フラット35の事前審査で「留保」とはどんな結果？ 新築一戸建て建売住宅購入での対応策

こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。

なんて不安になっている方も多いのではないでしょうか。

フラット35特有の「留保」という結果は、実は決してめずらしいものではありません。

新築一戸建て建売住宅購入の検討時にフラット35で「留保」の結果が出たらどうしたらいいのかをまとめてみました。

フラット35とは？新築一戸建て購入時の特徴

フラット35は、民間の金融機関が事前審査をし、住宅金融支援機構という独立法人が本審査を行い、貸出の可否を判断する住宅ローンです。

新築一戸建て建売住宅購入においては、フラット35は以下のメリットがあります。

フラット35の融資の仕組みは少し複雑です。まず民間金融機関が顧客に住宅ローンを融資します。次に民間の金融機関が、融資した住宅ローンを債権化し、それを住宅金融支援機構が買い取ります。

そして住宅金融支援機構がその買い取った債権を担保に証券を発行し、投資家に売却するという流れになっています。

フラット35の留保って何？「〇」でも「×」でもない「△」の状態

フラット35の事前審査結果で承認がおりれば「〇」、否決であれば「×」です。そして「△」が留保となります。

新築一戸建て購入時のフラット35事前審査で留保となる理由はたくさんあります。

例えば、

• 返済比率が基準ギリギリ
• 他社からの借り入れがある
• 転職して間もない
• 購入予定の物件に何らかの問題がある
• 過去に自己破産した疑いがある

留保の理由については金融機関に聞いても一切教えてくれません。

これはフラット35の仕組み上の特徴です。

事前審査と本審査の違いからわかる留保の仕組み

フラット35が他の住宅ローンと決定的に違うのは、事前審査と本審査を行う機関が異なる点です。

民間の金融機関の場合、審査をするのも貸し出しをするのも同じ金融機関になります。

しかしフラット35は違います。

新築一戸建て購入時の審査では、特にこんなポイントが重視されます。

その通りです。

この二段階の審査構造がフラット35特有の「留保」という結果を生み出しています。
民間金融機関側（一般的な銀行）が行う事前審査段階では、住宅金融支援機構が承認を出す条件なのかどうかが判断できないことがあります。

そのため、「留保」という形で本審査に委ねるケースがあるのです。

事前審査の期間と新築一戸建て建売住宅購入スケジュールの調整

フラット35の事前審査にかかる日数は、フラット35の取り扱いが多い金融機関であれば、事前審査の申し込みから1日ほどで結果が出ることもあります。

審査自体に問題がない時や、明らかに否決のケース（信用情報に問題がある場合など）は、即日結果が出ることが多いです。

微妙なケースでは審査日数が長くなることがあります。

建売住宅購入における審査日程の調整ポイントとしては、購入申込みから住宅ローンの事前審査の申請、そして物件の契約までのスケジュールを余裕を持って計画することが重要です。

