悪徳不動産会社・営業マンの見分け方とその9つの手口を公開【2019年完全版】

この記事を読めばこれがわかる!

  1. 悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンを見分けられないとどうなる?
  2. 悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの9つの手口
  3. 悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの見分け方

 

こんにちは。ゼロ仲介を運営しています、株式会社グラウンドの鈴木です。

 

不動産会社をしていると、たくさんのお客さんに出会います。

その中で、新築一戸建ての購入についてではなく、他の不動産会社・他の不動産営業マンについての相談を受けることあります。

 

そんな相談の中で最近多いのが、

  • 悪徳不動産会社
  • 悪徳不動産営業マン

についての相談です。

 

僕も同じ不動産業界にいるので、同業者について悪く言いたくないのですが、「悪徳」とよばれる不動産会社・不動産営業マンが存在するのも事実。

今回は、初めて新築一戸建てを購入するみなさんが、騙されないように気をつけるポイントをまとめました。

不動産売買一般だとかなり色んな手口があるので、今回は新築一戸建ての購入での悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの手口に絞っています(それでもたくさんある)。

 

スズキ
注意してよく読んでいただけたら!
*この記事は、

悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの9つの手口

悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの見分け方

の順番で書いています。

 

1,悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンを見分けられないとどうなる?

 

スズキ
まず、これを知っておいてほしいです

悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンを見分けられないとどうなるかというと。

 

悪徳不動産会社・悪徳不動営業マンから新築一戸建てを購入すると、ズバリ損しかありません。

ただ、ひとことでと言っても、そもそもが大きな買い物。損害(お金の損額だけではなく)も相当に大きくなることまちがいありません。

 

具体的には、

  • ウソの情報を元に物件を購入させられる
  • 不要な費用を支払わさせる(しかもぼったくり価格で)
  • 住宅ローン選びで大きな損をする
  • コンプライアンス無視でずっと連絡がくる

などなど。

お金はもちろん、時間も労力も、もしかしたら希望物件と出会えたかもしれない機会も失うかもです。

 

ほとんどの方が初めてのお家購入。悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンは、初めてのお家購入で知識がないことにつけこんできます。

まずは、悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの手口をまとめました。

スズキ
該当したら、要注意。不動産会社を変更した方がいいかもしれません

 

2,悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの手口一覧

悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンは、一見するとわかりません。

スズキ
あたりまえですよね、見た目が怪しかったら、最初から警戒されますもんね

 

じゃあ、何で判断するかというと、そのやり方・その手口で判断します。

ちなみに、みなさんが知っている有名な会社でも悪徳不動産会社は存在します。

ので、これから紹介する手口に該当したら、超注意です(5段階評価の悪質メーター付き)。

 

(1)SUUMOなどの物件情報が「おとり広告」

悪質度:💀💀💀💀💀

これ、意外と多いんです。そしてめっちゃ悪質。

 

SUUMO・HOME’Sに掲載している物件情報がそもそもウソっていう。

ヒガシノさん
え。。。

具体的には、

  • 掲載している物件が既に売れてしまっている(のにまだ掲載している)
  • ウソの価格で物件を公開している(勝手に安くしている)
  • 完成していないのに、あたかも完成しているように物件情報(「施工例」と書いていない)
  • 物件内部の写真が実際の物件と別の写真を使っている

こんなのです。

スズキ
ちなみに、これすべて「おとり広告」で違法です

みなさん、不動産営業マンがウソつくと思ってないので、信じてしまうんですよね。

 

おとり広告に問い合わせをしたら、どうなるかていうと。

不動産営業マンA
ちょうど売れてしまいました(いま申し込みが入りました)

って返事があります。

 

でもですね、新築一戸建てがそんなタイミングで売れてしまうこと自体がかなり稀。すごいタイミングの話です。

スズキ
確率的にゼロではないですけど、、、疑っていいと思います

 

不動産営業マンA
あ゛ーー、ちょうど売れてしまいまして!
ヒガシノさん
↑こんなこと、そうそうないわけね

 

*どうして「おとり広告」を掲載しているのか?

