こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。
副業収入って住宅ローン審査でプラスになるんかな
いやむしろマイナスになる？？
という疑問を持つ方は多いと思います。
実は「本業の収入増加こそが住宅ローン審査を有利に進める最も確実な方法」なんです。
今回は副業収入の扱いと対策について徹底解説します
副業収入と住宅ローン審査の関係
副業やアルバイトによる収入は、みなさんが考えるほどかんたんには住宅ローン審査に反映されません。
銀行は主に本業の給与収入を重視します。副業収入は安定性が低いと判断される傾向があるんです
なぜ銀行が副業収入を重視しないのか、理由はこんな感じです。
- 継続性の不確実さ：副業は本業に比べて継続が保証されていない
- 収入の変動：月ごとの収入が安定していないことが多い
- 本業への影響：副業が本業のパフォーマンスに悪影響を与える可能性
そうか、銀行からすると副業収入ってあてにならんってことやんな。。。ショックやわ
そうなんです。例えば、こんな例があります。
Aさん（35歳）は、本業の年収が500万円で、副業のウェブデザインで年間100万円の収入があります。
Aさんは、合計600万円の年収で審査してもらえると思っていましたが、実際には本業の500万円のみが考慮される結果となりました。
副業収入はそもそも審査でカウントされないことが多いんです
副業収入が審査に与える影響
住宅ローンの種類によって、副業収入の扱いが異なる場合があります。
ざっくり言うと、フラット35では副業収入が認められる可能性が高いです
| 副業収入の取り扱い | |
| フラット35 | 一般的な銀行 |
| ・2年以上の継続的な収入実績が必要 ・確定申告書の写しが必要 | ・銀行独自の審査基準があり、フラット35よりも厳しいことが多い ・副業の種類や内容によって判断が異なる ・収入証明書類の提出が必要 |
フラット35の方が副業に優しいってこと？でも条件あるんやね
そうなんです。実際のケースを見てみましょう。
Bさん（28歳）は、本業の年収が400万円で、週末に行っているヨガインストラクターの副業で年間80万円の収入があります。
フラット35を利用する際、2年以上の実績があるヨガインストラクターの収入が認められ、480万円の年収として審査されました。
同じケースでも一般の銀行では副業収入が認められないこともあります。ローンの種類による違いは重要なポイントです
審査で副業収入を認めてもらうための条件
副業収入を住宅ローン審査に反映してもらうには、いくつかの条件があります。
正直、これらの条件はかなりハードルが高いです。油断しないでください
① 継続性
- 最低でも1年以上、理想的には2年以上の実績が必要
- 月々の収入が安定していることが重要
② 証明書類
- 給与明細：副業先から発行された正式な給与明細
- 確定申告書：直近2年分の確定申告書（第一表、第二表、収支内訳書）
- 源泉徴収票：副業先から発行された源泉徴収票
- 契約書：継続的な業務委託契約があることを示す書類
めっちゃ書類いるんやな。。確定申告してへんかったらアウトってことやんな？
確定申告は絶対必要です
③ 安定性
- 毎月安定した収入があることが理想的
- 季節変動がある場合は、年間を通じての平均収入が考慮される場合もある
④ 副業の種類
- 本業との関連性がある副業は評価されやすい
- 専門性の高い副業（例：講師、コンサルタント）は安定性があると判断されやすい
40歳のCさんは、本業の年収が600万円で、副業のプログラミング講師として月5万円の収入があります。この副業を2年間継続し、確定申告も行っていました。
ある銀行では、この副業収入を考慮してもらえましたが、別の銀行では副業収入は認められませんでした。
金融機関によって副業収入の扱いは大きく異なります。複数の金融機関に相談することが重要です
副業収入の申告と税金の注意点
副業収入がある場合、確定申告は非常に重要です。
これがめちゃ大事です。申告していない収入は、住宅ローン審査では一切みてもらえません
① 確定申告が必要なケース
- 副業収入が年間20万円を超える場合
- 副業先で源泉徴収されていない場合
② 確定申告のメリット
- 収入の証明になる
- 経費を差し引いた実質的な収入を示せる
- 適切な納税により、信用力が向上する
③ 注意点
- 副業開始時から適切に記録を取っておく
