こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。
マイホームを買いたいけど、頭金が貯まらない…
頭金って本当に必要？なしじゃ買われへんの？
こんな相談をたくさんいただきます。
他にもこんな相談もいただきます
頭金なしだと住宅ローンの審査は厳しい？
頭金と手付金って何が違うん？
頭金なしで買うときの注意点は？
結論から言うと、頭金ゼロでも新築一戸建て建売住宅は購入できます。
実は、住宅購入者の約2割の方が頭金なしで家を買っているんです。
この記事では頭金なしでもマイホームを手に入れる方法を、ざっくり初めにお伝えして、そのあとくわしく解説します。
頭金、手付金、自己資金の違いとは
まず最初に、「頭金」「手付金」「自己資金」の違いをハッキリさせておきましょう。
- 頭金（あたまきん）
-
物件価格のうち、住宅ローン借入れ以外の自己資金で支払うお金のことです。
例えば、4,000万円の建売住宅を購入する場合に、自己資金から500万円を頭金として支払えば、住宅ローンの借入額は3,500万円になります。
- 手付金（てつけきん）
-
物件購入の意思を示すために売主に支払う証拠金のことです。
売買契約を締結する際に支払い、物件価格の一部として最終的に充当されます。これが頭金との大きな違いです。手付金は物件を買う意思表示として支払うもので、頭金は住宅ローンの金額を減らすために支払うものなんです。
- 自己資金（じこしきん）
-
住宅購入に向けて用意したすべての現金や預貯金のことです。
この自己資金の中から、頭金や諸費用を支払います。
重要なポイントは、頭金に決まった金額はなく、0円（頭金なし）でも住宅購入は可能だということです
手付金は払うのに、頭金ゼロってありえるん？
いい質問です。手付金と頭金はまったく違うものなので、手付金は払っても頭金ゼロということはありえます
マイホーム購入の基本的な資金構成はこのようになります。
新築一戸建ての購入費用（物件価格＋諸費用）
＝ 頭金（現金）＋ 住宅ローン＋ 諸費用
新築一戸建て建売住宅は頭金ゼロでも買える
というわけで、もう一度。
頭金ゼロでも新築一戸建て建売住宅を購入することは十分に可能です。
住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、全体の約2割の方が頭金なしで住宅を購入しています。
これはフルローン（物件価格の全額を住宅ローンで借りること）で購入しているということです。
えっ、そんなに多くの人が頭金なしで家買ってるん？
そうなんです。実はこれ、あまり知られていない事実なんですよ
ちなみに、同じ調査によると、建売住宅における頭金の平均額は約270〜318万円（購入費用の7.5〜8.5％程度）となっています。でも、これはあくまで平均値で、頭金なしでも全然OKなんです。
現在の住宅ローン市場は金利が低く、金融機関も融資に積極的です。特に新築一戸建て建売住宅は、中古住宅に比べて担保価値が高く評価されるため、フルローン（＝頭金なし）が組みやすい傾向にあります。
頭金なしで購入する具体的な手順
では、実際に頭金なしで新築一戸建て建売住宅を購入する手順を解説します。
ざっくりとですが、こんな感じです（この3ステップはめちゃ大事ですので、この記事内で何度も出てきます）。
頭金ゼロでも、新築一戸建て建売住宅の購入に必要な費用があります。それは「諸費用」と呼ばれているものです。
下のような費用です（まとめて「諸費用」と呼ばれています）。
- 印紙税
- 登記費用
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 住宅ローン関連費用
- 仲介手数料（仲介業者を通じて購入する場合）
諸費用の合計は、新築一戸建て建売住宅の場合、物件価格の6〜8％程度が目安です
例えば4,000万円の物件なら、240〜320万円程度の諸費用を見込んでおく必要があります。まずはこの金額を把握しておきましょう。
頭金なしで住宅ローンを申し込む場合、審査のハードルが若干高くなります。以下のポイントに注意してください。
- ① 安定した収入があることをアピール
-
住宅ローン審査では、安定した収入があるかどうかが最も重視されます。正社員として長期間勤務していることや、収入が安定していることをアピールしましょう。
- ② 他の借入れを減らす
-
クレジットカードのリボ払いや自動車ローンなど、他の借入れがある場合は、可能な限り完済しておくことをおすすめします。
- ③ 返済比率を適正に保つ
-
年収に対する返済額の割合（返済負担率）は、年収の30〜35％以下に抑えることが理想です。
- ④ 良好な返済履歴を作る
-
クレジットカードや他のローンの返済を遅延なく行い、良好な返済履歴を築いておく
うちの旦那、年収500万円やけど、月々の返済額っていくらくらいまでなら大丈夫なんかな？
年収500万円の場合、月々の返済額は12〜14万円程度が上限と考えておくといいかもです
頭金なしで購入する場合の工夫として、手付金と諸費用のやりくりがあります。
例えば、自己資金200万円あり、物件価格4,000万円・諸費用200万円で手付金200万円の契約の場合
