こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。
新築建売住宅の購入って、人生で一番大きな買い物ですよね。
「営業マンから『今すぐ決めないとなくなりますよ』って言われて焦って契約したけど、これでよかったのかな…」
「なんか諸費用の明細見たら、よくわからない費用がいっぱいあるんだけど…」
なんて不安に思ったことはありませんか。
実は、ちょっとした知識の差だけで数百万円も損することがあるんです。
同じ物件でも、購入タイミングや購入方法によって総支払額に500万円以上の差が出ることも珍しくありません。
ゼロ仲介 鈴木知ってるか知らないかだけで、人生を左右するような金額の差が生まれるんです
この記事では、新築建売住宅を購入する前に必ず知っておくべき5つのポイントを、実例を交えながら解説していきます。
【その1】パワービルダーと中小業者の値下げスピードが全然ちがう件
まず最初に知っておいていただきたいのが、パワービルダーと中小業者では値下げのスピードが全くちがうということです。
ヒガシノさんパワービルダーってなんやねん？聞いたことないで
ゼロ仲介 鈴木パワービルダーっていうのは、規模の経済とコスト管理を徹底して、スペックの割に割安な物件を提供している大手住宅メーカーのことです
代表的なのが飯田グループですね。
- アーネストワン
- 一建設
- 飯田産業
- アイディホーム
- タクトホーム
- 東栄住宅
この6社で、なんと建売住宅購入者の3人に1人が飯田グループの物件を買ってるんです。エリアによっては2人に1人ってところもあります。
で、このパワービルダーの最大の特徴が在庫回転率を重視した経営なんですね。
つまり、売れ残りを極端に嫌うんです。
例えばこんな感じです。
4000万円で販売開始
100万円値下げ（3900万円）
さらに200万円値下げ（3700万円）
さらに100万円値下げ（3600万円）
さらに100万円値下げ（3500万円）
ヒガシノさんえっ！5ヶ月で500万円も下がるん！？
ゼロ仲介 鈴木そうなんです。特に完成から3ヶ月を超えると「在庫処分」モードに入って、月100万円ペースで下がることもあるんです
一方、中小不動産業者が売主の物件はどうかというと…
半年経っても全く値段改定がないことが普通です。
最悪1年経っても価格が変わらない物件もあります。
ヒガシノさんそんなに違うんか！じゃあパワービルダーの物件は待ったほうがいいってこと？
ゼロ仲介 鈴木そこが難しいところなんです。待ちすぎると他の人に買われちゃう可能性もありますから
でも、もっと重要なポイントがあります。
仲介手数料を0円にできるかどうかです。
パワービルダーの物件は基本的にレインズ（不動産流通機構）に直接登録されるので、両手取引（売主と買主の両方から手数料をいただく取引）になることが多いんです。
この場合、買主に対して仲介手数料を請求しない会社を通じて購入すれば、仲介手数料が0円になる可能性があります。
3,000万円の物件なら約100万円の節約になりますよ。
- SUUMOなどで複数の不動産会社が同じ物件を掲載している
- 耐震等級3や住宅性能評価付きという表記がある
- 飯田グループの会社名が記載されている
中小業者の物件は建築基準法ギリギリの耐震等級1相当が一般的なので、このあたりで見分けがつきます。
【その2】住めるようになるまでに必要なオプション費用の真実
「新築なんだから、すぐに住める状態で引き渡されるでしょ？」
って思いますよね。
ヒガシノさんそらそやろ,
新築やもん
ゼロ仲介 鈴木ところが、生活に必要不可欠な設備が標準装備されていないんです
まず、どの建売住宅にも基本的に付いていないのが…
- テレビアンテナ
- カーテンレール
これ、生活する上で必須ですよね？
でもオプションなんです。
さらに、飯田グループの物件では網戸もオプションになってます。
ヒガシノさんえー！網戸ないと虫入ってくるやん！なんでオプションやねん！
ゼロ仲介 鈴木もともとは標準装備だったんですけど、販売期間中に汚れたり破損したりするのを避けるために、後付けオプションになったんです
ただし、パワービルダーの中でもファースト住建は網戸が標準装備です。
会社によって違うんですね。
あと、重要なのがパワービルダーと中小業者の価格表示のちがいです。
| パワービルダー | 中小業者 |
|---|---|
| 外構費用：価格に含まれている 建築確認申請費用：価格に含まれている 水道負担金：価格に含まれている | 外構費用：別途 建築確認申請費用：別途 水道負担金：別途 |
なんてことがよくあります。
ヒガシノさん結局、いくらかかるねん…
ゼロ仲介 鈴木最低でも100万円くらいの追加出費は覚悟しておいたほうがいいですね
購入前に必ず「生活を始めるために必要な設備で、別途費用がかかるものはないか」を確認してください（めちゃくちゃ大事）。
【その3】知らないと損する不透明な諸費用のカラクリ
① ローン事務代行手数料という謎の費用
諸費用明細をよーく見ると、なんか怪しい費用が入ってることがあります。
その代表格がローン事務代行手数料です。
ヒガシノさんローン事務代行手数料？なんやそれ
ゼロ仲介 鈴木住宅ローンの事前審査や本審査のサポート費用として請求されるんですけど、実はこれ、仲介手数料に含まれるべき業務なんです
