*各データは2020年7月1日時点のものです
ゼロ仲介 田中こんにちは。ゼロ仲介の田中です
大阪・兵庫県で住宅ローンの利用を検討していると、候補に挙がる「但馬銀行」。
但馬銀行の住宅ローンは、審査基準がほかの銀行とちょっとちがいます。
ちがいすぎて、「但馬銀行は通りやすい」なんてウワサが不動産営業マンの間でもあるくらい。
ヒガシノサン審査基準がよくわからん。くわしく教えて
と聞かれるので、しっかりと書いてみます。
[box02 title=”▶参考：但馬銀行の住宅ローンのWebサイトのご案内“]
この記事では、但馬銀行の住宅ローンについてくわしい説明しますが、公式サイトも参考にご覧ください。
「但馬銀行」の住宅ローン公式サイトはこちら
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▶田中のくわしいプロフィールはこちら
但馬銀行の住宅ローンの審査基準（審査データ）
正直なところ、こんなに細かいデータは必要ないと思いますが、念のため。
ゼロ仲介 田中他の銀行にくらべて特徴的な箇所は赤字にしてます
（１）店頭金利
2.675%（変動金利）
地方銀行の標準的な金利です。
（２）最大優遇金利後の実行金利
但馬銀行の融資 → 0.625％
全国保証の場合 → 0.875％
ヒガシノサン2つのパターンで審査してるってことな
（３）審査金利
会社員（正社員）・公務員
0.975%
会社員以外
1.275%
*会社員以外とは、たとえばこんな場合
- 個人事業主
- 会社経営（代表取締役）
- 取締役
- 親の会社勤務
（４）返済負担率（返済比率）
400万円未満 → 30%
400万円以上 → 35%
（５）借入可能最低年収
100万円以上（「但馬銀行住宅ローンセンター担当談」）
ヒガシノさんまさかの年収100万円から審査可能！
（６）最低勤続年数
原則1年以上（条件によっては3ヶ月からでも審査可能）
*勤続1年未満の勤続の場合
- 奥さん
- 親
が連帯保証人になることが条件。
（働いてなくても可）
（７）諸費用ローンの借入れ
諸費用ローンが借入れできるかどうかは、物件の借り入れ分とあわせて一緒に審査します。
諸費用ローンは物件価格の10％までの融資（借入金額は10万円単位）。
（８）事務手数料
86,400円（消費税込）
（９）保証料
融資金額×0.9976％～4.2756%（借入期間35年・元利均等返済時）
最近、まったく別の方式で「りそな銀行」が住宅ローンの融資を始めました。
▶参考記事：融資手数料型の「りそな銀行の住宅ローン」についてはこちらを参考にしてください。
融資手数料型というもので「とにかく金利重視！最優遇後の金利は0.47%！（変動金利）」という方は、りそな銀行も検討いただけたら！
但馬銀行住宅ローンの特徴
（１）諸費用ローンは物件とおなじ契約（契約はひとつ）
物件を借り入れる契約と、諸費用を借り入れる契約は、おなじ契約（ひとつの契約）です。
借入金利は、物件・諸費用共通です（同じ金利で借りることができます）。
*諸費用も借りる場合も、事務手数料は×1
諸費用を借り入れる場合は、但馬銀行との契約は、
- 住宅ローン
- 諸費用ローン
あわせてひとつの契約になるため、事務手数料そのまま×1です。
そのため、物件価格分と諸費用分は同じ金利で借り入れますが、借入金利は借り入れるあなたの条件によって決まります。
（２）収入合算の方法は注意が必要
ゼロ仲介 田中但馬銀行住宅ローンで奥さん（ご主人さん）と収入を合算して借り入れをする場合は、ちょっと注意が必要です
パート合算可能 → ただし、最低勤続1年は必要
さらに条件があります。
*ご主人さんの年収の半分が合算できるMAX額
たとえば、
ご主人さんの年収400万円 → 奥さんの年収で合算できるのは200万円まで
（奥さまが正社員・パート関係なし）
▶参考記事：住宅ローンの収入合算についてくわしくは、こちらの記事をご覧ください。
（３）保証会社はひとつだけ（ど、但馬銀行の直接融資もある）
但馬銀行の住宅ローンの審査は、保証会社は全国保証のみです。
ただ、但馬銀行が保証会社を通さず審査をし、保証会社を通さず融資をすることもあります。
ゼロ仲介 田中これをプロパー融資といいます
但馬銀行の住宅ローンでは、
- 条件のいい方 → 但馬銀行が直接融資（プロパー融資）
- その他の方 → 全国保証での融資
となることが多いみたいです。
ヒガシノサン但馬銀行直接のプロパー融資の方が条件いいで
（４）収入合算は連帯保証型とペアローン型のどちらもある
但馬銀行の住宅ローンは、持ち分ありの収入合算の方法 → 連帯債務・ペアローンの両方あるとのことです。（但馬銀行住宅ローン担当者談）
▶参考記事：住宅ローンの収入合算についてくわしくは、こちらの記事をご覧ください。
但馬銀行で住宅ローンを利用する場合のメリット