⇒ 本当は存在してない物件(おとり物件)で、お客さんを呼び出して会うため

ヒガシノさん
呼び出すためかーー
スズキ
なかなか会えないですからね。会ったら最後、ガンガン営業きます

 

▶参考動画:「そもそも不動産屋を信用したらダメ」な話(動画時間2分36秒)

 

(2)売主・施工会社を聞いても答えてくれない

悪質度:💀💀💀

 

新築一戸建ての建売住宅を見学して、気になる物件だったら、

ヒガシノさん
どの会社が売主なんだろう
ヒガシノさん
どの会社が建築している(施工会社)なんだろう

って思いますよね。

 

でも、売主を聞いても教えてくれない不動産営業マン、たくさんいます。

ちなみに、どうして教えてくれないかというと、

不動産営業マンA
この物件の売主は、〇〇建設です
ヒガシノさん
「〇〇建設」で検索、、、っと
ヒガシノさん
あ、他の不動産会社からでも購入できるやん!

ってなるからなんですね。

 

つまり悪徳不動産営業マンは、こんな風に思ってるんです。

不動産営業マンA
売主を調べられて、他の不動産会社から購入されると困る。ぼったくるつもりやのに

だからです。

 

ヒガシノさん
別の不動産会社へ問い合わせてみるのもアリやな

 

(3)購入をとにかく焦らせてくる

悪質度:💀💀💀💀💀

ドラマで悪い不動産屋が言うような台詞、ホントに言います。これもホント悪質。

 

不動産営業マンA
この物件、他に検討している人がいるので、すぐ申込みをしてくださいっ!!

これ。

 

スズキ
これはほとんどの場合、ウソです

そもそも同時期にかなり具体的に検討しているお客さんがいることはかなり稀(可能性としてはゼロではない)。

不動産営業マンは、とにかく申込みをもらったらなんとかなると思っている人が多いので、ほんと要注意。

▶参考動画:お家を買うときの「購入申込み書(買付証明書)を書く意味」の話(動画時間3分35秒)

 

(4)購入申込書を「とりあえず」書かせる

悪質度:💀💀💀💀💀

これも悪質。「とりあえず」ていうところがポイントです。

 

不動産営業マンA
この物件を止めるために、申込みをしましょう!(キリッ)

こんな言い方をしてくる新築一戸建て営業マンがいます。

でもですね、実は新築一戸建て購入では、「物件を止める」っていうこと自体が存在しません。

*ちなみに、「物件をおさえる」ていうことも存在しません。

注意!

賃貸マンションを借りるときには、「物件を止める」っていうのはあります。

 

新築一戸建て購入の場合は、購入申込書(買付証明書)を書く=物件を購入するということ。

購入申込書を記入すると、たしかに物件は止まります(他の人が購入出来なくなります)が、同時にたくさんの人間が契約に向けて動き出します。

 

不動産営業マンA
大丈夫です。申し込んで嫌だったらやめれます。

なんて言葉を信じたらダメですよ。もし、やっぱりやめます。なんて言ったらどうなるか。

いきなり家にやってきて説得が始まります(ちなみに夜遅くに来ます)。

ヒガシノさん
やっぱり買います。。。(2回目)

て言うまで帰ってくれません。

 

▶参考動画:「とりあえず申込書を書かせる不動産営業マンはダメな営業マン」の話(動画時間2分58秒)

 

▶参考動画:「少しでも不安があったら申込みをしたらダメ、契約はもっとダメ」な話(動画時間2分58秒)

 

(5)突然家に訪問してくる

悪質度:💀💀💀💀

不動産営業マンは、とにかく家にやってくる人が多いです。いきなり家に来られたら嫌ですよね。

 

家に来て直接会って話したら、

ヒガシノさん
やっぱり買います。。。

て言うと思っているのかな。

 

とにかく家にやってきます。

SUUMO・会社ホームページから住所を記入して問い合わせしたら、オープンハウスのアンケートで住所を記入したら、いきなり不動産営業マンがお家に来るかも、と思ってください。

最近はコンプライアンスが厳しくて、不動産営業マンが家に来ること自体減ってきますが、それでもSUUMOから請求した物件資料を家のポストに直接入れに来たりなんかは、まだまだよくあります。

スズキ
会ったことない人が、資料を自分の家の直接投函されるのって怖くないですか?
ヒガシノさん
 怖いわっ!