特に人気エリアの建売住宅では、他の購入希望者との競合もあるため、スピーディーな対応が求められます。

「留保」だったけど大丈夫！？本審査通過の可能性は

事前審査の結果で留保という結果が出てしまったら、否決される可能性が高いと悲観的になってしまう方も多いです。

しかし、実はそうでもありません。

新築一戸建て購入における留保後の本審査の可能性は十分にあります。
留保が出てしまったからといって焦ったり、すぐに諦める必要はないのです。

ただし「承認」よりも本審査で否決になる可能性は高いので、他の民間金融機関の住宅ローンに事前審査を出すなどして担保をつくっておくとより安心です。

建売住宅購入のスケジュールへの影響としては、契約や決済のタイミングに影響が出る可能性があるため、売主や不動産会社とのコミュニケーションをしっかり取りましょう。

物件を確保するための手付金の支払いなどのタイミングにも注意が必要です。

フラット35の承認率を高める３つの方法

フラット35は事前審査期間が各金融機関となるため、実は金融機関や担当者によって事前審査の承認率（承認、もしくは留保）が変わります。

ざっくりですが、新築一戸建て建売住宅購入時には、以下の点に注意するとフラット35の承認率が上がる可能性があります：

1．フラット35になれた金融機関や担当者を選ぶ

経験豊富な担当者は、審査のポイントを熟知しており、適切なアドバイスが得られます。

2．機構経由の事前審査を利用する

窓口となる金融機関の担当者に「機構経由の事前審査で」と伝えましょう。

本審査と同じ審査期間が事前審査を行うことになり、事前審査で承認が出れば、本審査でひっくり返る可能性が低くなります。

3．建売住宅購入時の審査準備をしっかりする

必要書類を事前に揃え、収入証明や他の借入状況など、正確な情報を提出することが重要です。

虚偽の申告は絶対にダメです。

審査通過のポイント！物件選びと年収のバランス

新築一戸建て建売住宅購入時にフラット35の審査に通過するためのポイントをご紹介します。

新築建売住宅であれば、ほとんどの場合この基準を満たしていますが、確認は必要です。

また、物件価格と年収のバランスも重要です。返済負担率が年収400万円未満の場合は30%以下、400万円以上の場合は35%以下に収まるようにすることが条件となります。

建売住宅購入時に注意すべき点としては、以下があります。

• 物件の立地や将来的な資産価値も考慮する
• 物件の担保評価額が購入価格と大きく乖離していないか確認する
• 返済計画を立てる際に、将来的な修繕費や税金なども考慮する

例えば年収500万円の方なら、年間の返済額が175万円（月々約14.6万円）までが35%以内となります。

フラット35の窓口担当者で審査結果が変わることも

フラット35という商品は非常に独特の仕組みで、窓口が変わるだけで、借りられたり借りられなかったりします。

新築一戸建て建売住宅購入時の担当者選びの重要性は非常に高いです。フラット35の取り扱い実績が豊富な担当者を選ぶことで、審査の通過率が上がることがあります。

経験豊富な担当者は、申請書類の作成方法や、審査官が重視するポイントなどを熟知しており、的確なアドバイスを提供してくれます。

実際に他の業者では通らなかったケースでも、別の担当者を通して再チャレンジしたら本審査に通った例もあります。ですから、住宅ローンが借りられるか不安な人ほど、担当者はしっかり選ぶべきです。

誰を選ぶかによって、家が買えるか買えないかが決まるといっても過言ではありません。誰から住宅を購入するかという視点をもって家探しを始めることをおすすめします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。フラット35の「留保」についてのポイントをまとめます。

新築一戸建て建売住宅の購入は人生の大きな買い物です。

フラット35で「留保」という結果が出ても、きちんとした準備と対応を行えば、マイホーム購入はぜんぜん可能です。

住宅ローン選びや審査対策は一般の方にとって非常に専門的で、一人で対応するのは難しいものです。

「ゼロ仲介」では、新築一戸建て購入において、仲介手数料が0円というメリットがあるだけでなく、フラット35を含む全住宅ローン取扱金融機関の審査基準と商品内容を把握した専門家が、あなたに最適な金融機関と借入プランを無料で提案しています。

留保となったケースでも、経験豊富なスタッフが適切なアドバイスを提供し、本審査通過に向けてサポートします。
物件価格の交渉サポートも行っているため、住宅購入の総コスト削減につながります。

住宅ローン選びは金利の違いだけでも総支払額が100万円程度変わる可能性があり、専門家のアドバイスが非常に重要です。

また、問い合わせはLINEで気軽にできるため、時間を気にせずいつでも相談可能で、最短5分で返信が得られるという利便性もあります。

購入後も住宅ローン控除などの補助金申請サポートや、トラブル時の無料相談サービスなど、継続的なサポートが受けられます。

新築一戸建て購入とフラット35の利用をお考えの方は、ぜひ「ゼロ仲介」の公式サイトをご覧ください。住宅ローン選びから契約までをトータルでサポートし、あなたの理想のマイホーム購入をお手伝いします。

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