住宅ローンについて

住宅ローンの借入れをする前に知っておきたい「繰り上げ返済」とは?(まずは超超超キホンの基礎知識!)

この記事を読めば「これがわかる!」

  1. 住宅ローンの「繰り上げ返済」とは?
  2. 繰り上げ返済をするとどうなるのか
  3. 繰り上げ返済をした場合の2つの方法

こんにちは。ゼロ仲介の鈴木です。

住宅ローンを利用してお家を購入すると、長い期間にわたっての返済が始まります。

住宅ローンの長い返済期間のなかで、おそらく検討するだろう「繰り上げ返済」。

実際に繰り上げ返済をするかどうかは別にして、住宅ローンを借り入れをする段階で繰り上げ返済の仕組みについて知っておくと絶対に損しません。

住宅ローンは、人生で一番大きな金額の借り入れです。

少しでも損しない、少しでもお得に返済する方法ための繰り上げ返済。

まずは、超超超最初のはなしを書きました。

そもそも住宅ローンの「繰上げ返済」とは?

いまはインターネットで、繰り上げ返済について多くの情報を手に入れることができますけど、繰り上げ返済について最初の説明をしていないのがほとんどで。(あたりまえすぎて省略しているのかもしれないです)

というわけで、このブログでは、最初の最初から書きます。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
そもそも「繰り上げ返済」ってなに?

っていうはなし。

繰り上げ返済とは、

契約で約束した毎月の返済額は8万円のところ、あるタイミングに100万円など、通常の返済よりも多く返済すること

をいいます。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
繰り上げ返済は、「通常の返済よりも多く返済すること」
ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
タイミングはいつでもいいです

繰り上げ返済をするとどうなるの?

繰り上げ返済とは、

あるタイミングで通常の返済よりも多く返済すること

だとわかりました。

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
では通常の返済よりも多く返済するとどうなるのでしょうか

その「通常より多く返済した分のお金」は借りている住宅ローンのどの部分の支払いにあてられるのでしょうか。

まずは、住宅ローンのあたり前の知識をおさらい。

住宅ローンを借りると、毎月の支払いは、借りている元金とその元金にかかる利子のふたつを支払うことになります。

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
こんなイメージです

たとえば、毎月の住宅ローンの返済額が8万円だとすると、その8万円の内訳は上のグラフのように

元金+利子

になっているんですね。

ちなみに、元金と利子がいくらずつになるかは、住宅ローンを借りている金利によって決まります。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
金利が低いほど、利子も少なくなるで
ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
ここからよく出てくるコトバ、「元金」について説明します

辞書で「元金」を調べるとこんな感じ。

がんきん【元金】

利子を含まない、直接貸し借りした金額。元高。もときん。
②事業などを始めるのに必要な金。準備金。もときん。もとで。

コトバンク(大辞林 第三版)より

そうです。

元金は「利子を含まない」借りたお金です。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
元金は、「利子を含まない」お金
ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
ひとまず、これだけ覚えておいてください

つづきです。

繰り上げ返済をすると、その支払いしたお金は元金の返済にあてられます。

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
これが大原則

どいうことはどういうことかというと。

繰り上げ返済は元金の返済にあてられる

繰り上げ返済をすると、元金が減る

元金が減るということは、その元金にかかる利子も減る

その元金にかかる利子が減るということは、将来支払う利子が減る

繰り上げ返済する前よりも、総支払額(元金+利子)が減る

というわけです。そうです。繰り上げ返済をするということは、将来に支払うべき元金を先に支払うことによって、その元金にかかるはずだった利子まで支払ってしまうことなんです。

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
大事なことなのでもう一度

繰り上げ返済をすると、その支払ったお金は元金の返済にあてられます。

元金を返済することによって、(支払ってなくなってしまった)元金にかかるはずだった利子まで支払って返済してしまうことです。

繰り上げ返済をする場合の具体的な方法は2つ

(1)繰り上げ返済をする効果

繰り上げ返済をして、元金を減らす。

そしてその元金を減らすことによって、その元金にかかるはずだった利息を減らす。

それによって、住宅ローンの総支払額を減らす。

これが繰り上げ返済の効果です。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
繰り上げ返済したら、住宅ローンの総支払額が減る!

(2)繰り上げ返済の2つの方法

しつこいくらい書きますが、繰り上げ返済の効果は、住宅ローンの「総支払額を減らす」こと。

その総支払額を減らすための、具体的な方法は2つ。

ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
ていうか、どちらかしかないです

それがこれ。

  • 期間短縮型
  • 返済額軽減型

繰り上げ返済することによって、

→ 期間を短くして総支払額を減らす

→ 期間はそのままで毎月の支払額を減らして総支払額を減らすか

のどちらか。

それぞれについては、この記事ではくわしくは書きません(別の記事でメリット・デメリット、比較します)。

一般的に知られているのは期間短縮型です。この期間短縮型とは、読んで字のとおり、まとまった資金を銀行返済にまわすことで、借入れ期間を短縮(前倒し)できる繰上げ返済の方法です。

もうひとつの返済額軽減型とは、借入れ期間はそのまま、最終の返済日は前倒しすることなく、毎月のローン返済額を下げる方法です。

ヒガシノさん
ヒガシノさん

そのままやな

まとめ

まずは、「繰り上げ返済」がどのようなものなのかを知っていただけたら。

いまお家をさがしていて、購入が決まって住宅ローンを借入れをする。

その借入れる金額にも大きく影響する(かもしれない)繰り上げ返済。

住宅ローンの借入れる前から、繰り上げ返済について知っておくのはとても大事です。

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ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木

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ABOUT ME
鈴木宏治
大阪生まれ大阪育ちの43歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。