- 契約時に手付金200万円を支払う（自己資金は0円になる）
- 決済時に金融機関から4,000万円が支払われ、物件価格の残代金3,800万円を支払う（手元に200万円が残る）
- 残った200万円で諸費用を支払う
このような流れにすれば、自己資金は200万円あれば十分ということになります。これが頭金なしでも家を買うコツです
頭金なしで購入する際の注意点
頭金なしで新築一戸建て建売住宅を購入する場合、以下の点に注意しましょう。
- ① 月々の返済負担が大きくなる
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頭金なしの場合、借入額が増えるため月々の返済額も大きくなります。
例えば、物件価格3,000万円、金利1％、借入期間35年の条件で、頭金0円の場合の月々の返済額は約84,686円となります。これに対し、頭金500万円を用意した場合の月々の返済額は約70,571円になり、毎月約14,000円の差が生じます
- ② 変動金利型や固定金利選択型の住宅ローンを選ぶ場合、将来的な金利上昇のリスクがあり
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変動金利型や固定金利選択型の住宅ローンを選ぶ場合、将来的な金利上昇のリスクがあります。
頭金なしの場合、借入額が大きいため、金利上昇の影響をより強く受けることになります。
- ③諸費用の準備は必要
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頭金なしで物件を購入できるとしても、諸費用分の資金は別途必要になります。
金利が上がったら、返済額も上がるってことやんな… 怖いなぁ
そうなんです。だからこそ、可能であれば全期間固定金利型のローンを検討するか、将来的な金利上昇を見込んだ家計の余裕を持っておくことが大切です
年収別・頭金なしで買える家の相場
では、実際に頭金なしの場合、年収に応じてどれくらいの価格の新築一戸建て建売住宅が購入可能なのでしょうか。
住宅ローンは、年間返済額が年収の25％、35年ローン、長期固定金利、金利1.0%で計算しています。
| 年収 | フルローン（頭金0円）の場合の購入可能額 |
|---|---|
| 400万円 | 2,940万円前後 |
| 500万円 | 3,680万円前後 |
| 600万円 | 4,430万円前後 |
| 700万円 | 5,180万円前後 |
| 800万円 | 5,910万円前後 |
| 900万円 | 6,300万円前後 |
| 1000万円 | 7,000万円前後 |
この表を見ると、例えば年収500万円の場合、頭金なしで3,680万円前後の新築一戸建て建売住宅が購入可能です。
頭金がなくても、十分魅力的な物件を購入できる可能性があることがわかります
【実例】頭金ゼロで建売住宅を購入した原田さんのケース
ここで、実際に頭金ゼロで建売住宅を購入した方の事例を紹介します。
原田さん（仮名・32歳）は、妻と3歳の子どもの3人家族。世帯年収は550万円です。賃貸マンションに住んでいましたが、子どもの成長に伴い、マイホームの購入を検討し始めました。
貯金は400万円ありましたが、全額を頭金に回すべきか悩んでいました。
原田さん（仮名・32歳）さんには、頭金を入れずに、その400万円を諸費用と生活予備資金に回すプランをご提案しました
- 物件価格：3,800万円の新築一戸建て建売住宅
- 諸費用：約250万円
- 住宅ローン：3,800万円（フルローン）
- 月々の返済額：約10.7万円（35年ローン、金利1.0%）
- 手元に残る資金：約150万円（生活予備資金として）
こうすることで、無理なく住宅ローンを返済しながら、万が一の時のための予備資金も確保できました。
でも、頭金入れたほうが総支払額は少なくなるんとちゃうん？
確かにその通りです。原田さん（仮名・32歳）さんの場合も、頭金200万円を入れると、35年間で約670万円の利息が節約できました。でも、手元に十分な資金を残しておくことの安心感も重要なんです
原田さん（仮名・32歳）さんは、子どもの成長に伴う教育費の増加も見据えて、将来的に余裕が出てきたら繰り上げ返済をすることにしました。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
頭金ゼロでも新築一戸建て建売住宅を購入することができます。
大事なポイントをまとめると、
- 頭金なし（フルローン）でも新築一戸建て建売住宅はできる
- 住宅購入者の約2割が頭金なしで購入している
- 頭金なしでも、物件購入時に諸費用（物件価格の6〜8％程度）は必要
- 手付金と諸費用をうまくやりくりすることで、必要な自己資金を抑えられる
- 年収500万円なら、頭金なしでも3,680万円前後の物件が購入可能
頭金がなくても、あきらめる必要はありません。しっかりとした返済計画を立て、自分の年収に見合った物件を選ぶことで、マイホームの夢を実現することができます
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