【2025年・完全版】個人事業主（=フリーランス）が住宅ローン審査が通らない？フラット35を検討すべき理由と審査を通過するコツ

こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。

個人事業主の方が住宅ローンを組もうとすると、「審査に通らない」って言われることありませんか？

なんて理由で、最初から諦めている方も多いと思います。

実は、個人事業主でも住宅ローン審査に通るための方法はちゃんとあります。

それも、2年程度の準備期間があれば十分可能なんです。

個人事業主が住宅ローン審査に通りにくい理由

個人事業主が住宅ローン審査に通りにくいと言われる理由、ざっくり説明します。

個人事業主が住宅ローン審査で不利になる最大の理由は、「安定した収入があることを自分自身で証明しなければならない」という点です。

会社員の場合、毎月の給与明細が「安定した収入源」の証明になります。
でも個人事業主は、事業の状況や健康状態によって収入が変わるので、将来も安定して稼げることを証明するのが難しいんです。

そうなんです。

もう一つ大きな違いは「年収」の考え方です。

会社員は給与支払額が年収として審査されますが、個人事業主は売上から経費を差し引いた「所得」が審査対象になります。

つまり、節税のために経費をたくさん計上すると、審査上の年収が低く見えてしまうんです。

さらに、個人事業主は直近3期分の経営状況が審査されます。
会社員が「何年勤めているか」で判断されるのに対して、個人事業主は「何年連続で黒字か」がポイントになります。

住宅ローン審査で見られるポイント

住宅ローン審査で見られるポイントをざっくりまとめると、こんな感じです。

1．所得の安定性と黒字経営

多くの金融機関では、3期連続で黒字経営であることが求められます。ただ、なかには2期分の確定申告書でもOKという金融機関もあります。

黒字であることも大事ですが、実は所得が安定していることも重要なんです。
年度によって所得が大きく増えたり減ったりすると、たとえ右肩上がりであっても「不安定」と判断される可能性があります。

そうなんです。多くの金融機関では、3期の平均所得や、最も低い年の所得を基準にすることが多いので、安定していることがポイントです。

2．自己資金（頭金）の準備状況

個人事業主は安定収入の証明が難しいぶん、できるだけ多くの自己資金（頭金）を用意することが大事です。
頭金が多いほど借入額が減って、返済負担率を下げられます。

計画的な資金管理能力があることをアピールする意味でも重要です。

3．税金や保険料の納付状況

所得税や住民税、国民年金保険料や国民健康保険料などの支払い状況も確認されます。
納税証明書などでチェックされるので、未納があれば住宅ローン申込前に必ず納付しておきましょう。

そうなんです。

少額でも未納があると、「住宅ローンも滞納するかも」と思われてしまうんです。

4．健康状態

多くの金融機関では「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件です。
健康状態に問題があると加入できないこともあり、その場合は住宅ローンを組めないケースもあります。

5．個人信用情報

クレジットカードの支払いや各種ローンの返済状況などの個人信用情報もチェックされます。

過去に延滞や滞納の記録があると、審査にマイナスの影響が出ることがあります。

個人事業主が住宅ローンを借りるためのコツ

住宅ローン審査に通過するために、個人事業主が意識すべきポイントを紹介します。

1．節税しすぎない

個人事業主は節税のために経費を多く計上しがちですが、住宅ローンの審査では所得の額が重要です。

必要以上に節税をし過ぎると所得が少なく見えてしまい、審査に不利になります。

住宅購入を検討し始めたら、少なくとも2年前から節税と所得のバランスを意識しましょう。

2．他のローンは完済する

マイカーローンやカードローンなどの借入は、住宅ローン審査では既存の債務として考慮されます。
借入件数が多いほど、また借入額が高額なほど審査に不利になる傾向があります。

