【2025年】「まさか、新築一戸建て建売住宅なのに事故物件！？」の具体例＆見分け方をわかりやすく解説

こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。

「新築一戸建て建売住宅なら事故物件の心配ないよね？」 なんて思っていませんか？

じつは、新築物件でも「事故物件」の可能性があるって知っていましたか？

例えばこんな相談です。

実は、新築建売でも事故物件は存在します。 高額な買い物だからこそ、購入前に知っておくべきポイントがあるんです。

建売住宅の「事故物件」とは？「心理的瑕疵」の基本知識

基本的に事故物件というものに法律上の明確な定義はありません。

理由は、一般的には心理的抵抗や嫌悪感を覚える「心理的瑕疵（かし）」のある物件のことを指すからです。

心理的瑕疵として認められる主なケースには、

という声も聞こえてきそうですが、まずは正しい知識を持つことが大切です。

重要なのは、心理的瑕疵の判断基準は人によって異なるということ。

でも、一般的に嫌悪感を抱く可能性が高いケースについては、売主に告知義務が発生するんです。

新築建売が「事故物件」になる3つのパターン

じつは新築の建売住宅でも、「事故物件」となる可能性があるんです。

1．事故物件を解体した土地に建てた建売住宅

最も多いのが、事故物件を解体して更地にし、その土地に新築住宅を建てたケースです。

残念ながら、建物を解体しても、その土地で心理的瑕疵が生じる出来事が起きたという事実は消えないんです。

つまり、新築であっても「事故物件」として扱われ、告知義務が生じます。

2．事故物件の土地を分筆して建てた建売住宅

大きな土地を複数に分割（分筆）して、別々の土地として販売する場合があります。

分筆しても心理的瑕疵の事実は消えないため、原則として「事故物件」として扱われます。

ただし、業者によっては事故があった側の土地のみ告知し、 もう一方は告知しないケースもあるため、注意が必要なんです。

3．火災があった土地に建てられた建売住宅

以前建っていた家が火災で全焼し、そこで人が亡くなった場合、 その土地に新しく建てられた建売住宅も心理的瑕疵物件となります。

これもダメなんです。

火災で建物が失われても、そこで起きた出来事の事実は残るため、 告知義務は継続します。

建売住宅購入時の「告知義務」を知る

事故物件の売買には告知義務があり、これは宅地建物取引業法で定められています。

1．売買契約における無期限の告知義務

売買の場合、事案が発生してからの経過年数にかかわらず、必ず心理的瑕疵を告知しなければなりません。

たとえ数十年前の事件であっても、売主には告知義務があります。

「時間が経ったから大丈夫」ということはないので注意が必要です。

2．建物を解体しても消えない告知義務

事故物件を解体して更地にしても、告知義務はなくなりません。

土地に心理的瑕疵があることに変わりはないためです。

新築に建て替えても、告知義務は継続します。

3．分筆した土地の告知義務の盲点

土地を分筆した場合、原則として告知義務がないとされることがありますが、 これには注意が必要です。

業者によっては、事故があった側の土地のみ告知し、 もう一方は告知しないケースがあります。

4．不動産会社の手口に注意

一部の不動産会社では、1人目の購入者には告知し、 その後転売する際には告知しないという手口があります。

建売住宅が「事故物件」だった場合の5つのリスク

事故物件を購入してしまった場合、こんなリスクが発生する可能性があります。

1．将来の売却時の問題

事故物件は買主が見つかりにくく、売却に時間がかかります。

さらに、購入した事故物件を売却する際には、必ず「告知事項あり」として売却しなければなりません。

告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。

2．資産価値の下落

事故物件は通常の物件と比べて20〜50%も価格が下落する傾向にあります。

資産形成を考えている方にとっては大きなデメリットとなります。 せっかく購入した住宅の価値が、大幅に下がってしまうのです。

3．契約不適合責任のリスク

心理的瑕疵を告知せずに売却した場合、 買主から契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。

法的なトラブルに巻き込まれる危険性があります。

4．家族への心理的影響

特に小さなお子様がいる家庭では、 後から事故物件だと知った場合の心理的影響も考慮する必要があります。

家族全員が安心して暮らせる環境でなければ、 せっかくのマイホームも台無しになってしまいます。

5．近隣の嫌悪施設による生活への影響

暴力団事務所が近くにある場合、日常生活に不安を感じる可能性があります。

また、騒音などの実害が生じることもあります。 実際に住み始めてから後悔することになるかもしれません。

安心して建売住宅を購入するための実践的チェックリスト

安心して建売住宅を購入するために、以下のチェックリストを活用してください。

1．まずはざっくり流れを把握してください

まずは、ざっくりの流れを把握してください。

この5つだけです。

1. 物件情報の徹底確認 / 特記事項欄、告知事項、価格相場をチェック
2. 価格が安い場合の対応 / 不動産会社に理由を確認、周辺物件と比較
3. 周辺環境の調査 / 昼夜両方で現地訪問、近隣住民からの情報収集
4. 購入前の問い合わせ / 土地の前歴、分筆の有無、近隣トラブルを確認
5. 専門家への相談 / 不安があれば迷わず相談

大事なのは、順番を守って進めることです。

2，具体的な流れを把握しましょう

というわけで、安心して建売住宅を購入するための具体的な流れ・手順です。

この順番は絶対なので、順番を飛ばしたり順番を変えたりしないでください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。新築建売住宅でも事故物件の可能性があるという事実に驚かれた方も多いのではないでしょうか。

まずは不安なら、この記事で紹介した手順通りに進めていけば、「事故物件」のリスクを最小限に抑えることができます。

手順をきちんと守れば、新築建売でもかなりの確率で安心して購入することができます。

じつは、このような物件調査を完全無料でプロが代行してくれるサービスがあるのをご存知でしょうか？

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