【2025年・保存版】「ローン代行手数料」は支払う必要がないって本当？仲介手数料との違いを徹底解説！

こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。

なんて疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

• 「不動産会社から10万円のローン代行手数料を請求されました。払わないといけませんか？」
• 「諸費用の明細に住宅ローン事務代行手数料というのがあるのですが、これは必要なものですか？」
• 「提携ローンを利用すれば審査に通りやすいと言われました。本当ですか？」

実は、ローン代行手数料は基本的に支払う必要のない費用なんです。

この記事では、ローン代行手数料とは何か、法的解釈、支払う必要があるのかどうか、そして請求された場合の対処法についてくわしく解説します。

住宅購入を検討している方は、不必要な出費を避けるためにもぜひ参考にしてください。

ローン代行手数料とは何か

ざっくり言うと、ローン代行手数料とは、不動産業者が住宅ローンの申込手続きをサポートする対価として請求する手数料のことです。

こんな名称で呼ばれることが多いです。

仲介手数料や銀行の融資事務手数料との違い

この「ローン代行手数料」は、不動産会社に支払う仲介手数料とは別のものとして請求されます。

また、銀行に支払う「ローン事務取扱手数料」とも全く別物です。

相場はどれくらい？

ローン代行手数料の相場は、法律で上限が決まっているわけではありません。一般的には「10万円+消費税」というケースが多いですが、5万円〜20万円程度の範囲で請求されることが多いです。

中には30万円以上請求するケースもあります。「どうして金額にばらつきがあるの？」と思われるかもしれませんが、これは法的根拠がないためです。

ローン代行手数料の法的解釈

ローン代行手数料が必要かどうかについては、法的な解釈が重要になります。

1．国土交通省の見解

国土交通省の見解によると、「業務内容が媒介業務に付随する内容であれば、名目の如何を問わず、媒介報酬と別途金員を受領することはできない」とされています。

つまり、住宅ローンのサポートは、不動産の媒介業務に付随する業務と考えられており、仲介手数料とは別にローン代行手数料を請求することは基本的に認められていないのです。

さらに重要なことに、こうした行為は「宅建業法に基づく処分（業務停止・免許取り消し）の可能性がある」と国土交通省は言及しています。

2．仲介手数料の上限規定との関係

不動産会社が請求できる「仲介手数料の上限」は宅地建物取引業法で決められています。その上限は「成約価格×3%＋6万円＋消費税」です。

この上限額を受領しながら、別途ローン代行手数料も受け取ることは「超過報酬」となり、宅建業法違反となる可能性があります。

また、宅建業法47条2号では「不当に高額の報酬を要求する行為」自体が禁止されています。実際に報酬を受けなくても、請求するだけで違法となる可能性があります。

3．「金銭の貸借の媒介」と資格の必要性

金融庁の法令解釈によれば、「金銭の貸借の媒介」を業として行う場合、つまり「住宅ローンなどの紹介や斡旋」を商売として金銭を受け取る場合は、特別な資格が必要です。

具体的には、「貸金業の登録」や「金融機関の代理店登録」あるいは「銀行代理業の許可」を得ることが必要です。これらの登録や許可がなければ、ローン代行手数料を請求する法的根拠はありません。

ローン代行手数料は支払う必要があるのか

結論から言うと、ローン代行手数料は基本的に支払う必要はありません。

1．仲介手数料に含まれるべき業務だから

マイホームを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。そのため、住宅ローンの申込手続きのサポートは、取引を円滑に進めるための当然の業務です。

これは仲介手数料に含まれていると考えるのが一般的です。わざわざ金銭を請求してまで代行するような作業ではないのです。

2．住宅ローン手続きは仲介業務の一部

住宅ローンの手続きは、以下のような流れになります。

1. 事前審査
2. 本審査
3. ローンの契約（金銭消費貸借契約）
4. ローンの融資実行・決済

このうち、1と2については不動産仲介会社がサポートすることが一般的ですが、これは仲介業務の一環として行うべきものです。

3と4は買主本人が直接金融機関で行う必要があります。つまり、ローン代行手数料として別途請求される作業は、本来仲介手数料に含まれる業務なのです。

提携ローンと非提携ローンの違い

不動産業者がローン代行手数料を請求する際、「当社の提携ローンだから」という説明をすることがあります。

1．提携ローンと非提携ローンの実態

提携ローンとは、不動産会社と金融機関が正式に提携関係を結んでいるローンのことです。一方、非提携ローンはそのような提携関係がないローンです。

実は、不動産営業マンは「提携ローン」という言葉をよく使いますが、本当の意味での提携関係がない場合がほとんどです。

2．融資実行金の流れの違い

提携ローンと非提携ローンの最大の違いは、融資実行金の流れにあります。

• 提携ローンの場合：融資実行された金額は、一旦不動産会社の口座に振り込まれます。その後買主の口座または直接売主の口座に振り込まれます。
• 非提携ローンの場合：融資実行された金額は、買主の口座に直接振り込まれます。その後売主へ支払われます。

