こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。
「都市計画道路予定地内」って広告の小さな文字で書いてるけど、これって将来立ち退きになるん？
買っても大丈夫なん？
なんて不安に思ったことはありませんか？
実は、都市計画道路がある土地でも「買って大丈夫」な場合もあるんです。
今回は都市計画道路がある場所に建てられた新築一戸建て建売住宅の購入について、そのメリットとデメリット、購入する際の注意点を詳しく解説します。
都市計画道路とは何か
1．都市計画道路の基本
都市計画道路とは、計画的な街づくりの一環として国や地方自治体が計画する長期的な道路計画です。
地域の都市計画に従って人や物の移動が求められている箇所や、渋滞の緩和などが見込まれる場所に設置が計画されます。
多くの都市計画道路は昭和30〜40年代の経済成長期に「絶対必要だ！」と計画されたものが多いんです
しかし、情勢の変化によって「そこまでお金をかける必要はない」というように見直されたり、計画自体が頓挫したりするケースも多いです。
計画だけあって何十年も放置されてるってこと？
そういうことです。
大阪府の統計では未着工道路の95%が計画決定から30年以上経過しているという驚きの実態もあります。
2．都市計画道路の調べ方
都市計画道路の有無を調べる方法は意外と簡単です。
「〇〇市 都市計画道路」などでインターネット検索すると、市役所や都道府県庁が公開している道路計画をPDFで確認できる場合が多いです。
ググってみると意外と楽しいので、時間があればぜひ検索してみてください
より詳しい情報を知りたい場合は、役所の都市計画課に問い合わせることで、詳細を確認することができます。
3．計画決定と事業決定の2段階
都市計画道路には計画決定と事業決定という2つの段階があります。
ここめちゃ大事です。この違いを理解しておかないと損します
- 計画決定
-
「まだ道路が計画されただけ」の状態。着手時期は未定。
- 事業決定
-
「すでに事業に着手している、または着手時期が決定している」状態。立ち退き交渉や工事自体が始まっている。
新築一戸建て建売住宅が建築されるのは、当然「計画決定」段階のみです。
事業決定段階になると、建物などの設置には都道府県知事の許可が必要となり、実質的に新築一戸建て建売住宅の建築・販売は不可能になります。
都市計画道路がある土地の新築住宅の規制
そんな将来道路になる予定の場所に建物を建てていいん？
そう思いますよね
計画決定段階であれば、一定の条件を満たす建物は建築可能なんです。
1．建築可能な条件
都市計画道路の予定地内で建物を建てるには、都市計画法第53条の許可を取得する必要があり、以下の条件があります。
- 階数が3階建て以下で、地階（地下）を有しないこと
- 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造であること
以前は2階建て以下しか認められなかったんですが、何年か前に規制緩和されて3階建てもOKになりました
このような条件を満たせば、計画決定段階の都市計画道路予定地内でも新築は可能です。
一方、事業決定段階になると建築はできなくなります。
また、重量が5トンを超える移動が容易でないものを置くことも、都道府県知事の許可が必要になります。
メリットとデメリット
都市計画道路がある土地を購入することには、いくつかのメリットとデメリットがあります。
1．都市計画道路があるところのメリット
- 都市計画税や固定資産税などが軽減される場合がある
- 土地の相続時に相続税評価額が軽減される場合がある
- 計画予定が白紙になれば土地の資産価値が上がる可能性がある
- 近隣の土地相場より価格が低い場合がある
- 立ち退きになると補償金や代替地が受けられる
道路などの公共事業のための立ち退きに協力すると、一般に売却するよりも比較的高い価格で買収してもらえるということです
さらに、本来不動産の売却時にかかる税金も免除されることがあり、金銭面で有利になる可能性があります。
えっ！めちゃお得やん！
そうなんです。金銭面で考えるとかなり良いケースもあります。
2．都市計画道路があるところのデメリット
- 納得する補償金や代替地が受けられるとは限らない
- 全てではなく一部の土地だけの買い取りになる場合がある
- 一部の土地のみ買い取りになったら資産価値が大幅に減る可能性がある
- いつ事業化されるかわからない不確実性がある
特に注意が必要なのは、一部だけ収用されるケースです。これがめちゃくちゃリスクが高いんです
使い物にならない不動産だけが残されることもあり、行政の補償が必ずしも納得いくものとは限りません。
また、計画があるものの、数十年経っても事業化されない「塩漬け」状態になるリスクもあります。
購入を検討する際のアドバイス
都市計画道路がある場所の新築一戸建て建売住宅を購入すべきかどうかは、いくつかの要素を考慮して判断する必要があります。
1．終の棲家か投資目的かで判断を分ける
もし購入する物件を「終の棲家」（ずっと住み続ける場所）にしようと考えている人なら、都市計画道路に入っている物件は購入を避けたほうが無難かもしれません。
いつか立ち退きを迫られる可能性を考えると、精神的な不安が大きいでしょう。
多くの方は住宅購入で「ここで一生暮らす」と考えがちですが、実は平均的な住宅保有期間は約20年程度です
一方、定年退職後に別の場所に移り住む予定がある人や、ある程度の期間だけ住む予定がある人にとっては、そこまで大きな問題にはならないかもしれません。
むしろ、将来的に高く買い取ってもらえる可能性を考えると、メリットと捉えることもできます。
2．現地調査と役所への確認が重要
購入を検討する際は、以下の点を必ず確認しましょう。
- 1．現場周辺を実際に歩いて確認する
-
- その土地の延長線上に新しい大きな道路ができていないか
- すでに道路用地として確保されている空地がないか
- 2．市役所の都市計画課を訪ねる
-
- 都市計画図を見せてもらい、該当する道路の現状を確認
- 計画の廃止や見直しの可能性について質問する
- 事業化の実現性や時期について尋ねる
計画決定段階で数十年経過している道路計画も多いため、役所に実際に確認に行くと実現可能性や今後の見通しについてよりくわしい情報を得られることがあります
計画が廃止される可能性が高い場合は、普通に検討しても問題ないでしょう。
不動産屋さんだけやなくて、自分でも役所に確認しに行ったほうがええんやな
そうなんです。
最終的な判断は自分自身でするものですから、できるだけ情報収集は自分でするのがおすすめです。
3．不動産広告での表記に注意
都市計画道路が通っている新築一戸建て建売住宅でも、SUUMOなどの不動産広告ではそういった記載をしていない場合も多いのが実情です。
重要事項説明の際には必ず説明されますが、広告段階では積極的に書かれていないことがほとんどです。
「心理的瑕疵」のある物件（事故物件など）は広告段階で書いていることが多いのに、都市計画道路についてはあまり書かない文化があるんです
そのため、気になる物件があれば、購入前に必ず「都市計画道路の有無」について質問し、確認することをおすすめします。
営業担当者の「気にする必要はない」という説明だけを信じるのではなく、自分自身で役所に確認することが重要です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
都市計画道路がある場所の新築一戸建て建売住宅について、主なポイントをまとめます。
- 長期間放置された開始される見込みのない計画道路も多い
- 計画決定段階であれば、3階建て以下の木造住宅などは建築可能
- 税制面でのメリットがある一方、将来の立ち退きリスクもある
- 計画がスタートする可能性がある場合は将来立ち退きのリスクを考慮する必要がある
- 購入前に必ず役所で計画の詳細と実現可能性を確認することが重要
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