【保存版】新築一戸建ての仲介手数料を0円にする方法｜売主物件と仲介物件の違い

こんにちは,ゼロ仲介の鈴木です。

新築一戸建ての購入を検討していると、気になるのが仲介手数料ですよね。

「売主」「仲介」「代理」など、不動産の広告に書かれている言葉の違いがよくわからない。 という方も多いと思います。

実は、新築一戸建ての購入では、取引形態によって仲介手数料が必要な場合と不要な場合があるんです。

新築一戸建ての売主物件と仲介物件の違い

不動産の売買取引は、売主と買主が売買契約を締結し、買主が購入代金を支払い、売主が物件を引き渡すことによって成立します。

新築一戸建ての場合、売主となるのは主にデベロッパーやハウスメーカー、パワービルダーなどの不動産会社や建築会社です。

売主物件とは

売主物件は、土地を仕入れて住宅の建設を行った開発会社自身が販売活動を行っている形態です。

広告や不動産情報サイトの物件情報には「売主」と記載があり、「自社物件」や「販売主」として表示されていることもあります。

この場合、買主は直接売主と取引をするため、仲介手数料が発生しません。新築一戸建ての9割以上は不動産会社や建築会社が売主であるため、多くの物件で仲介手数料を無料にできる可能性があります。

仲介物件とは

仲介物件は、売主と買主の間に仲介会社として不動産会社が入って販売活動を行う形態です。仲介会社が物件の斡旋を行い、購入希望者と売主の取引条件の調整をしていきます。

この場合、契約成立時には売主と買主の双方に仲介手数料の支払いが発生します。広告や物件情報には「仲介」や「媒介」と記載されているのが特徴です。

代理物件について

販売代理という販売形態もあります。これは売主との業務代理契約によって代理権を与えられた不動産会社が販売活動を行う形態で、基本的に買主側には仲介手数料はかかりません。
ただし、物件によっては仲介手数料がかかるケースもあるため、事前に確認が必要です。

売主物件のメリットとデメリット

メリット

1．仲介手数料が不要

売主と直接取引をするため、仲介手数料を支払う必要がありません。4,000万円の物件であれば、約140万円の節約になります。

2．物件情報の正確さ

自社物件を取り扱っているため、物件の構造をはじめ、内装や外装、設備などの仕様について正確な情報を把握しています。

3．スピーディーな対応

売主と直接取引するため、問い合わせや交渉などへの回答が早いことがメリットです。

デメリット

1．物件選択肢の限定

自社物件しか取り扱っていない不動産会社が多く、紹介を受けられる物件が限られることがデメリットです。

2．中立的なアドバイスが得にくい

売主は自社物件を売りたいという立場のため、客観的なアドバイスを得にくい場合があります。

仲介手数料は確かに大きな費用ですが、物件そのものの価値や立地、仕様なども比較検討する必要があります。選択肢が限られるデメリットもあります。

仲介物件のメリットとデメリット

メリット

1．多様な物件から選択可能

仲介会社は様々な売主の物件を扱っているため、多くの選択肢から探しやすいことがメリットです。

2．客観的なアドバイス

第三者の立場から客観的なアドバイスをもらうことができます。

3．交渉の代行

売主との売買条件の交渉を仲介会社に依頼することができます。

また、第三者の立場からアドバイスできるのも大きなメリットです。

デメリット

1．仲介手数料の発生

売買契約の成立時に仲介手数料が発生します。4,000万円の物件では約140万円の追加費用となります。

2．情報の正確性に欠ける可能性

様々な売主の物件を扱っているため、それぞれの物件の構造や仕様について詳しく把握していないケースがあることも懸念されます。

3．情報伝達の遅れ

売主に確認が必要な事項は時間がかかる場合があります。

仲介手数料の計算方法

不動産売買の仲介手数料は取引額に応じて段階的に上限が定められていますが、実際の不動産取引では仲介手数料は上限額とされることが多いです。

具体例も交えて説明します。

仲介手数料の上限額

仲介手数料の上限額は、販売価格に応じて以下のように設定されています：

1. 販売価格が800万円以下の物件：2024年7月1日の制度拡充に伴い「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、「一律30万円＋税」が上限となります。
2. 販売価格が800万円を超える物件：以下のように段階的に設定された料率によって上限額が決まります。
   • 200万円以下の部分：販売価格×料率5％＋税
   • 200～400万円以下の部分：販売価格×料率4％＋税
   • 400万円を超える部分：販売価格×料率3％＋税