 

(6)ガンガン電話営業してくる

悪質度:💀💀💀💀

不動産会社の営業は、とにかく電話。

 

メールとかLINEとかが連絡の主流になっても、不動産営業はやっぱり電話です。

通常、不動産営業マンに

ヒガシノさん
電話は嫌なので、メールで連絡してください

と言えば、電話が掛かってくることはほぼありません。

 

それでも、関係なく電話してきたら、、、たぶんそれはダメな不動産会社・ダメな不動産営業マンです。

住所を教える場合と同じで、電話番号を記入する(教える)=営業マンからガンガン電話掛かってくる、と思ってください。

 

(7)住宅ローンの提案に選択肢がない

悪質度:💀💀💀

厳密には悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンとはちがうかもしれませんが、基本的に住宅ローン含め、選択肢をお客さんに与えてくれない不動産会社・不動産営業マンはダメな営業マンです。

 

新築一戸建て購入で、選択肢を与えてくれないのは、こんなのです。

  • いま申込みをしないと売れます(考える選択肢を与えてくれない)
  • 住宅ローンの金融機関選び、金利プラン選び
  • 火災保険をどこで加入するか
  • 購入にかかる費用の内訳を説明してくれない

 

お客さんに知識がないのを逆手にとって、選択肢を与えてくれないわけです。

 

特に住宅ローンは、

不動産営業マンA
うちの提携住宅ローンだと得ですよ(←実はこれ自体ウソ)

を営業トークにして、お客さんの希望・条件を聞かずに適当な金融機関で勝手に手続きを進めていきます。

 

どうして、不動産営業マンは、お客さんの要望・希望を聞かずに勝手に金融機関を選んで進めていくのか?

不動産営業マンA
え、だって住宅ローン・金融機関についてよくわからないですし、、

この場合がほとんどです。信じられないかもしれませんが、みなさんが思っているより不動産営業マンは住宅ローンについてわかっていません。

スズキ
「買ってくれたら、どの銀行で借りてくれてもどうでもいい」と思っている営業マンがたくさんいるのも事実です

 

▶参考動画:「住宅ローンにくわしくない営業マンの見分け方」の話(動画時間3分13秒)

 

(8)ぼったくりのような費用を説明なしに請求してくる

悪質度:💀💀💀💀💀

スズキ
これはホントに要注意

 

ポイントは2つ。

  1. ぼったくりの費用
  2. 説明なしに

この2つ。めっちゃ大事なので、ほんと注意(2回目)。

 

① 「ぼったくりのような費用」とは

仲介手数料は法律で決まった上限があるので、お客様からもらう金額の上限が決まっています。なので、仲介手数料ではなくの他の名目の費用で請求してくるんですね。

スズキ
新築一戸建て建売住宅を購入する場合に、費用明細にこの項目があったら要注意。
  1. 銀行融資事務代行費用
  2. 融資斡旋費用
  3. ローン事務代行費用
  4. 現況測量費
  5. 契約書類作成費

 

ちなみ、①~③はすべて同じ内容。

④は何の費用かまったくわかりません(現況測量は売主が既に完了していて、お客さんが支払う必要はまったくありません)

⑤は今どき、こんな費用を請求している会社あったら逆にレアです。

 

▶参考記事:「住宅ローン事務代行費用」についてくわしくはこちら!

住宅ローン代行手数料は不動産会社に本当に支払う必要があるの?いやいやそんなの支払ってる場合ではないです!

2016年2月10日

 

▶参考動画:「よくわからない費用をたくさん請求する不動産仲介会社」の話(動画時間4分40秒)

 

▶参考動画:「不動産会社で入る火災保険は高い」話(動画時間3分09秒)

 

② 「説明なしに」とは

問題は「各費用の内容・どこに支払うか」の説明がまったくなく、請求してくること。

さも当たり前にかかる費用かのように、請求してくるので、ホントに要注意です。

ヒガシノさん
この費用は何なのか
ヒガシノさん
この費用はどこに支払うのか

これをひとつひとつ確認すること。

営業マンに面倒くさがられても、きちんと説明してもらってください。不要な費用がなくて、費用額は相場額(ぼったくり価格じゃなかったら)だったら、絶対にきちんと説明してくれますので。

 

▶参考記事:「新築一戸建て建売住宅の購入諸費用の内訳」についてくわしくはこちら!

新築一戸建て建売住宅の購入諸費用の内訳を把握してみよう。平均相場はいくら?

