こんにちは、ゼロ仲介の鈴木です。
マイホームを買いたいねんけど、頭金がないねん…
諸費用も含めてぜんぶローンで賄えないんかな…
なんて考えていませんか？
結論から言うと、頭金なしの「フルローン」や諸費用も含めた「オーバーローン」でも計画的に利用すれば、十分マイホームは手に入れられます。
特に新築一戸建て建売住宅なら、価格が明確で計画が立てやすいんです
住宅ローンの基本と変化する考え方
1．従来の「頭金必須」という考え方からの変化
かつての住宅ローンでは、物件価格の10〜20%程度の頭金が必須とされていました。
金融機関にとって、頭金の有無は借り手の返済能力や資金計画の健全性を判断する重要な指標だったのです。
住宅金融支援機構の調査によると、2020年度のフラット35利用者の平均頭金はこんな感じです。
・注文住宅：約619万円（物件価格の17.5%）
・建売住宅：約247万円（同7.1%）
・中古戸建て：約199万円（同8.0%）
となっています。これは決して少ない金額ではありません。
え、そんなに頭金いれての。。。
しかし現在は、超低金利政策を背景に、金融機関は頭金の有無を融資条件から外す動きが広がっています。
むしろ融資額を増やすことで住宅購入の敷居を下げ、より多くの人がマイホームを持てる環境が整いつつあるのです。
2．現代の低金利時代における多様な選択肢
現代の住宅ローン市場では、借り手のニーズに合わせた多様な選択肢が提供されています。
フルローンだけでなく、諸費用まで含めたオーバーローンが登場したことで、自己資金が少ない方でも住宅購入の可能性が広がりました。
これにより、「まとまった貯金ができるまで住宅購入を先延ばしにする」という選択肢以外の道が開けたのです。
住宅ローンは「無理をしないこと」が大原則です
ただ、安定した収入があり、計画的な返済計画を立てられる方なら、フルローンやオーバーローンも十分選択肢になります。
フルローンとは何か
1．フルローンの定義と特徴
フルローンとは、頭金を入れずに住宅購入代金のすべてをローンで賄うことです。
例えば、3,000万円の物件を購入する場合、その全額を住宅ローンとして借り入れます。
一般的な住宅ローンの限度額は「返済負担率」と呼ばれる年収に占める年間返済額の割合に基づいて算出されます。
各金融機関は勤続年数や所属会社などの与信水準に問題がなければ、頭金がなくても返済負担率の範囲内であれば融資を承認するケースが増えています。
2．フルローンが普及した背景と現代の住宅購入事情
フルローンが普及した背景には、超低金利政策と金融機関の融資競争があります。
かつては頭金の有無が審査や金利に大きく影響していましたが、現在は各金融機関が住宅ローン市場でのシェア拡大を目指し、融資条件を緩和する傾向にあります。
特に若い世代や子育て世帯は、教育費や生活費との兼ね合いで頭金を貯めるのが難しいんです
フルローンの普及は、そうした世代のマイホーム購入を後押ししています。
3．フルローンで実現する住宅購入の可能性
フルローンを利用することで、貯金が少なくても即時に住宅を購入できる可能性が広がります。
特に建売住宅のような価格設定が明確な物件では、返済計画を立てやすく、フルローンと相性が良いと言えるでしょう。
フルローンって誰でも借りられるん？
いいえ、フルローンは「誰でも・いくらでも」借りられるわけではありません
各金融機関の審査基準を満たす必要があり、収入や職業、勤続年数などが重要な判断材料になります。
オーバーローンとは何か
1．オーバーローンの定義と範囲
オーバーローンとは、物件価格だけでなく、不動産購入時に必要な諸費用も含めて借りる住宅ローンです。
一般的には、「不動産価格よりも住宅ローン残債の方が大きい状態」を指す言葉でもあります。
例えば、3,000万円の物件を購入する際、物件価格に加えて仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸費用（約300万円）も含めた3,300万円をローンで借りることができます。
諸費用の相場はざっくり言うと、新築物件で物件価格の3〜7%、中古住宅で6〜10%程度です。けっこうな金額になりますよね
2．フルローンとの明確な違いと追加でカバーできる費用
フルローンが物件価格のみをカバーするのに対し、オーバーローンは諸費用まで含めた総額をカバーします。
オーバーローンでカバーできる主な費用には以下のようなものがあります。
- 仲介手数料（物件価格の3.3%程度）
- 登記費用（所有権移転登記、抵当権設定登記など）
- 印紙税（売買契約書、金銭消費貸借契約書に貼付）