（１）他銀行で減額回答→満額で融資（できるかも）
これ。これにつきます。
審査金利と返済比率の低さから、他の銀行に比べて同じ年収でも借入額は多くなります！
ゼロ仲介 田中そのため、他の銀行での審査で減額回答でも、但馬銀行では満額で承認になるかもしれません
但馬銀行で住宅ローンを利用する場合のデメリット
（１）事務手数料が高い
これ。ほんとこれ。
事務手数料が86,400円（消費税込み）。
ヒガシノさん高いよなあ
（２）保証料が高くなる（かもしれない）
これ。上に続き、ほんとこれ。
少しでも、融資審査にとって悪い条件だと、保証料が高くなります。
*融資審査にとって悪い条件とは
- 勤続年数が短い
- 年齢が高い
- 諸費用も借り入れる
これです。
年収から計算する但馬銀行での借入れ可能額（MAX額）をシミュレーション
*返済比率（負担率）・審査金利は2019年2月のものです。
借入期間35年、現在ほかに借入れ（クルマのローン、リボ払い、消費者金融など）がない場合を想定しています。
ヒガシノさんこの金額がMAX額やから、ちょっとでもほかに借り入れがあったら、金額は下がるで。
▶参考記事：クルマのローンがある場合、住宅ローンの借入可能額（借入MAX額）への影響についてくわしくは、以下を参考にご覧ください。
（１）会社員・公務員の場合
| 年収 | 借入可能額（最大） |
| 300万円 | 2,660万円 |
| 350万円 | 3,110万円 |
| 400万円 | 4,150万円 |
| 450万円 | 4,660万円 |
| 500万円 | 5,180万円 |
| 550万円 | 5,700万円 |
| 600万円 | 6,220万円 |
| 650万円 | 6,740万円 |
| 700万円 | 7,260万円 |
（２）個人事業主・会社経営者・会社取締役・親の会社勤務の場合
| 年収 | 借入可能額（最大） |
| 300万円 | 2,540万円 |
| 350万円 | 2,960万円 |
| 400万円 | 3,950万円 |
| 450万円 | 4,440万円 |
| 500万円 | 4,930万円 |
| 550万円 | 5,430万円 |
| 600万円 | 5,920万円 |
| 650万円 | 6,420万円 |
| 700万円 | 6,910万円 |
上の表は、現在他に借り入れがない場合での計算です。
クルマのローン、リボ払いの毎月の支払いがある場合は、別途計算が必要です。
毎月の支払い額から計算した借入可能額をシミュレーション
年収から計算した借入可能額のシミュレーションは、上の表でご覧いただいたかと思います。
下のリンクでは、「毎月の支払い額から計算した、家計に無理のない借入額」をシミュレーションしました。
いくつかの事例も作りましたので、ぜひご覧ください。
但馬銀行の住宅ローンはこんな方におすすめ
このような条件で住宅ローンの借入れを考えている方にはおすすめです。
- 保証料が高くなっても、とにかくたくさん借り入れをしたい方
- 世帯年収が低いが、変動金利での借り入れを検討している方
- 自営業の方（会社員・公務員以外）
但馬銀行の住宅ローンはこんな方には使いにくい
- 事務手数料・保証料は抑えて借り入れを検討されている方
- 変動金利で検討していて、金利＋α（団信特約無料など）のサービスがほしい方
- 収入合算での借り入れを考えている方（特に奥さんの雇用形態が契約社員・パートの方）
まとめ
但馬銀行の特徴は、ほかの銀行の住宅ローンとはまったくちがいます。
そのため、めっちゃわかりやすいんです。
但馬銀行が保証会社を通さず融資する場合（プロパー融資）と、全国保証の審査での融資。
こんな銀行、ほかにありません。審査も独特なんですね。
だから、ネットでは「但馬銀行は通りやすい」なんて書かれていたりするんです。
もちろん実際は、そんなことなくて。
但馬銀行をオススメするのは、他の銀行の住宅ローン審査で減額回答になった方です。
事務手数料・保証料は高くなるかもしれませんが、他の銀行よりも多く借り入れができるかもしれません！
ゼロ仲介 田中そうでなければ、他の銀行の方が条件いいです、たぶん（笑）
そのほかの銀行の住宅ローンの特徴もまとめました
但馬銀行以外にも、各銀行の住宅ローンの情報をまとめました。
その他「フラット35」の住宅ローン徹底解説シリーズ！もまとめました
さらに、住宅ローンの質問で多い「フラット35」についても、「フラット35とは」についてや、「フラット35」の商品についてなど徹底解説をまとめました。
「フラット35とは」住宅ローンのくわしい解説
フラット35で人気の「アルヒ（ARUHI）」を徹底解説
「損しないお金の使い方とは？」シミュレーションをまとめました
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