新築一戸建て建売住宅の購入諸費用の内訳を把握してみよう。平均相場はいくら?

2018年9月1日

 

(9)言ってることがコロコロ変わる

悪質度:💀💀💀💀💀

 

悪徳不動産会社の営業マンはとにかく言ってることが毎回変わります。だから、記録に残るやりとりをしないんですね(だから電話で連絡してくるんですね)。

特に費用について、最後の最後に、ほんとしれっと、

不動産営業マンA
費用はこれになります

って聞いてない費用項目が入った明細を出してきます。

ヒガシノさん
まじで。。

 

3,悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの見分け方

これまでは、悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの手口を書きましたが、次はその見分け方です。

もちろん、完璧な見分け方ではないかもしれませんが、高確率で見分けることができると思います。

スズキ
まずは、悪徳不動産会社の見分け方です

 

(1)国土交通省の監督処分情報をチェック

不動産会社は、都道府県(もしくは国土交通大臣)から許可を受けて開業します。

そのため、ルールに違反して罰則を受けた不動産会社の情報を過去5年に遡って見ることができます。

  • 処分年月日
  • 事業者名(会社名)
  • 会社住所
  • 処分内容
  • 違反行為の内容

を確認できますので、まずはこちらをチェック。

そもそも行政処分を受けていたら、いい会社じゃないと言っても過言ではないです。

スズキ
そんな会社は、たぶん悪徳不動産会社

「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」で悪徳不動産会社をチェック!

 

(2)Google口コミで会社の評判をチェック

行政処分にはなってないけど、悪い不動産会社はたくさんあります。

というわけで、次は実際の評判をチェック。

 

① SUUMO内の口コミはあてにならない(自作自演可能)

まずはこれ。

SUUMOに不動産会社紹介ページ内にある、不動産会社の評価・口コミはまったくあてになりません。

なぜかというと、、、自作自演が可能

アカウントを作成する必要もなく、誰でも口コミを書けます。

 

実際、僕が前に働いていた不動産会社も、自分たちで自作自演書き込みをしていました。

ていうか、自作自演書き込みに対してノルマがありました。

SUUMOの口コミの仕組み

アカウント作成不要のため、不動産会社がお客さんを装って自作自演で書き込み

それに対して、不動産会社が自作自演で返事

 

② Google口コミが一番信頼できる(今のところ)

ヒガシノさん
じゃあ、一体どうしたらいいの?

ていう、今のところの一番信頼できる評価基準がGoogle口コミ。

 

ヒガシノさん
え、SUUMOの口コミが信用できないんやったら、Google口コミも一緒じゃないの?

と思うかもしれません。

 

ちがいは、Googleアカウントがないと口コミを書けないこと。

もちろん良いことだけ、って会社もたくさんあるけど、

  • 評価が低くて(★がひとつ)
  • 書かれている理由が具体的

だったら信用できます。

★の評価だけだったら嫌がらせの可能性もありますが、具体的な批評コメントが書かれていたら、それはおそらく本当。

スズキ
わざわざ具体的な内容を書くなんて、よっぽどです。信じていいと思います

 

(3)名刺・会社ホームページで営業マン個人の保有資格をチェック

(1)(2)のふたつは不動産会社の見分け方でした。

ここからは、悪徳不動産営業マン個人の見分け方です。

そもそも不動産営業マンは離職率・転職率が他の業界よりも高め。

悪徳不動産営業マンが担当になってしまって、トラブルになった後、不動産会社に問い合わせたら、「うちも連絡が取れなくて困っている。それは、営業が勝手ににやったことです」となぜか逆ギレされることもよくあります。

スズキ
辞めてしまっているんですね

 

① 宅建(宅地建物取引士)を持っているかどうかがすべて

宅建(宅地建物取引士)の資格は国家資格。宅建を持っている営業マンから物件を購入すると、

  • 重要事項説明書
  • 売買契約書

という不動産売買書類にその営業マンの名前が記名されます(例外あります)。

スズキ
つまり書類に名前が入るから、悪いことをしてバレたら宅建の資格がなくなるんですね

 

*絶対じゃないですが、

宅建の資格を持ってる

ちゃんとしている不動産営業マン(と推測するしかない)

 

ていうか、宅建持ってない不動産営業マンは論外です。みなさんが一生に一度、一番大きな買い物をするのに、責任がないまま携わるんですから。

スズキ
わざわざ宅建持ってない営業マンから、一生に一度の一番高い買い物をする必要がないです

 

▶参考記事:不動産営業マンにとって必須資格、宅建についてくわしくはこちら!

