミュレーションをしてみました。

2017.04.14

関西アーバン銀行の住宅ローンの評判は?審査基準を完全解説。金利はどのくらい?

2016.06.26

近畿大阪銀行の住宅ローンの審査基準を大公開!審査は厳しい?変動金利はどの銀行より好条件で借入れできる可能性あり!

2017.02.26

池田泉州銀行の住宅ローン、変動金利おすすめ。審査基準を完全解説!実際の評判や口コミ、借入額可能額シミュレーション結果はこれ!

2017.05.17

京都銀行の住宅ローンを徹底解説。審査基準は?金利・諸費用ローンなどメリットデメリットはこれ!

2017.03.03

紀陽銀行の住宅ローン、審査基準はこれ!諸費用を借りると金利が変わる?

2017.03.31

南都銀行の住宅ローンについて!審査基準は?変動金利は?「金利交渉ができる」という口コミ・評判は本当?

2017.04.09

滋賀銀行の住宅ローンの評判は?審査基準を公開。仮審査→結果の日数は最短翌日!

2018.10.20

みなと銀行の住宅ローンの評判は?審査は厳しい?諸費用の借り入れ、キャンペーンについて解説しました。

2018.10.21

但馬銀行の住宅ローンの審査基準を解説。通りやすいってホント?諸費用は高くなるってホント?

2018.10.21

京都中央信用金庫の住宅ローンの審査基準を解説!評判・年収から計算した借入可能額をシミュレーションしました。

2018.10.28

 

4,まとめ

住宅ローンの事前審査をするのに、銀行へ提出する書類は決まっています。

銀行は受け取った書類でチェックするポイント決まっていて、そのポイントから判断する内容も決まっています。

まずは銀行住宅ローンの事前審査のために提出する書類の意味、銀行のチェックポイントを理解していただけたら!

 

「損しないお金の使い方とは?」シミュレーションをまとめました

住宅ローン(銀行系)の「年収から計算した借入可能額」を一発で比較できる早見表を公開中!

2017.08.20

【シミュレーション】年収から住宅ローンの借入れ可能限度額を見える化!年収の何倍まで、いくらまで借りられるの?

2016.08.03

【シミュレーション】毎月の支払額から逆算した無理のない住宅ローンの借入額はいくら?金利別で総額を計算!

2016.08.04

【シミュレーション】年収から住宅ローンの借入可能限度額と無理なく返済できる借入額をグラフ化!

2016.08.05

住宅ローン保証料の支払い方「外枠方式」「内枠方式」とは?どちらが得?シミュレーションして戦略的に考えてみます。

2017.05.05

【質問】住宅ローンの支払い額をシミュレーション「変動金利が上がった場合の支払い額とローン残高を知りたい」

2017.08.14

【質問】住宅ローンの支払い額をシミュレーション「現在30歳、繰り上げ返済をして60歳までにローンを完済したい」

2017.08.18

 

必見!大阪で新築一戸建ての購入を検討されている方へ

スズキ

大阪の新築一戸建てを仲介手数料無料で紹介するサービス、ゼロ仲介を始めました。

くわしくは、下のリンクからどうぞ!

 

▶新築一戸建ての購入が仲介手数料0円になるサービス「ゼロ仲介」はこちらをご覧ください。

 

「スズキ」が大阪の新築一戸建てを仲介手数料で紹介します!詳しくはこちら

 

ABOUTこの記事をかいた人

大阪生まれ大阪育ちの41歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。 夢は、短パンで物件案内すること。