可能であれば住宅ローン申込前に完済しておくことをおすすめします。

3．頭金を多く準備する

前述のように、自己資金をできるだけ多く用意することで借入額を減らし、返済負担率を下げることができます。

理想的な返済負担率は20～25％以下と言われており、この範囲に収まるよう頭金を調整することが大切です。

4．収入合算を検討する

配偶者に安定した収入がある場合は、収入合算で申し込むことも検討しましょう。

特に専従者給与を支払っている場合、フラット35では専従者給与も審査年収として加算できる場合があります。

5．安定した所得を2年以上維持する

住宅ローンの審査を通りやすくするためには、少なくとも直近2年間は安定した所得を維持することが重要です。

所得の急激な変動は避け、安定的な経営を心がけましょう。

個人事業主が住宅ローン審査に通らない要因（要注意点）

以下の項目に当てはまる場合は、住宅ローン審査に通りにくくなります。事前にチェックしておきましょう。

☑ 確定申告の不備

適切に確定申告ができていない

☑ 税金や社会保険料の未納

少額でも未納がある

☑ クレジットカードや携帯料金の滞納歴

個人信用情報に記録が残る

☑ 他のローンや借入が多い

返済能力に疑問を持たれる

☑ 貯金（自己資金）が少ない

計画性や返済能力を疑われる

☑ 事務所兼自宅の場合

居住用面積が全体の2分の1以上を占めていない

クレジットカードの支払いが1回だけ少し遅れた程度なら大きな問題にはならないことが多いですが、複数回の延滞や長期の滞納は審査に影響します。

心配な場合は、事前に個人信用情報を確認しておくといいでしょう。

個人事業主が必ず検討したい「フラット35」の概要とメリット

フラット35とは、住宅金融支援機構（国）と民間の金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。

個人事業主にとって特に以下のメリットがあります。

メリット1　直近1年間の所得で審査される

一般的な金融機関の住宅ローン審査では、「直近3期分の所得」が審査対象となり、3期連続の黒字経営と安定的な所得が求められます。また「事業年数が3年以上」を条件とする場合も多いです。

一方、フラット35では直近1年間のみの所得で審査されるため、「過去に赤字経営がある」「所得が不安定」「事業開始から3年未満」といった個人事業主にも有利です。

そうなんです！多くの銀行では3年以上の実績が必要ですが、フラット35なら開業間もない方でも可能性があります。

メリット2　確定申告書は直近2年分のみでOK

提出書類として、一般的な金融機関審査では「直近3年分の確定申告書」が必要ですが、フラット35では確定申告書も直近2年分のみの提出で済みます。

手続きの手間が省けるだけでなく、過去の申告状況の影響を受けにくい点もメリットです。

メリット3　返済負担率が審査の中心

多くの金融機関では「安定かつ継続した収入があること」を条件にしており、所得額に具体的な基準を設けているケースも多いです（例：年収400万円以上など）。

対してフラット35は「返済負担率の要件を満たすこと」が審査条件で、年収400万円未満なら返済負担率30％以下、年収400万円以上なら35％以下であれば融資を受けられる可能性があります。

例えば、年収400万円の場合、年間の返済額が140万円（月約11.7万円）以内であれば、返済負担率は35%となり、融資の条件を満たします。

メリット4　事業用の借り入れは返済比率から除外

フラット35の大きな特徴として、事業用の借り入れ（要証明書）は、返済負担率の計算から除外されます。

一般的な銀行ローンでは、事業用の借り入れも含めて返済負担率を計算するため、事業用の借り入れがある個人事業主は借入可能額が減ってしまいます。

フラット35では事業用借入を除外して計算するため、事業用の借り入れがあっても比較的多くの住宅ローンを組むことが可能です。

これは個人事業主にとって本当に大きなメリットなんです。

個人事業主が銀行の住宅ローンも検討できるケース

フラット35が個人事業主におすすめですが、安定した所得がある場合は銀行の住宅ローンも選択肢となります。

1．銀行ローン審査に通りやすくなる条件

• 3期連続黒字かつ安定した所得：大きな増減がなく、継続的に黒字である
• 十分な所得額：銀行によって基準は異なるが、年収300万円以上が目安
• 良好な取引関係：普段から取引のある銀行は審査が通りやすい傾向がある

2．2期分の確定申告でも審査可能な金融機関

一般的には3期分が必要ですが、なかには2期分の確定申告書でも審査を行う金融機関もあります。

事前に金融機関に確認するとよいでしょう。

3．フラット35と銀行ローンの比較ポイント

	フラット35	銀行の住宅ローン
金利種類	固定金利のみ	変更金利 固定金利
審査	個人事業主向き	個人事業主にきびしい
借入可能額	多く借りられる可能性あり	多くは借りれなさそう