やっぱり宅建資格は不動産営業マンにとって必須です。この資格は持っていて当然ですよ。

2016年4月23日

 

▶参考動画:「宅建の資格を持っていない不動産営業マン」の話(動画時間3分43秒)

 

② こんな資格を持っていてもどうしようもない4つの資格

とはいえ、不動産営業マンは、持っている資格をなんとか名刺に書いてくるもの。

スズキ
信用させたいですし

 

名刺に書いている資格がどんなのか知らないと、ぱっと見て

ヒガシノさん
なんかすごそう!

と思ってしまいます。

 

けど、この4つの資格は持っていてもなんてことない資格(ほぼ意味なし)です。

  1. 住宅ローンアドバイザー
  2. 住宅ローン診断士
  3. 住宅建築コーディネーター
  4. 損害保険募集人

*クリックで各公式サイトへ

 

ひとつずつ説明してみます

① 住宅ローンアドバイザー

テキスト見ながら問題を解いて、全員が受かる系の民間資格。登録料で儲けている資格ビジネス系の資格です。

スズキ
ちなみに、僕も持っています(笑)

この資格持っていても別に住宅ローンにくわしいわけではありません。

 

② 住宅ローン診断士

この資格も民間資格。で、資格ビジネス系の資格。全員合格する系の資格。

持っていても、住宅ローンはくわしくないです。

 

③ 住宅建築コーディネーター

この資格も民間資格。内容は不明。

この資格持ってたら何かいいことあるんでしょうか。

 

④ 損害保険募集人

火災保険を紹介するための資格。テキスト見ながら問題を解くため、誰でも合格します。

この資格を持っていたら、火災保険(は損害保険にあたります)の紹介・取扱ができます。

不動産会社で割高な火災保険を紹介したいため、不動産営業マンで持っている人は多いです。

ちなみに、不動産会社で火災保険を紹介するために取得しているだけなので、この資格を持っていても火災保険にはまったくくわしくはありません。

スズキ
保険代理店の人じゃないので

 

 

③ 不動産業界歴が短い営業マン(もちろん宅建資格なし)は要注意

不動産業界歴が短くて宅建を持っていない若い営業マンはどうして要注意かというと、自分が悪いことをしている、という自覚がない可能性があります。

  • 初めての不動産業界
  • 初めての不動産会社勤務
  • 初めての不動産業界の上司・同僚

すべてが初めてで、悪いことをしている不動産会社で勤務している、悪い営業活動している、という自覚がないんですね。

スズキ
不動産業界歴が短い営業マンには、自分がしていることの判断基準がないので、仕方ないところもありますが、できるなら避けるのがいいと思います

 

④ 長い不動産業界歴×宅建資格なしはもっと注意

不動産業界歴が長くて宅建を持っていないおじさん営業マンはもっと注意が必要です。宅建の資格を取らず(勉強せず、試験すら受けてない)、半ば確信犯的に働いているからです。

ちなみに、トラブルになったら、いまの不動産会社を辞めて、またちがう不動産会社へ転職します。

不動産業界歴が長すぎるがゆえに、住宅ローンの最新事情も知らないし、お客さんの希望・意見をまったく聞かずに、自分のやり方を押しつけてきます。

 

4,まとめ

いかがでしたでしょうか。悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンがまだまだいるのは事実。

同じ不動産業界で働く身としては、悲しいことなんですけども。

スズキ
初めてのお家購入でみなさんに知識がないことに、つけ込んできます

 

つけ込まれないためにも、今回の記事で書いた

  • 悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの手口
  • 悪徳不動産会社・悪徳不動産営業マンの見分け方

を覚えておいていただけたら嬉しいです。

 

ヒガシノさん
自分の身は自分で守るしかない!

 

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  • 銀行融資事務代行費用
  • 融資斡旋費用
  • ローン事務代行費用
  • 現況測量費
  • 契約書類作成費
スズキ
これらの費用もいただいていません。

 

ヒガシノさん
え、じゃあどうやって利益出してんの?どんな仕組み??

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ABOUTこの記事をかいた人

大阪生まれ大阪育ちの41歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。