速算式

800万円を超える物件の場合、仲介手数料の計算は煩雑になるため、より簡単に計算できる「速算式」を用いるのが一般的です。

販売価格の3%＋6万円＋税

例えば、販売価格が4,000万円の場合、仲介手数料は「4,000万円×3％+6万円+消費税」となり、合計で138.6万円となります。

計算例をもう一つ挙げると、3,500万円の新築一戸建てなら、仲介手数料は「3,500万円×3％+6万円+消費税」で約123万円になります。

仲介手数料を節約する方法

1. 売主物件を選ぶ

最も確実に仲介手数料を節約する方法は、売主物件を選ぶことです。物件情報で「売主」と記載されている物件は、仲介手数料が発生しません。

つまり、ほとんどの物件は本来であれば仲介手数料無料で購入できる可能性があるんです。

2. 仲介手数料無料や割引を行う不動産会社を探す

仲介手数料を無料や半額と謳っている不動産会社もあります。

例えば、「両手仲介」と呼ばれる売主・買主の双方から仲介を依頼されているケースでは、売主からも仲介手数料をもらえるため、買主への仲介手数料を無料にできることがあります。

3. 同じ物件でも販売経路で比較する

同じ新築一戸建てでも、売主から直接購入するか、仲介業者を通して購入するかで仲介手数料の有無が変わります。

気になる物件があれば、まずは仲介手数料無料の不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

同じ物件でも仲介手数料無料の不動産会社から購入できる可能性は十分あります。まずは仲介手数料無料の不動産会社に物件情報を渡して、取り扱いがあるか確認するのがおすすめです。

物件選びで確認すべき取引態様のチェックポイント

取引態様の確認方法

物件情報には必ず「取引態様」が記載されています。取引態様は3種類あり、それぞれ以下のように定義されています。

1．売主

不動産会社が所有する物件を自らが売主として取引する形態。仲介手数料はかかりません。

2．代理

売主の代理人として取引する形態。買主からすれば売主と取引をするケースと変わりませんが、まれに仲介手数料がかかるケースもあります。

3．媒介（仲介）

売主と買主の両者の間に入る形態。さらに「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類に分かれます。

この場合、売主は複数の不動産会社に依頼できるので、仲介手数料無料の不動産会社を探せる可能性が高まります。

不動産会社への問い合わせの重要性

取引態様はあくまで一つの目安です。同じ物件でも取り扱う不動産会社によって仲介手数料の条件が異なることがあります。

気になる物件があれば、まずは仲介手数料無料の不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

まずは複数の販売経路を確認して、仲介手数料が無料になる可能性を探ることが大切です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。新築一戸建ての購入において、仲介手数料は大きな費用の一つです。ポイントをまとめると、

不動産購入では物件自体の価格だけでなく、諸費用も含めた総額を考慮することが大切です。

特に仲介手数料は金額が大きいため、節約できれば大きなメリットとなります。

同じ物件でも、仲介手数料分だけお得に購入できる可能性があります。住宅購入は人生で最も大きな買い物。少しでも賢く購入して、その分を家族の幸せのために使いましょう。

仲介手数料無料で新築一戸建てが購入できる、ゼロ仲介に問い合わせてください。

物件の価格だけでなく、これらの諸費用についてもよく理解して、計画を立てることが大切です。疑問点があれば、信頼できる不動産業者や専門家に相談することをおすすめします。