こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。
新築一戸建て建売住宅の購入を検討されている方から、こんな相談をよくいただきます。
ヒガシノさん仲介手数料って100万円以上かかるって聞いたんですけど、無料のところもあるんですよね？
ヒガシノさん無料って何か裏があるんちゃうんの？
ヒガシノさんデメリットがあるなら教えてほしい
たとえば4,000万円の建売住宅を購入する場合、仲介手数料だけで約138万円もかかる計算になります。
ゼロ仲介 鈴木だからこそ、無料で購入できるなら大きなメリットですよね
でも、無料には理由があります。場合によってはデメリットも存在するのが現実です。
この記事では、仲介手数料が無料になる仕組みと、その際に考えられるデメリットについて、ざっくりとですがくわしく解説していきます。
建売購入で発生する「仲介手数料」の基本知識
1．そもそも仲介手数料って何？
仲介手数料とは、新築一戸建建売住宅の購入で発生する費用の一つです。 販売を仲介する不動産会社に支払う報酬のことを指します。
物件の売り手と買い手を取り次ぐ役割に対する対価として支払います。
ゼロ仲介 鈴木仲介手数料は法律で上限が決まっているものの、下限は決まっていません
だからこそ、仲介手数料を相場の半額や無料にしている不動産会社も存在するんです。
2．法律で定められた仲介手数料の計算方法
仲介手数料の上限は、「宅地建物取引業法第46条」で決まっています。
3．具体的な手数料の計算例
実際の仲介手数料額で見てみましょう。
3,000万円の物件の場合→ (3,000万円×3%＋6万円) × 1.1 = 105.6万円
4,000万円の物件の場合→ (4,000万円×3%＋6万円) × 1.1 = 138.6万円
ヒガシノさん138万円って、車1台買えますやん。。
ゼロ仲介 鈴木そうです！物件価格が高くなるほど仲介手数料の負担も重くなるんです
だからこそ、無料で購入できるなら大きなメリットになります。
建売住宅の「売主物件」と「仲介物件」の違い
新築一戸建て建売住宅には、「売主物件」と「仲介物件」の2種類があります。
それぞれで仲介手数料の扱いが全然違います。
1．売主物件の特徴
売主物件とは、建売の販売者が保有し、直接販売する物件のことです。
- ① 売主物件のメリット
-
最大のメリットは仲介手数料が発生しないことです。
売主物件の場合、仲介役の不動産会社を挟まないため、仲介手数料は一切かかりません。
また、直接取引による安心感もあります。
- ② 売主物件のデメリット
-
でも、いくつかのデメリットも存在します。
「選択肢の限定」が最も大きな問題です。
その住宅会社が保有する物件しか選べないため、他社の物件と比較検討することが困難になります。
「営業担当者の客観性」にも注意が必要です。
売主の営業担当者は自社の物件を売ることが目的です。だから、他社物件との比較や客観的なアドバイスは期待できません。
ゼロ仲介 鈴木ここからがめちゃ大事なポイントです
さらに重要なのが、「プロvs素人の構図」です。
売主との直接取引では、不動産のプロである売主に対して、購入者は素人として対峙することになります。
対等ではない取引関係の中で、頼れる第三者的な相手がいないため、自分自身に専門知識が必要になるんです。
契約条件の妥当性や物件の適正価格などを、自分で判断しなければならないリスクがあります。
ヒガシノさんそれはちょっと不安ですねー。知識のない素人が、プロと直接やりとりするのは心配やわ
2．仲介物件の特徴
仲介物件とは、建売の販売側と購入者の間に不動産会社が入って仲介する物件のことです。
- ① 仲介物件のメリット
-
仲介会社ではさまざまな住宅会社の物件を取り扱っており、選択肢が豊富です。
複数の物件を比較検討でき、第三者的なアドバイスを受けることも可能です。
- ② 仲介物件のデメリット
-
売買が成約すると仲介手数料が発生することが最大のデメリットです。
3．広告での見分け方
住宅広告の「取引態様」を確認することで、売主物件か仲介物件かを判断できます。
「自社物件」「売主」「販売主」などの表記があれば売主物件です。 「仲介（媒介）」と記載があれば仲介物件です。
仲介手数料が「無料」になる2つの仕組み
仲介手数料が無料と聞くと、何か裏があると感じるかもしれません。
でも、無料にできる明確な理由が存在します。
ざっくりとですが、こんな感じです。
パターン① 自社保有物件による直接販売
自社で保有する物件を販売する場合、仲介役の不動産会社を挟まないため、仲介手数料は発生しません。
これは当然の仕組みで、特に疑問を持つ必要はありません。
たとえば、トスケンホームのような住宅会社では、すべて自社で所有する売主物件のため、仲介手数料無料で購入できるんです。
パターン② 不動産会社が売主から手数料を受け取る場合
仲介物件の場合でも、不動産会社が「仲介手数料無料」としているケースがあります。
ゼロ仲介 鈴木これはどういうことかというと、こんな仕組みです
不動産会社は売主からの仲介手数料で利益を確保し、購入者側の負担を0円にしています。
売主が手数料を不動産会社に支払うことで、購入者にメリットが生まれ、販売がスムーズに進みやすくなるというwin-winの関係が成り立っているんです。
ヒガシノさんなるほど！それなら安心ですね
仲介手数料無料のデメリットと注意点
仲介手数料無料の建売購入には、いくつかのデメリットも存在します。
特に不動産会社で手数料が無料の場合は、店舗の規模や対象物件に注意が必要です。
