地方銀行

但馬銀行の住宅ローンの審査基準を解説。通りやすいってホント?諸費用は高くなるってホント?

*各データは2020年7月1日時点のものです

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
こんにちは。ゼロ仲介の田中です

大阪・兵庫県で住宅ローンの利用を検討していると、候補に挙がる但馬銀行

但馬銀行の住宅ローンは、審査基準がほかの銀行とちょっとちがいます。

ちがいすぎて、「但馬銀行は通りやすい」なんてウワサが不動産営業マンの間でもあるくらい。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
審査基準がよくわからん。くわしく教えて

て聞かれるので、しっかりと書いてみます。

▶参考:但馬銀行の住宅ローンのWebサイトのご案内

この記事では、但馬銀行の住宅ローンについてくわしい説明しますが、公式サイトも参考にご覧ください。

「但馬銀行」の住宅ローン公式サイトはこちら

▶田中のくわしいプロフィールはこちら

但馬銀行の住宅ローンの審査基準(審査データ)

正直なところ、こんなに細かいデータは必要ないと思いますが、念のため。

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
他の銀行にくらべて特徴的な箇所は赤字にしてます

(1)店頭金利

2.675%(変動金利)

地方銀行の標準的な金利です。

(2)最大優遇金利後の実行金利

但馬銀行の融資 → 0.625%

全国保証の場合 → 0.875%

ヒガシノさん
ヒガシノさん
2つのパターンで審査してるってことな

(3)審査金利

会社員(正社員)・公務員

0.975%

会社員以外

1.275%

*会社員以外とは、たとえばこんな場合

  • 個人事業主
  • 会社経営(代表取締役)
  • 取締役
  • 親の会社勤務

(4)返済負担率(返済比率)

400万円未満 → 30%

400万円以上 → 35%

(5)借入可能最低年収

100万円以上(「但馬銀行住宅ローンセンター担当談」)

ヒガシノさん
ヒガシノさん
まさかの年収100万円から審査可能!

(6)最低勤続年数

原則1年以上(条件によっては3ヶ月からでも審査可能)

*勤続1年未満の勤続の場合

  • 奥さん

が連帯保証人になることが条件。

(働いてなくても可)

(7)諸費用ローンの借入れ

諸費用ローンが借入れできるかどうかは、物件の借り入れ分とあわせて一緒に審査します。

諸費用ローンは物件価格の10%までの融資(借入金額は10万円単位)。

(8)事務手数料

86,400円(消費税込)

(9)保証料

融資金額×0.9976%~4.2756%(借入期間35年・元利均等返済時)

最近、まったく別の方式で「りそな銀行」が住宅ローンの融資を始めました。

▶参考記事:融資手数料型の「りそな銀行の住宅ローン」についてはこちらを参考にしてください。

融資手数料型というもので「とにかく金利重視!最優遇後の金利は0.47%!(変動金利)」という方は、りそな銀行も検討いただけたら!

但馬銀行住宅ローンの特徴

(1)諸費用ローンは物件とおなじ契約(契約はひとつ)

物件を借り入れる契約と、諸費用を借り入れる契約は、おなじ契約(ひとつの契約)です。

借入金利は、物件・諸費用共通です(同じ金利で借りることができます)。

*諸費用も借りる場合も、事務手数料は×1

諸費用を借り入れる場合は、但馬銀行との契約は、

  • 住宅ローン
  • 諸費用ローン

あわせてひとつの契約になるため、事務手数料そのまま×1です。

そのため、物件価格分と諸費用分は同じ金利で借り入れますが、借入金利は借り入れるあなたの条件によって決まります。

(2)収入合算の方法は注意が必要

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
但馬銀行住宅ローンで奥さん(ご主人さん)と収入を合算して借り入れをする場合は、ちょっと注意が必要です 

パート合算可能 → ただし、最低勤続1年は必要

さらに条件があります。

*ご主人さんの年収の半分が合算できるMAX額

たとえば、

ご主人さんの年収400万円 → 奥さんの年収で合算できるのは200万円まで

(奥さまが正社員・パート関係なし)

参考記事:住宅ローンの収入合算についてくわしくは、こちらの記事をご覧ください。

(3)保証会社はひとつだけ(ど、但馬銀行の直接融資もある)

但馬銀行の住宅ローンの審査は、保証会社は全国保証のみです。

ただ、但馬銀行が保証会社を通さず審査をし、保証会社を通さず融資をすることもあります。

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
これをプロパー融資といいます

但馬銀行の住宅ローンでは、

  • 条件のいい方 → 但馬銀行が直接融資(プロパー融資)
  • その他の方 → 全国保証での融資

となることが多いみたいです。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
但馬銀行直接のプロパー融資の方が条件いいで

