【2025年・保存版】「住宅ローンの金利って何？種類は？」をわかりやすく徹底解説！

こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。

住宅ローンの金利についての正しい知識は、住宅購入においてめちゃくちゃ大事です。

今回は住宅購入が初めての方でもわかるように、超シンプルに住宅ローンの金利について解説します。

金利ってなに？基本的な意味を理解しよう

お金を友達から借りるとき、そのままの金額を返すことが多いですよね。

でも、銀行からお金を借りるときは、借りた金額に少し上乗せして返さなければなりません。

この「上乗せ分のお金」のことを「利息（りそく）」または「利子（りし）」と呼びます。

「金利」とは、借りたお金（元金）に対する利息の割合のことです。

上の例だと、5万円÷100万円×100＝5％となり、金利は5％ということになります。

その通りです！住宅ローンでは、特に注意書きがない限り、金利は「年利」を指します。年利とは、1年間あたりの金利のことです。

例えば、年利2％の住宅ローンなら、1年間で元金の2％分の利息を支払うということです。

住宅ローンの担保ってなに？

お金を貸す銀行は、「貸したお金が返ってこなかったらどうしよう」と心配しています。

そこで銀行は、「もしお金が返せなくなったら、代わりにこれをもらいますね」という約束を借り手としています。この「代わりのもの」のことを「担保」といいます。

担保には2種類あります。

1．人的担保

• 保証人：借りた人が支払えないときだけ、代わりに支払います。
• 連帯保証人：銀行から請求があれば必ず支払います。
• 連帯債務者：最初から借りた人と一緒に返済する人です。

2．物的担保

住宅ローンでは、購入した家そのものが担保になることが一般的です。

銀行としては、「お金が返ってこなくても、家を売れば取り戻せる」と考えられるので、安心して低い金利で貸せるのです。

住宅ローンの金利には種類がある！

住宅ローンの金利は、大きく分けて3つのタイプがあります。それぞれの特徴を見てみましょう。

1．変動金利型

変動金利型は、その名の通り、金利が変わる（変動する）タイプです。

具体的には、半年ごとに金利が見直され、世の中の経済状況によって上がったり下がったりします。

変動金利のメリットとデメリットは、

メリット

• 最初の金利が低めに設定されていることが多い
• 世の中の金利が下がると、支払う利息も減る

デメリット

• 金利が上がると、支払う利息も増える
• 将来いくら支払うことになるか、予測しづらい

ご安心ください。変動金利は、「今は激安だけど、明日はわからない！」というセールのようなものですが、返済が苦しくならないように、多くの銀行では「5年間で返済額は前の1.25倍まで」という上限を設けています。

2．全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借りてから返し終わるまで、ずっと同じ金利が適用されるタイプです。

固定金利のメリットとデメリットは

メリット

• 金利が変わらないので、将来の返済額が確実にわかる
• 世の中の金利が上がっても影響を受けない

デメリット

• 最初の金利が変動金利より高めに設定されていることが多い
• 世の中の金利が下がっても、恩恵を受けられない

3．固定金利特約型

固定金利特約型（固定金利期間選択型とも呼ばれます）は、最初の数年間（3年、5年、10年など）だけ金利を固定して、その後は変動金利に切り替わるタイプです。

固定期間が終わるときに、再び固定にするか変動にするか選べることが多いです。

固定金利特約型のメリットとデメリットは：

メリット

• 当面の返済計画が立てやすい
• 固定期間後に金利タイプを選び直せる

デメリット

• 固定期間後に金利が大幅に上がる可能性がある
• 変動金利型のような上限設定がないことが多い

固定金利特約型は、「最初の3年間は月額料金固定！その後は市場価格に合わせて変動します」というサービスのようなものです。

金利に関係する言葉を知ろう

住宅ローンについて調べていると、「プライムレート」という言葉を目にすることがあります。これは何でしょうか？

短期プライムレートと長期プライムレート

プライムレートとは、銀行が最も信頼できる企業にお金を貸すときの基準となる金利のことです。

「プライム」は「最も大切な」という意味で、「最優遇金利」とも呼ばれます。

1．短期プライムレート

1年未満の短い期間のお金の貸し借りに使われる金利です。各銀行によって少しずつ異なります。

2．長期プライムレート

1年以上の長い期間のお金の貸し借りに使われる金利です。みずほ銀行が公表したものを基準にすることが多いです

金利が上がる仕組み

金利はどうして上がったり下がったりするのでしょうか？

実は、金利の変動には経済全体の状況や日本銀行の政策が大きく関わっています。

簡単に言うと、経済が良くなる（景気が良くなる）と金利は上がりがちで、経済が悪くなる（景気が悪くなる）と金利は下がりがちです。

いい質問ですね！例えば、お店の商品を考えてみましょう。人気商品で品薄になると値段が上がりますよね。

同じように、経済が良くなると多くの人や企業がお金を借りたくなるので、お金の「価格」である金利も上がります。

また、日本銀行（日銀）という、日本のお金を管理している銀行があります。日銀は、景気のコントロールのために金利を操作することがあります。

• 景気が良すぎると、モノの値段が急に上がりすぎる（インフレ）ことがあるので、日銀は金利を上げて「お金を借りにくく」して景気を抑えます。
• 反対に、景気が悪いときは、日銀は金利を下げて「お金を借りやすく」して景気を良くしようとします。

