こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。
「新築一戸建て建売住宅なら事故物件の心配ないよね?」 なんて思っていませんか?
じつは、新築物件でも「事故物件」の可能性があるって知っていましたか?
例えばこんな相談です。

なんで相場より安いの?




この土地、なにか過去にあったの?




新築なのに「告知事項あり」って書いてある…
実は、新築建売でも事故物件は存在します。 高額な買い物だからこそ、購入前に知っておくべきポイントがあるんです。
建売住宅の「事故物件」とは?「心理的瑕疵」の基本知識
基本的に事故物件というものに法律上の明確な定義はありません。
理由は、一般的には心理的抵抗や嫌悪感を覚える「心理的瑕疵(かし)」のある物件のことを指すからです。




いきなりなんですが、まずはこれを頭に入れてください
心理的瑕疵として認められる主なケースには、
- 殺人事件や自殺があった物件
- 火災で人が亡くなった物件
- 孤独死のケース(発見が遅れて体液による汚染や臭気が発生した場合)
- 近隣に暴力団事務所がある場合
- その他の嫌悪施設(墓地、火葬場、ごみ焼却場など)




そんなん聞いたら、怖なってきたわ…
という声も聞こえてきそうですが、まずは正しい知識を持つことが大切です。
重要なのは、心理的瑕疵の判断基準は人によって異なるということ。
でも、一般的に嫌悪感を抱く可能性が高いケースについては、売主に告知義務が発生するんです。
新築建売が「事故物件」になる3つのパターン
じつは新築の建売住宅でも、「事故物件」となる可能性があるんです。




まずはざっくりと3つのパターンを紹介します
1.事故物件を解体した土地に建てた建売住宅
最も多いのが、事故物件を解体して更地にし、その土地に新築住宅を建てたケースです。




え!建物壊したらオッケーちゃうの?
残念ながら、建物を解体しても、その土地で心理的瑕疵が生じる出来事が起きたという事実は消えないんです。
つまり、新築であっても「事故物件」として扱われ、告知義務が生じます。
2.事故物件の土地を分筆して建てた建売住宅
大きな土地を複数に分割(分筆)して、別々の土地として販売する場合があります。




実はこれが一番注意が必要です
分筆しても心理的瑕疵の事実は消えないため、原則として「事故物件」として扱われます。
ただし、業者によっては事故があった側の土地のみ告知し、 もう一方は告知しないケースもあるため、注意が必要なんです。
3.火災があった土地に建てられた建売住宅
以前建っていた家が火災で全焼し、そこで人が亡くなった場合、 その土地に新しく建てられた建売住宅も心理的瑕疵物件となります。




火災やったら、もう建物ないから関係ないんちゃうの?
これもダメなんです。
火災で建物が失われても、そこで起きた出来事の事実は残るため、 告知義務は継続します。




人が亡くなっていてもいなくても火災があった場合は「告知事項あり」
になります
建売住宅購入時の「告知義務」を知る
事故物件の売買には告知義務があり、これは宅地建物取引業法で定められています。




これ、めちゃ大事なんでしっかり読んでください
1.売買契約における無期限の告知義務
売買の場合、事案が発生してからの経過年数にかかわらず、必ず心理的瑕疵を告知しなければなりません。
たとえ数十年前の事件であっても、売主には告知義務があります。




そうか!時間たってても、ちゃんと言わなあかんねんな
「時間が経ったから大丈夫」ということはないので注意が必要です。
2.建物を解体しても消えない告知義務
事故物件を解体して更地にしても、告知義務はなくなりません。




これ、かんちがいしやすいポイントです
土地に心理的瑕疵があることに変わりはないためです。
新築に建て替えても、告知義務は継続します。
3.分筆した土地の告知義務の盲点
土地を分筆した場合、原則として告知義務がないとされることがありますが、 これには注意が必要です。
業者によっては、事故があった側の土地のみ告知し、 もう一方は告知しないケースがあります。
4.不動産会社の手口に注意
一部の不動産会社では、1人目の購入者には告知し、 その後転売する際には告知しないという手口があります。




えげつないなー。ほんまにそんなことあるんかー




「新築だから大丈夫」という考えは捨てて、慎重に確認することが重要です
建売住宅が「事故物件」だった場合の5つのリスク
事故物件を購入してしまった場合、こんなリスクが発生する可能性があります。




ざっくりこの5つを頭に入れてください(めちゃ大事)
1.将来の売却時の問題
事故物件は買主が見つかりにくく、売却に時間がかかります。




そうか!わたし、将来売るかもしれへんねんけど、売れへんかもしれへんのかー。考えたことなかったわ
さらに、購入した事故物件を売却する際には、必ず「告知事項あり」として売却しなければなりません。
告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。
2.資産価値の下落
事故物件は通常の物件と比べて20〜50%も価格が下落する傾向にあります。




3,000万円の物件が2,100万円になってしまうことも…
資産形成を考えている方にとっては大きなデメリットとなります。 せっかく購入した住宅の価値が、大幅に下がってしまうのです。
3.契約不適合責任のリスク
心理的瑕疵を告知せずに売却した場合、 買主から契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。
法的なトラブルに巻き込まれる危険性があります。
4.家族への心理的影響
特に小さなお子様がいる家庭では、 後から事故物件だと知った場合の心理的影響も考慮する必要があります。