そうですね。

変動金利は2025年5月現在はフラット35より低いですが、将来金利が上がるリスクがあります。
長期的な視点で選ぶことが大切です。

フラット35の金利について

フラット35は固定金利型の住宅ローンのため、「金利が高い」と思われがちですが、長期的な視点で考える必要があります。

他の住宅ローンとの金利比較

銀行の変動金利は当初はフラット35より低いことが多いですが、将来の金利上昇リスクがあります。

一方、フラット35は借入時の金利が最後まで変わらないため、将来の返済計画が立てやすいというメリットがあります。

また、民間金融機関の固定金利と比較すると、フラット35の金利は必ずしも高くない場合もあります。

各金融機関の最新の金利を比較検討することをおすすめします。

個人事業主の住宅ローン審査で必要な書類

住宅ローン審査では「事前審査」と「本審査」の2回があり、それぞれ必要書類が異なります。
ここでは個人事業主が準備すべき主な書類を紹介します。

1．本人確認書類

• 運転免許証（または顔写真付き身分証明書）
• 住民票謄本（発行後3カ月以内のもの）

2．収入証明書類

• 確定申告書（フラット35なら直近2年分、一般的な銀行なら3年分）
• 納税証明書（発行後3カ月以内のもの）
• 青色申告決算書または収支内訳書

3．物件情報書類

• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書
• 不動産広告チラシなど物件情報がわかる資料

4．その他

• 印鑑（実印）
• 印鑑証明書（発行後3カ月以内のもの）

金融機関によって必要書類は異なるため、事前に確認することをおすすめします。

特に収入証明書類は準備に時間がかかることがあるので、早めに用意しておきましょう。

個人事業主の住宅ローン借り入れについてよくある質問

個人事業主の方からよくいただく質問に答えます。

個人事業主がフラット35で借入可能額を最大限に増やす方法は？

既存ローンを完済して配偶者を専従者にすることです。

専従者給与として支払っている金額もフラット35では審査年収として加算できます。

例えば、配偶者に月給を支払っている場合、収入合算することで借入可能額を増やせる可能性があります。

個人事業主が銀行の住宅ローン審査に通る方法は？

以下の点に注意してください。

1. 3期連続して黒字申告を維持する
2. 所得金額が安定していることを示す（3期増減させない）
3. 頭金をできるだけ用意する
4. 税金・健康保険・年金に未納がないようにする
5. 団体信用生命保険に加入できる健康状態を維持する

個人事業主におすすめの住宅ローンは？

フラット35がおすすめです。

確定申告は直近の2年分でよく、前年度の所得だけで審査されるため、開業から3年未満でもローンを組める可能性が高くなります。

法人成りした場合の住宅ローン審査はどうなる？

法人成りした場合、個人事業主時代の実績は通算されず、法人として3期経過していることが原則です。

ただし、フラット35ではより柔軟な審査が期待できます。

事業で借り入れた借金は住宅ローンの借り入れに影響する？

フラット35では、事業で借り入れた借金を「その他の借入れ」とは見なしません。事業での借入分は審査では除外されるため、より多くの借入れが可能になります。

一方、銀行は事業での借り入れも計算するため、借入可能額が減少する可能性があります。

ゼロ仲介 鈴木

これはめちゃ大事なポイントなので、よく覚えておいてください

フラット35ではなく銀行の住宅ローンを利用するために、2年の準備期間で何をしたらいい？

以下の準備をしてください。

1. 安定した所得を維持する（大きな変動を避ける）
2. 節税と所得のバランスを考慮する
3. 他のローンを完済する
4. 頭金をできるだけ貯める
5. 税金や保険料を滞りなく納付する

ヒガシノさん

2年間、死ぬ気でがんばるで

まとめ

いかがでしたでしょうか。

個人事業主が住宅ローン審査に通過するためには、安定した所得を維持し、適切な準備を行うことが重要です。
特にフラット35は個人事業主にとって有利な審査条件になっています。

以下のポイントを意識して準備を進めてください。

しかし、住宅ローンの審査対策だけでなく、物件選びや価格交渉、仲介手数料も住宅購入の大きな要素です。
特に個人事業主の方は、住宅ローンの借入条件が厳しい中、少しでも総コストを抑える工夫が必要です。

「仲介手数料0円」で新築一戸建てを購入できるゼロ仲介は、個人事業主の方にも大きなメリットがあるサービスです。
通常、新築一戸建て購入時には物件価格の約3%（約100万円）の仲介手数料が発生しますが、ゼロ仲介では完全無料です。

この節約分を頭金に回せば、借入額を減らし審査に有利に働きます。

ゼロ仲介が特に個人事業主の方に嬉しいのこんな点です。

☑ 住宅ローンの専門的サポート

• 住宅ローン取扱金融機関の審査基準と商品内容を把握
• 個人事業主に適した最適な金融機関・借入プランの無料提案
• フラット35を含む様々なローン商品から最適なものを提案
• 借入先選択で総支払額が100万円程度変わる可能性も

☑ 物件価格の交渉サポート

• 物件価格交渉を重要な柱として位置づけ
• 物件価格+購入費用+住宅ローン利息のトータルコスト削減を重視
• 個人事業主にとって重要な自己資金の効率的な活用をサポート

適切な準備と知識があれば、個人事業主でも良い条件で住宅ローンを借りることは十分可能です。
そしてゼロ仲介のようなかしこい選択で、住宅購入をさらに有利に進めることができます。

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