こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。
新築一戸建て建売住宅を買いたいけど、「専任返し」っていう業界用語が出てきてよくわからない…
という相談をたくさんいただきます。
例えばこんな相談です。
- 「専任返し」って何か教えてください
- 建売住宅の価格が高い気がするのはなぜ？
- 仲介手数料が高くなる仕組みがあるって本当？
- 「未公開物件」って信じていいの？
実は、建売住宅を購入するときに「専任返し」を理解していないと、知らないうちに不利な条件で購入してしまう可能性があります。
建売住宅における「専任返し」とは？基本の仕組み
基本的に「専任返し」とは、建売業者が仕入れた土地に住宅を建てたあと、その販売を特定の仲介会社に任せる慣習のことです。
「売り返し」とも呼ばれるこの慣習は、特に新築一戸建て建売住宅の取引でよく見られます。
ゼロ仲介 鈴木いきなりなんですが、まずはこれを頭に入れてください
- 仲介会社が土地の売却案件を建売業者に紹介する
- 建売業者がその土地を購入する
- 建売業者が土地に住宅を建築する（建売住宅の完成）
- 建売業者は、土地を紹介してくれた仲介会社に、完成した建売住宅の販売を専任で依頼する
この仕組みにより、仲介会社は土地の仲介と建物の販売の両方で手数料を得られます。
ヒガシノさんえ？土地と建物の両方で手数料もらえるってこと？
ゼロ仲介 鈴木その通りです。建売業者と仲介会社の間には、土地の仕入れと建物の販売という「二重の関係性」が生まれているんです
なぜ建売住宅で専任返しが行われるのか？
ざっくり言うと、建売住宅で専任返しが行われる最大の理由は、仲介手数料の最大化です。
仲介会社からすると、1つの物件で最大4回の手数料を得ることが可能になります。
1．具体的な手数料の計算例
たとえば、5,000万円の建売住宅の場合で見てみましょう。
通常の取引の場合
- 5,000万円×3％＋6万円＝156万円（税抜）
- 両手仲介なら：156万円×2＝312万円（税抜）
専任返しを利用した場合
- 土地仕入れ時（2,000万円の場合）：66万円×2＝132万円（税抜）
- 建売住宅販売時（5,200万円の場合）：162万円×2＝324万円（税抜）
- 合計：456万円（税抜）
ヒガシノさんえ！？そんなに違うんか・・（ゴクリ）
ゼロ仲介 鈴木そうなんです。専任返しを利用することで、仲介会社は通常の取引とくらべて約1.8倍の手数料を得られます。これ、業界内では「往復ビンタ」なんて呼ばれてます
2．新築一戸建て建売の売主業者にもメリットがある？
実は、建売業者にとってもメリットがあります。
- 土地の仕入れルートが安定する
- 販売力のある仲介会社との関係を維持できる
- 物件の販売にかかる営業コストをおさえられる
建売住宅購入者にとってのデメリット4つ
専任返しには、購入者にとって以下のようなデメリットがあります。
ゼロ仲介 鈴木ここからがめちゃ大事です。必ず理解してください
1．物件価格が高くなる可能性がある
専任返しを前提とした建売住宅では、販売期間が長くなるリスクを覚悟しているため、最初から価格を高めに設定する傾向があります。
ヒガシノさんなんでそんなことするん？
ゼロ仲介 鈴木売主は、専任期間中に売れないリスクを見込んで、価格を上乗せしているんです
2．購入時の仲介業者を自由に選べない
専任返しの期間中は、購入者が自由に仲介業者を選べません。
たとえば、仲介手数料無料のサービスを利用したくても、専任媒介契約期間中は特定の仲介会社を通さないと購入できないのです。
ヒガシノさん仲介手数料払わんとあかんのかー。それはもったいないなぁ。。
3．「未公開物件」という営業トークに惑わされる
専任返しされた建売住宅は、1社限定の販売となるため「未公開物件」「限定物件」として紹介されることがあります。