うちの子、怖がりやからな…夜トイレ行かれへんようになったら困るわ
家族全員が安心して暮らせる環境でなければ、 せっかくのマイホームも台無しになってしまいます。
5.近隣の嫌悪施設による生活への影響
暴力団事務所が近くにある場合、日常生活に不安を感じる可能性があります。
また、騒音などの実害が生じることもあります。 実際に住み始めてから後悔することになるかもしれません。
安心して建売住宅を購入するための実践的チェックリスト
安心して建売住宅を購入するために、以下のチェックリストを活用してください。
1.まずはざっくり流れを把握してください
まずは、ざっくりの流れを把握してください。
この5つだけです。
- 物件情報の徹底確認 / 特記事項欄、告知事項、価格相場をチェック
- 価格が安い場合の対応 / 不動産会社に理由を確認、周辺物件と比較
- 周辺環境の調査 / 昼夜両方で現地訪問、近隣住民からの情報収集
- 購入前の問い合わせ / 土地の前歴、分筆の有無、近隣トラブルを確認
- 専門家への相談 / 不安があれば迷わず相談
大事なのは、順番を守って進めることです。




一番あかんのは、「①物件情報の徹底確認」せずにいきなり内覧予約することやで




「①物件情報の徹底確認」がとにかく大事です
2,具体的な流れを把握しましょう
というわけで、安心して建売住宅を購入するための具体的な流れ・手順です。
この順番は絶対なので、順番を飛ばしたり順番を変えたりしないでください。
- 物件資料の特記事項欄を確認
- 告知事項の有無をチェック
- 価格が相場と比べて適正か確認
物件資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」という記載がないか、 しっかり確認しましょう。
通常、このような記載は資料の下部に小さく書かれていることが多いため、 見落とさないよう注意が必要です。
- なぜ相場より安いのかを不動産会社に質問
- 土地の過去の履歴を確認
- 周辺の同様の物件と比較
相場より20〜50%も安い場合は、何らかの理由があると考えるべきです。
事故物件は通常の物件と比べて大幅に価格が下がる傾向にあります。 なぜ安いのかをしっかり確認しましょう。




安いのには理由があります
- 現地訪問は昼夜両方の時間帯で
- 近隣住民からの情報収集
- 嫌悪施設の有無を確認
暴力団事務所の有無や、嫌悪施設が近くにないかを確認することも重要です。
現地を訪れ、周辺を歩いて確認するとともに、 近隣住民の方と話す機会があれば、地域の情報を聞いてみるのも良いでしょう。
以下の質問を必ず確認しましょう。
- 土地の過去の使用履歴
- 以前の建物で何か事件・事故がなかったか
- 土地が分筆されたものではないか
- 近隣に嫌悪施設がないか
- 価格が相場より安い理由
少しでも気になることがあれば、遠慮せずに質問しましょう。
大島てるなどの事故物件情報サイトを活用するのも一つの方法です。




でもな、全部が載ってるわけやないし、ガセネタもあるから気ぃつけなあかんで
そのとおり、情報の正確性には注意が必要です。
タレコミによる情報なので、ガセネタが含まれている可能性もあります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。新築建売住宅でも事故物件の可能性があるという事実に驚かれた方も多いのではないでしょうか。
まずは不安なら、この記事で紹介した手順通りに進めていけば、「事故物件」のリスクを最小限に抑えることができます。
手順をきちんと守れば、新築建売でもかなりの確率で安心して購入することができます。
じつは、このような物件調査を完全無料でプロが代行してくれるサービスがあるのをご存知でしょうか?
「ゼロ仲介」なら安心して新築一戸建て建売住宅が購入できる3つの理由
- ① 仲介手数料0円+専門家による徹底した物件調査
-
- 通常100万円以上かかる仲介手数料が完全無料
- 全員が宅建士資格保有者のエキスパートチームが物件調査を徹底サポート
- 心理的瑕疵の有無も含めて、専門的な視点で調査
- ② LINEで気軽に相談+透明性の高い費用明細
-
- 電話勧誘は一切なく、LINEでいつでも気軽に相談可能
- 物件価格交渉もサポートし、トータルコストを最適化
- 隠れた費用がない透明性のある取引で安心
- ③ 充実のアフターサポート+幅広い対応エリア
-
- 関西・東京・神奈川エリアに対応
- 顧問弁護士との連携によるトラブル時の無料相談
- 先進的な物件情報提供システムで、ハザードマップも物件探索段階から確認可能
まずは無料相談から始めませんか?




なんや、ええサービスやん!LINEやったら今すぐできるし、相談してみよかな
事故物件の不安を感じている方、相場より安い物件が気になる方は、 まずは「ゼロ仲介」の無料相談をご利用ください。
LINEで気軽に問い合わせでき、最短5分で返信が届きます。
仲介手数料0円で専門家の調査サポートが受けられるのは、「ゼロ仲介」だけ。 安心できる住まい選びの第一歩を、プロのサポートと共に踏み出しましょう。
※関西・東京・神奈川エリアの新築一戸建てが対象です。市場の約70%の物件が紹介可能です。