- 経費の計上は適切に行う（過大な経費計上は問題となる可能性がある）
- 期限内に確定申告を行う
ちゃんと確定申告してないと住宅ローン審査でも不利になるんやな。。怖
そうなんです。こんな失敗例もあります。
Dさん（32歳）は、本業の年収が450万円で、副業のイラスト制作で年間70万円の収入がありました。
しかし、確定申告を行っていなかったため、住宅ローン審査では副業収入がまったく考慮されませんでした。
さらに、税務上の問題も指摘されてしまいました。
確定申告をサボると二重に損します。審査で不利になるだけでなく、税務上のリスクも背負うことになります
住宅ローン審査を有利に進めるための戦略
住宅ローン審査を有利に進めるためには、計画的な準備が必要です。
とりわけ本業での収入増加を最優先の解決策として取り組むことが重要です。副業収入は補助的な位置づけとして考えましょう
① 本業での収入増加を目指す（最重要戦略）
住宅ローン審査では何よりも本業の安定収入が最も評価されるため、まずは本業の収入アップに注力しましょう：
- 残業や休日出勤を増やし、時間外手当を増やす
- 資格取得やスキルアップにより、昇給や昇格を目指す
- 社内での昇進や部署異動で給与アップを実現する
- 転職によりベースアップを図る（ただし、勤続年数にも注意）
- ボーナスや各種手当の増額につながる業績向上を目指す
本業の収入増加は、単に住宅ローン審査のためだけでなく、長期的な返済能力の向上につながるため、最も確実で効果的な戦略です
② 副業の安定性を高める（補助的戦略）
本業収入の増加を目指しながら、副業の安定性を高めることも補助的に取り組みましょう。
- 長期契約の副業を選ぶ
- 複数の副業を持ち、リスク分散を図る
- 副業の専門性を高め、単価アップを目指す
③ 適切な時期に申請する
審査のタイミングも重要なポイントです。
- 本業の収入が一番高い年に審査する（源泉徴収票の額面が一番高い年に審査する）
- 安定した勤務実績を示せる時期を選ぶ
- 賞与支給後など、預金残高が多い時期に申請する
④ 事前相談を活用する
事前の情報収集も欠かせません。
- 複数の金融機関に直接相談し、本業収入を最大限評価してくれる金融機関を探す
- 不動産会社を通じて、自分の雇用状況や収入構成に適した金融機関を紹介してもらう
なるほど！やっぱり本業の収入アップが一番確実なんやね。副業に頼るのはリスクあるってことか
そうなんです。具体例も見てみましょう。
37歳のEさんは住宅ローンの事前審査を考えていました。本業の年収は550万円でしたが、副業収入を含めると700万円になります。
Eさんは以下の戦略を立てました。
- 本業での収入増加を最優先に考え、積極的に残業と資格取得に取り組み、年収を580万円に引き上げました
- 会社での評価を高めるため業務改善提案を行い、特別手当を獲得しました
- 12月の給与明細が最も高額になるタイミングを狙ってローンの事前審査を行いました
- 事前に複数の金融機関に相談し、本業重視の審査をする銀行を選びました
- 補助的な戦略として、副業の翻訳の仕事も2年間継続し、安定した収入記録を作りました
この結果、Eさんは希望の条件で住宅ローンを組むことができました。
本業収入の増加を中心とした計画的な準備と戦略が成功のカギです
まとめ
いかがでしたでしょうか。副業収入は、住宅ローン審査において思ったほど有利に働かない場合が多く、本業の収入増加が最も確実な対策であることがおわかりいただけたと思います。
改めて整理しました。
- 本業での収入増加を最優先戦略として取り組む
- 昇給・昇格などキャリアアップを通じて安定収入を目指す
- 適切な確定申告と税務管理を行う
- 副業収入の継続性と安定性を補助的に高める
- 複数の金融機関に相談し、本業重視の審査をする金融機関を探す
- 長期的な視点で計画を立て、準備する
本業収入の増加を中心とした収入計画と、慎重な金融機関選びにより、より有利な条件での住宅ローン獲得が可能になります。副業収入はあくまで補助的な位置づけとして取り組むことが重要です。
ただし、個々の状況によって最適な戦略は異なるため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
住宅ローンは人生で最も大きな買い物の一つです。慎重な計画と準備が成功への近道となります
動画での解説はこちら
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