(4)収入合算は連帯保証型とペアローン型のどちらもある

但馬銀行の住宅ローンは、持ち分ありの収入合算の方法 → 連帯債務・ペアローンの両方あるとのことです。(但馬銀行住宅ローン担当者談)

参考記事:住宅ローンの収入合算についてくわしくは、こちらの記事をご覧ください。

但馬銀行で住宅ローンを利用する場合のメリット

(1)他銀行で減額回答→満額で融資(できるかも)

これ。これにつきます。

審査金利と返済比率の低さから、他の銀行に比べて同じ年収でも借入額は多くなります!

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
そのため、他の銀行での審査で減額回答でも、但馬銀行では満額で承認になるかもしれません 

但馬銀行で住宅ローンを利用する場合のデメリット

(1)事務手数料が高い

これ。ほんとこれ。

事務手数料が86,400円(消費税込み)。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
高いよなあ

(2)保証料が高くなる(かもしれない)

これ。上に続き、ほんとこれ。

少しでも、融資審査にとって悪い条件だと、保証料が高くなります。

*融資審査にとって悪い条件とは

  • 勤続年数が短い
  • 年齢が高い
  • 諸費用も借り入れる

これです。

年収から計算する但馬銀行での借入れ可能額(MAX額)をシミュレーション

*返済比率(負担率)・審査金利は2019年2月のものです。

借入期間35年、現在ほかに借入れ(クルマのローン、リボ払い、消費者金融など)がない場合を想定しています。

ヒガシノさん
ヒガシノさん
この金額がMAX額やから、ちょっとでもほかに借り入れがあったら、金額は下がるで。

参考記事:クルマのローンがある場合、住宅ローンの借入可能額(借入MAX額)への影響についてくわしくは、以下を参考にご覧ください。

(1)会社員・公務員の場合

年収借入可能額(最大)
300万円2,660万円
350万円3,110万円
400万円4,150万円
450万円4,660万円
500万円5,180万円
550万円5,700万円
600万円6,220万円
650万円6,740万円
700万円7,260万円

(2)個人事業主・会社経営者・会社取締役・親の会社勤務の場合

年収借入可能額(最大)
300万円2,540万円
350万円2,960万円
400万円3,950万円
450万円4,440万円
500万円4,930万円
550万円5,430万円
600万円5,920万円
650万円6,420万円
700万円6,910万円

上の表は、現在他に借り入れがない場合での計算です。

クルマのローン、リボ払いの毎月の支払いがある場合は、別途計算が必要です。

毎月の支払い額から計算した借入可能額をシミュレーション

年収から計算した借入可能額のシミュレーションは、上の表でご覧いただいたかと思います。

下のリンクでは、「毎月の支払い額から計算した、家計に無理のない借入額をシミュレーションしました。

いくつかの事例も作りましたので、ぜひご覧ください。

但馬銀行の住宅ローンはこんな方におすすめ

このような条件で住宅ローンの借入れを考えている方にはおすすめです。

  1. 保証料が高くなっても、とにかくたくさん借り入れをしたい方
  2. 世帯年収が低いが、変動金利での借り入れを検討している方
  3. 自営業の方(会社員・公務員以外)

但馬銀行の住宅ローンはこんな方には使いにくい

  1. 事務手数料・保証料は抑えて借り入れを検討されている方
  2. 変動金利で検討していて、金利+α(団信特約無料など)のサービスがほしい方
  3. 収入合算での借り入れを考えている方(特に奥さんの雇用形態が契約社員・パートの方)

まとめ

但馬銀行の特徴は、ほかの銀行の住宅ローンとはまったくちがいます。

そのため、めっちゃわかりやすいんです。

但馬銀行が保証会社を通さず融資する場合(プロパー融資)と、全国保証の審査での融資。

こんな銀行、ほかにありません。審査も独特なんですね。

だから、ネットでは「但馬銀行は通りやすい」なんて書かれていたりするんです。

もちろん実際は、そんなことなくて。

但馬銀行をオススメするのは、他の銀行の住宅ローン審査で減額回答になった方です。

事務手数料・保証料は高くなるかもしれませんが、他の銀行よりも多く借り入れができるかもしれません!

ゼロ仲介 田中
ゼロ仲介 田中
そうでなければ、他の銀行の方が条件いいです、たぶん(笑)

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ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木
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ABOUT ME
鈴木宏治
大阪生まれ大阪育ちの43歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。