融資実行金の流れをチェックすれば、本当の提携ローンかどうかがわかります。

3．提携ローンの営業トークに注意

不動産業者がよく使う営業トークには以下のようなものがあります：

• 「当社の提携ローンを利用すると通常よりも金利が低い提携金利が受けられます」
• 「ローン代行手数料を支払っても長い期間でみるとお得です」
• 「信用情報に何か問題があっても提携ローンなら審査に合格します」

不動産仲介会社が特定の金融機関を勧める本当の理由は、「手間がかからない」という点が大きいのです。業者にとって扱いやすい銀行を紹介しているだけの場合が多いんです。

ローン代行手数料を請求された場合の具体的な対処法

では、実際にローン代行手数料を請求された場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。

1．毅然と断る方法

ローン代行手数料を請求された場合は、毅然と支払いを断ることが重要です。「ローン代行手数料の根拠を教えてほしい」と問い詰めても、「当社の規定なので…」という回答しか得られないことが多いでしょう。

その場合は、「住宅ローンのサポートは仲介業務に含まれるもので、別途費用を支払う必要はありません」と伝えましょう。

2．貸金業登録や銀行代理業許可の確認

ローン代行手数料を請求された場合は、その不動産業者に以下の質問をしてみましょう：

• 「貸金業の登録をしていますか？」
• 「金融機関の代理店登録はありますか？」
• 「内閣総理大臣から銀行代理業の許可を受けていますか？」

これらの登録や許可がなければ、ローン代行手数料を請求する法的根拠がありません。質問されて答えられない場合も多いでしょう。

3．他の不動産業者への変更も検討

ローン代行手数料を請求する不動産業者は、他の諸費用でも不当な請求をしている可能性があります。そのような業者とは契約を見直すことも検討すべきでしょう。

大手不動産会社はローン事務代行費用を請求していないことが一般的です。コンプライアンスを重視する大手企業では、こうした追加手数料を請求することは法的に問題があると認識しています。

市場にはローン代行費用を取らずにローン業務をすべてしてくれる不動産業者が多数存在しますので、そういった業者を選ぶことが賢明です。

SUUMO、アットホーム、ホームズなどのポータルサイトに掲載されている物件は、掲載していない不動産会社でも取り扱えることがほとんどです。

ローン代行手数料を避けるための予防策

ローン代行手数料を請求されないようにするためには、事前の対策が重要です。

1．最初に確認する

物件の購入を検討する際、最初の段階で諸費用の内訳を確認することが大切です。「諸費用の額を概算でいいから見せてください」と依頼し、その中にローン代行手数料のような項目がないか確認しましょう。

また、住宅ローンの審査を依頼する前に、「住宅ローンの手続きに別途費用はかかりますか？」と明確に質問しておくことも重要です。事前に確認することで、後々のトラブルを避けられます。

2．諸費用明細の詳細チェック

諸費用明細をもらったら、各項目について詳細に確認しましょう。ローン代行手数料だけでなく、「事務代行手数料」「売買契約書類の作成費用」「重要事項説明書の作成に関わる調査費用」など、様々な名目で不当な請求がされていないか注意深くチェックする必要があります。

一部の不動産業者は、ローン事務代行費用という名目での請求を避けながらも、別の名目で実質的に同じ費用を請求するケースがあります。

さらに悪質なケースでは、本来銀行に支払うべき項目の中に紛れ込ませて請求することもあります。諸費用明細の中で、銀行への支払い項目が不自然に高額になっていないか、銀行の公式な手数料と照らし合わせて確認することも大切です。

最近では、測量費用や登記費用など、相場より高い金額を設定し、その差額を不動産会社に還流させるスキームも見られます。疑問があれば、遠慮なく質問しましょう。

3．自分でローンを申し込む選択肢

不動産業者の紹介ではなく、自分で直接金融機関に住宅ローンを申し込むという方法もあります。特に、自分の属性に問題がなく、審査に通りやすい場合は、自分で金融機関を比較検討して申し込むことも検討しましょう。

近年、スマートフォンからネット経由で事前審査・本審査・住宅ローン手続きが完結できる銀行が増えています。特にネット銀行では、来店不要で手続きが完了し、金利面でも優位なケースが多いです。

この方法を利用すれば、自分のペースで比較検討しながら最適な住宅ローンを選ぶことができます。

「この銀行なら審査が通りやすい」「当社の提携銀行だから有利」などの説明で誘導するケースもあります。金利の違いが35年の返済期間で数百万円の差になることも珍しくありません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。この記事では、住宅購入時に請求されることがある「ローン代行手数料」について詳しく解説してきました。基本的にローン代行手数料は支払う必要のない費用です。

国土交通省の見解でも住宅ローンのサポートは仲介業務に含まれるとされています。しかし実際には、様々な名目でこの費用を請求する不動産業者も少なくありません。

知識を持って、このような不必要な費用の支払いを避けましょう。

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