でも業界の慣習として…
- 通常：10万円前後
- 悪質な業者：20万円〜30万円
も請求してくるケースがあります。
ヒガシノさんえげつないな…
他にも不可解な費用として…
- 測量費用（新築建売住宅では不要な費用です）
- 調査費用（内容不明）
- 事務手数料（何の事務？）
なんてのが紛れ込んでることがあります。
② 火災保険のキックバック問題
不動産業界ではキックバックによる利益確保も横行してます。
特に火災保険ですね。
ゼロ仲介 鈴木不動産業者が保険代理店になって、必要以上に高額なオプションを付けた保険商品を勧めてくることがあります
「うちで火災保険に入らないと契約できません」
なんて言われることもありますが、火災保険は仲介してもらった会社から加入する義務はありません。
複数の保険会社を比較して、必要な補償内容だけを選べばいいんです。
ヒガシノさん最近は「仲介手数料無料」って言いながら、こういう費用で回収する会社もあるって聞いたで
ゼロ仲介 鈴木その通りです。だから諸費用明細の総額で判断することが大切なんです
【その4】契約から決済までのスケジュールのちがいと落とし穴
ここ、意外と知られてないんですけど…
パワービルダーと中小業者でスケジュール感が全く違います。
パワービルダーの場合、売買契約から決済まで1ヶ月以内が絶対条件です。
ヒガシノさん1ヶ月！？そんな短いん？
ゼロ仲介 鈴木在庫回転率を重視してるので、資金回収までの期間をめちゃくちゃシビアに管理してるんです
特に飯田グループの中でも一建設やアーネストワンは、このルールを厳格に適用してます。
で、問題は…、使いたい住宅ローンが使えない可能性があるということです。
- ・都市銀行・地方銀行
-
3週間程度でギリギリOK
- ・一部のネット銀行
-
1ヶ月以上かかる（使えない）
- ・住信SBIネット銀行
-
銀行代理業者経由なら間に合う
- ・auじぶん銀行
-
銀行代理業者経由なら間に合う（自分でネットから手続きする場合は間に合わない）
ヒガシノさん金利の低いネット銀行使いたかったのに…
ゼロ仲介 鈴木住信SBIネット銀行なら、飯田グループ内の金融機関（ファミリーライフサービス）が銀行代理やってるので間に合いますよ
一方、中小業者の物件なら2ヶ月程度の余裕を持ったスケジュールが組めることが多いです。
でも、これも業者によって違うので事前確認は必須です。
【その5】「頭金0円でOK」の広告に騙されるな
「頭金0円でもマイホームが買える！」
こんな広告、よく見ますよね。
ヒガシノさんおお！じゃあ貯金なくても買えるやん！
ゼロ仲介 鈴木ちょっと待ってください。これ、大きな誤解なんです
実際には最低でも50万円から100万円の現金が必要です。
なぜかというと…
手付金が必要だからです。
手付金は売買契約時に支払う現金で、これは住宅ローンや諸費用ローンでは調達できません。
- 通常：100万円
- 交渉次第：50万円までOKもらえる可能性も
- 10万円や20万円：売主から許可が出ない（購入できない）
ヒガシノさんじゃあカードローンとかで借りたらええやん
ゼロ仲介 鈴木それ、絶対にダメです！
金融機関から手付金を借りると…
- 信用情報に記録される
- 住宅ローンの本審査で発覚
- 審査に落ちる
- ローン特約が適用されない
- 手付金没収
という最悪の事態になります。
ヒガシノさんそれは怖い…
ゼロ仲介 鈴木両親からの援助なら問題ないですが、贈与税の非課税枠（住宅取得資金なら最大1000万円）を活用するなど、税務上の配慮も必要です
現実的には最低50万円、できれば100万円の自己資金を準備してから物件探しを始めることをおすすめします。
かしこく購入するための最終チェック
いかがでしたでしょうか。
新築建売住宅の購入で、知識の有無が数百万円の差を生むことがお分かりいただけたと思います。
ざっくりまとめると…
- パワービルダーの値下げ規則性を理解する（完成3ヶ月後が狙い目）
- オプション費用を予算に組み込む（網戸、アンテナ、カーテンレール）
- 不透明な諸費用を見抜く（ローン事務代行手数料は払わない）
- スケジュールに合った金融機関を選ぶ（パワービルダーは1ヶ月以内）
- 手付金として現金を用意する（最低50万円〜100万円）
これらのポイントを押さえれば、総額で500万円以上の節約も夢じゃありません。
ヒガシノさんでも仲介手数料だけで100万円もかかるんやろ？それだけでもキツイわ…
ゼロ仲介 鈴木実は、その仲介手数料を完全に無料にできる方法があるんです
それが、新築一戸建て専門の仲介サービス「ゼロ仲介」です。
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さらに…
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ヒガシノさんほんまに仲介手数料無料なん？なんか裏があるんちゃう？
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かしこい住宅購入は、正しい知識と信頼できるパートナー選びから始まります。
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