1．自社保有物件の場合のデメリット
自社保有物件の場合、仲介手数料が無料であることに関するデメリットは基本的にありません。
売主が自社で所有している物件なので、仲介手数料が発生しないのは当然だからです。
ただし、前述した売主物件のデメリット（選択肢の限定、プロvs素人の構図など）は依然として存在します。
2．小さな不動産会社の課題
不動産仲介会社の中には、人件費や広告費を最低限に抑え、仲介手数料を無料とPRし集客する会社も存在します。
特に小規模の場合はスタッフの数が限られており、問い合わせや相談予約がしづらい場合があります。
ゼロ仲介 鈴木これは結構あるあるなんです
予約が取れないうちに、他の購入者に先を越されてしまう恐れがあるんです。
人気物件であればあるほど、この問題は深刻になります。
ヒガシノさんせっかくいい物件見つけたのに、相談予約が取れないなんて、もったいないですねー
3．対象物件の限定リスク
仲介手数料無料をうたっている不動産会社でも、全物件が対象とは限りません。
実際には、こんなケースが多いです。
- 買い手が見つかりづらい物件
- 完成から半年以上経過している物件
- 「一部の物件のみ対象」
検討中の建売住宅が対象となるのか、問い合わせの段階で必ず確認しておくことが重要です。
ゼロ仲介 鈴木これは本当にめちゃ大事です。後でガッカリしないように、最初に確認してください
仲介手数料を安く抑える交渉テクニック
仲介手数料をなるべく抑えるためには、値引き交渉も一つの有効な手段です。
1．効果的な交渉タイミング
交渉は「買付証明書」を提出するタイミングがおすすめです。
買付証明書とは、建売の購入を申し込む際に、不動産会社に提出する書類のことです。
購入することが確実に決まった最終段階で提出します。
このタイミングで仲介手数料を値切ると、不動産会社側も他社に行ってほしくないため、応じる可能性が高いんです。
ゼロ仲介 鈴木タイミングがめちゃ大事です
2．複数の仲介会社への相見積もり
同じ物件でも、仲介する不動産会社によって仲介手数料が異なる場合があります。
複数の仲介会社に問い合わせて、手数料の相場を把握した上で交渉材料とするのも有効です。
ただし、人気の物件の場合は仲介手数料の値引きが難しいケースもあります。
あまり無茶な要求はせず、少しでも交渉が成功したらそのくらいに留めておくのが賢明でしょう。
ヒガシノさん欲張りすぎたらあかんってことですね
まとめ
いかがでしたでしょうか。
仲介手数料は、建売の販売価格に応じて高額になる費用です。4,000万円の物件なら約138万円もの負担となるため、できる限り抑えたいと考えるのは当然です。
この記事でご紹介したように、仲介手数料を無料にする方法は主に2つあります。
でも、売主物件の場合は選択肢の限定や「プロvs素人の構図」というデメリットがあります。
また、一般的な仲介会社の無料サービスでは対象物件が限定される場合があることも分かりました。
そこで重要になるのが、仲介手数料無料でありながら、豊富な選択肢と専門的なサポートを両立できるサービスを見つけることです。
1．理想の仲介手数料無料サービスとは
理想的な仲介手数料無料サービスには、こんな特徴があります。
豊富な物件選択肢があることです。
月間4,000件の新築一戸建てのうち約70%にあたる2,800件もの物件を紹介可能で、関西エリア全域（大阪・兵庫・奈良・京都・滋賀・和歌山）や関東エリア（東京・神奈川・埼玉）にも対応している範囲の広さがめちゃ大事です。
専門家による手厚いサポートも欠かせません。
宅建士資格保有者が完全分業制でサービスを提供し、物件案内から契約書類作成、住宅ローン提案、引渡しまで会社全体でサポートする体制があることで、「プロvs素人の構図」を解消できます。
住宅ローンのコンサルティングでは、関西の住宅ローン取扱金融機関すべての審査基準と商品内容を把握した上で、最適な金融機関・借入プランを無料提案してもらえることが重要です。
借入先によって総支払額が100万円程度変わる可能性があるため、この専門的なアドバイスは非常に価値があります。
物件価格の交渉サポートも見逃せないポイントです。
仲介手数料だけでなく、物件価格そのものの交渉も行ってくれることで、物件価格+購入費用+住宅ローン利息のトータルコスト削減を実現できます。
気軽に相談できる環境として、「LINE」での問い合わせに対応し、最短5分で返信してもらえる迅速さと、電話勧誘などのプレッシャーがない点も重要です。
透明性の高い費用明細により、他社との比較がしやすく、隠れた費用がない明確な取引ができることも安心材料となります。
購入後のアフターサポートとして、住宅ローン控除などの補助金申請サポートや、顧問弁護士との連携によるトラブル時の無料相談サービスがあることで、長期的な安心を得られます。
2．次のステップへ
4,000万円という大きな買い物だからこそ、仲介手数料の138万円を節約しながら、安心して取引できる環境を選ぶことがめちゃ大事です。
ゼロ仲介 鈴木
ゼロ仲介 鈴木手順をきちんと守れば、仲介手数料を無料にしながらも安心して建売住宅を購入することができます
もし、これらの条件を満たす仲介手数料無料サービスにご興味がある方は、まずは気軽に「LINE」で相談してみることをおすすめします。
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詳しいサービス内容や無料相談については、こちらの公式サイトをご確認ください。
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