金利の計算例を見てみよう

実際に、住宅ローンの金利がどのように計算されるのか、具体例で見てみましょう。

例えば、次のような条件で住宅ローンを組むとします：

• 借入額：3,000万円
• 金利（年利）：2％
• 金利の種類：全期間固定金利型
• 返済期間：35年
• 元利均等払い（後で説明します）

この場合、毎月の返済額は約9万9,379円になります。

35年間（420ヶ月）ずっと支払い続けると、総返済額は約4,174万円になります。

つまり、3,000万円借りて4,174万円返すので、利息の総額は約1,174万円になります。これが「お金を借りるレンタル料」の総額です。

そうなんです。しかも、同じ条件で金利が1％違うだけで、返済額は大きく変わります

• 金利1％の場合：毎月約8万4,083円、総返済額約3,531万円（利息約531万円）
• 金利3％の場合：毎月約11万6,074円、総返済額約4,875万円（利息約1,875万円）

利息の計算方法と返済方法

最後に、利息の計算方法と返済方法について見ていきましょう。

1．単利と複利

利息の計算方法には、単利と複利の2種類があります。

1．単利

最初の元金に対してだけ利息を計算する方法です。

例えば、10万円を年利5％で3年間借りる場合

• 1年目の利息：10万円×5％=5,000円
• 2年目の利息：10万円×5％=5,000円
• 3年目の利息：10万円×5％=5,000円
• 3年間の利息合計：5,000円×3年=1万5,000円

2．複利

元金に利息を加えた金額に対して次の利息を計算する方法です。

同じ条件で考えると

• 1年目の利息：10万円×5％=5,000円（元金+利息=10万5,000円）
• 2年目の利息：10万5,000円×5％=5,250円（元金+利息=11万250円）
• 3年目の利息：11万250円×5％=5,512円（端数切り捨て）
• 3年間の利息合計：5,000円+5,250円+5,512円=1万5,762円

2．返済方法の種類

住宅ローンの返済方法には、主に3種類あります。

1．一括返済

借りたお金を一度にまとめて返す方法です。

• 利息の負担が少なくなる
• 大きな金額を一度に用意する必要がある

2．元利均等方式

毎月の返済額が一定になる方法です。

• 最初は利息の割合が多く、徐々に元金の返済割合が増える
• 返済計画が立てやすい
• 多くの人がこの方式を選んでいる

3．元金均等方式

毎月の元金の返済額が一定になる方法です。

• 最初は返済額が多く、徐々に減っていく
• 全体的な利息の負担は元利均等方式より少なくなることが多い

例えば、3,000万円を金利2％、35年返済で借りた場合

元利均等方式では

• 毎月の返済額は約9万9,379円で一定
• 最初は利息が多く、元金の返済は少ない
• 返済が進むにつれて、利息は減り、元金の返済が増える

元金均等方式では

• 最初の返済額は約11万9,048円（元金：7万1,429円+利息：4万7,619円）
• 最後の返済額は約7万1,905円（元金：7万1,429円+利息：476円）
• 毎月の返済額は徐々に減っていく

まとめ（住宅ローンを選ぶときのポイント）

いかがでしたでしょうか。

住宅ローンの金利について、いろいろなことを見てきました。最後に、住宅ローンを選ぶときのポイントをまとめます。

1．自分に合った金利タイプを選ぶ

• 安定志向なら固定金利型
• 当面の返済額を抑えたいなら変動金利型
• 中間を取るなら固定金利特約型

2．金利の違いが返済総額に大きく影響することを理解する

• 0.1％の違いでも、35年では数十万円の差になることも
• 金融機関によって借入総額が100万円以上変わることも

3．返済方法もよく考える

• 毎月同じ額を払いたいなら元利均等方式
• 総返済額を少しでも減らしたいなら元金均等方式

4．将来の金利上昇に備える

特に変動金利を選ぶなら、金利が上がった場合のシミュレーションもしておく

5．無理のない返済計画を立てる

月々の返済額は手取り収入の25％以下が目安

かしこい住宅ローン選びには専門家のサポートを

住宅ローンは人生で最も大きな買い物の一つです。

この記事で基本的な仕組みは理解できたかもしれませんが、実際に選ぶとなると悩みがつきません。

そんなとき、専門家のアドバイスを受けることで、何十万円、何百万円も節約できる可能性があります。

特に住宅ローンの金利は金融機関によって大きく異なり、選び方次第で総支払額が100万円以上変わることもあるのです。

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