ゼロ仲介 鈴木不動産取引に不慣れな購入者にとっては、この特別感にあおられて正常な判断を失う可能性があります
インターネットで物件情報が見つからないことで、価格の適正性を判断できず、高値で購入してしまうリスクが高まります。
4．情報の透明性が低い
専任返しは「囲い込み」という問題とも関連しています。
物件情報が他の不動産会社に公開されないため、市場での競争が生じません。
購入者は複数の選択肢を比較検討する機会を失ってしまうのです。
ヒガシノさんうわー、それはエグいなぁ。。
専任返しを見分ける3つの方法
建売住宅が専任返しされているかどうかは、以下の方法で確認できます。
ゼロ仲介 鈴木以下の3つのポイントを必ずチェックしてください
1．取引態様をチェックする
物件広告の「取引態様」欄を確認しましょう。
「専任」「専属専任」と書かれている場合は、専任返しの可能性が高いです。
ただし、「仲介」「媒介」と表記されている場合もあるため、注意が必要です。
2．広告の掲載状況を確認する
同じ建売住宅が複数の不動産会社から広告されているかをチェックします。
1社のみが広告している場合は、専任返しのおそれが強いです。
SUUMOなどの不動産ポータルサイトを使って、複数の会社が同じ物件を扱っているか確認しましょう。
3．不動産会社に直接聞いてみる
購入を検討している建売住宅について、販売会社に直接問い合わせてみましょう。
「この物件は御社の限定物件ですか？専任物件ですか？」と尋ねることで、専任返しかどうかを確認できます。
ヒガシノさんなるほど！でもちょっと聞きづらいかも・・
ゼロ仲介 鈴木大丈夫です。これはお客様の当然の権利です。遠慮せずに聞いてください
専任返しされた建売住宅へのかしこい対処法
専任返しされている建売住宅を購入する際には、以下の対処法を検討しましょう。
1．専任期間の解除を待つ戦略
専任媒介契約の期間は通常1～3ヶ月です。
時間に余裕がある場合は、専任期間が解除されるのを待つのも一つの方法です。
専任が解除されると、以下のようなメリットがあります。
- 複数の仲介会社を通じて購入できるようになる
- 手数料無料サービスを利用できる可能性がある
- 価格交渉の余地が生まれることがある
2．価格交渉のタイミングを狙う
専任期間が長期化し、なかなか売れない場合は、建売業者が価格を下げる可能性があります。
完成から時間が経過した建売住宅は、在庫リスクを抱えることになるため、価格交渉の余地が生まれます。
3．リスクと判断のバランスを考える
ただし、待っている間に他の購入希望者に先を越されるリスクもあります。
立地や条件が非常に良い物件の場合は、多少の手数料を払ってでも早めに購入を決断することも検討すべきです。
ヒガシノさんでも結局、専任返しで高い仲介手数料払うのイヤやなぁ・・
まとめ：専任返しに悩まない、賢い建売住宅購入の選択肢
いかがでしたでしょうか。新築一戸建て建売住宅における専任返しは、不動産会社と建売業者の利益を優先した慣習です。
この問題、実は仲介手数料0円で購入できる方法があるんです。
ゼロ仲介 鈴木まさに私たち「ゼロ仲介」がその選択肢なんです
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1. 仲介手数料が完全0円
専任返しで複数回の手数料を取られる心配がなく、通常3%（約100万円）の手数料が無料になります。
2. LINEで気軽に相談できる
営業電話のプレッシャーなし！いつでも相談可能で、最短5分で返信します。
3. 価格交渉もサポート
物件価格の交渉はもちろん、住宅ローンも含めたトータルコストの最適化を追求します。
4. 透明性の高い取引
専任返しのような不透明な取引とは違い、必要な費用のみを明示します。
ヒガシノさんおー！それやったら安心やなぁ
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