- 不動産取得税
- 火災保険料
- 引越し費用（場合によっては）
え！引越し費用までローンに入れられるん？
金融機関によっては可能です。ただし、審査はより厳しくなります
3．オーバーローンで実現する余裕ある住宅購入
オーバーローンの最大のメリットは、手持ち資金が少なくても、諸費用を含めた住宅購入が可能になることです。
諸費用だけでも数百万円に達することがあり、これを別途用意する必要がなくなれば、住宅購入の大きなハードルが下がります。
特に新築一戸建て建売住宅の購入では、物件価格に加えて様々な初期費用が発生するため、オーバーローンを活用することで、より余裕を持った住宅購入計画を立てられる可能性があります。
新築一戸建て建売住宅とフルローン・オーバーローンの相性
1．建売住宅の価格メリットと資金計画
新築一戸建て建売住宅は、注文住宅に比べて価格が明確で予算計画が立てやすいという特徴があります。
住宅金融支援機構の調査によると、建売住宅の平均的な頭金は約247万円（物件価格の7.1%）と、注文住宅の約619万円（同17.5%）に比べて少ない傾向にあります。
建売住宅は大量生産によるコストダウンが図られていることが多く、同じエリアの注文住宅と比較して価格メリットがあることも多いです
このような価格面での優位性は、フルローンやオーバーローンを検討する際の大きなポイントです。
2．建売住宅購入時の諸費用とオーバーローンの活用法
建売住宅を購入する際の諸費用は、物件価格の3〜7%程度とされています。
例えば3,000万円の建売住宅を購入する場合、約90〜210万円の諸費用が必要となります。
オーバーローンを活用すれば、これらの諸費用もローンに含めることができるため、初期費用の負担を大幅に軽減できます。
特に、住宅購入と同時に家具や家電の購入、カーテンの設置など様々な出費が重なる時期に、手元資金に余裕を持たせる効果は大きいでしょう。
3．実例に基づく購入シナリオ
例えば、年収500万円の会社員が3,000万円の新築一戸建て建売住宅を購入する場合を考えてみましょう。
フルローン：物件価格3,000万円を全額ローンで借りる
オーバーローン：物件価格3,000万円＋諸費用200万円の計3,200万円をローンで借りる
オーバーローンのほうが返済額増えるやんな？大丈夫なん？
はい、確かに返済額は増加します。でも、手元資金を残したまま住宅購入が可能になるというメリットがあります
大事なのは、無理のない返済計画を立てることです。
フルローン・オーバーローンの主なメリット
1．自己資金が少なくても理想の住宅を購入できる可能性
フルローン・オーバーローンの最大のメリットは、手持ちの資金が少なくても住宅購入が可能になることです。
特に若い世代や子育て世帯にとって、頭金を貯めるために住宅購入を何年も先延ばしにするよりも、早期に住宅を購入し、資産形成を始められる点は大きなメリットと言えるでしょう。
建売住宅のような価格が明確な物件では、返済計画を立てやすく、計画的に活用すれば理想の住まいを手に入れることが可能です。これはほんまに大きなメリットです
2．手元資金を確保できる安心感と活用法
フルローン・オーバーローンを利用することで、手元に現金を残しておけるというメリットがあります。
生活の中では、急な出費や予期せぬ事態に対応するための資金が必要になることも少なくありません。
例えば、引越し費用、家具・家電の購入費用、子どもの教育費、車の購入・維持費など、住宅購入後にも様々な出費が控えています。
手元に資金を残しておくことで、こうした支出に対応する余裕が生まれます。
確かに、家を買った後にもお金かかりますもんね…
3．住宅ローン控除の最大限の活用
住宅ローン控除は、住宅ローンの残高に応じて所得税や住民税が控除される制度です。
借入額が大きいほど控除額も大きくなるという特徴があります。
フルローンやオーバーローンを利用して借入額を増やせば、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられる可能性があります
現行制度では、控除対象となる借入額の上限は4,000万円であり、最長13年間にわたって控除を受けられます。
4．低金利時代の賢い資金活用法
現在の超低金利時代において、フルローン・オーバーローンは効率的な資金活用の手段となり得ます。
住宅ローンの金利が2%程度であれば、手元資金を住宅ローンの返済に充てるよりも、より高い利回りが期待できる投資に回す選択肢も考えられます。
もちろん、投資にはリスクが伴いますが、長期的な視点で資産運用を考える方にとっては、フルローン・オーバーローンを活用しながら資産形成を進める戦略も検討の余地があるでしょう。
計画的に活用するための注意点
1．審査を通すためのポイント
フルローン・オーバーローンは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。
審査を通すためには、以下のポイントに注意しましょう。
- 安定した収入：正社員として勤続年数が長いほど有利
- 年収と借入額のバランス：年収の5〜7倍程度が借入の目安
- 他の借入状況：カードローンや自動車ローンなどの返済状況
- 過去の金融事故：延滞履歴などがないこと
特にオーバーローンは借入額が大きいため、金融機関にとってのリスクも高くなります
信用情報や返済能力を示す資料をしっかりと準備することが重要です。
2．無理のない返済計画の立て方
フルローン・オーバーローンを組む際は、将来の収入変動も考慮した無理のない返済計画を立てることが不可欠です。
返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）は一般的に25〜30%以下が望ましいとされています。
たとえば年収500万円の場合、年間返済額は125〜150万円以下、月々の返済額は約10〜12.5万円以下が目安となります。
うーん、でも将来どうなるかわからへんし、不安やなぁ
確かにその通りです。だからこそ、子どもの教育費や老後の資金など、将来のライフイベントに合わせた返済計画を立てることが大切なんです
変動金利と固定金利のどちらを選ぶかも重要な判断ポイントになります。
3．金利と総返済額の関係を理解する
フルローン・オーバーローンは借入額が大きいため、金利の差がわずかでも総返済額に大きな影響を与えます。
例えば、3,000万円を35年ローンで借りた場合、金利1.0%と1.5%では月々の返済額に約7,000円、総返済額に約290万円の差が生じます。
オーバーローンではこの差がさらに大きくなるため、金利動向には特に注意が必要です。
フラット35のように融資率（物件価格に対する借入額の割合）によって金利が変わるケースもあります
融資率9割以下と9割超で金利が0.26%異なる場合、長期的には大きな差となることを理解しておきましょう。
4．リスク管理と長期的な視点の重要性
住宅ローンは数十年にわたる長期的な契約です。
その間に、収入の変動やライフステージの変化が起こり得ることを前提にリスク管理を行うことが重要です。
具体的には以下のようなリスクへの備えを検討しましょう。
- 金利上昇リスク：変動金利の場合、将来の金利上昇に備える
- 収入減少リスク：失業や病気などで収入が減った場合の対策
- 資産価値下落リスク：特に新築物件は「新築プレミアム」がなくなると価値が下がることも
また、団体信用生命保険への加入や、繰り上げ返済資金の確保なども計画的に検討すべきポイントです。
フルローン・オーバーローンの返済シミュレーション
1．建売住宅購入の具体的なケースでのシミュレーション
3,000万円の新築一戸建て建売住宅を購入する場合のシミュレーションを見てみましょう。
＜ケース1：フルローン＋自己資金＞
- 物件価格：3,000万円
- 借入額：3,000万円（フルローン）
- 諸費用：200万円（自己資金で支払い）
- 金利：1.96%（固定金利）
- 返済期間：35年
- 月々の返済額：約9.3万円
- 総返済額：約3,872万円
＜ケース2：オーバーローン＞
- 物件価格：3,000万円
- 諸費用：200万円
- 借入額：3,200万円（オーバーローン）
- 金利：2.22%（固定金利）
- 返済期間：35年
- 月々の返済額：約10.6万円
- 総返済額：約4,433万円
見ての通り、オーバーローンを選択すると、月々の返済額が約1.3万円、総返済額が約561万円増加することがわかります。この差は決して小さくないので、慎重に検討する必要があります
2．フルローンとオーバーローンの返済額比較
上記のシミュレーションからわかるように、オーバーローンはフルローンよりも総返済額が増加します。
これは、借入額が増えることに加え、金利も若干高くなる傾向があるためです。
うわぁ、総額で561万円もちがうんか。オーバーローンはやめたほうがいいってこと？
一概にそうとは言えません。オーバーローンを選択すれば、手元に200万円の資金を残せるというメリットもあります
この資金を住宅の内装や設備の充実、あるいは別の投資に回すことで、生活の質の向上や資産形成につなげられる可能性もあるんです。
3．返済負担を軽減するための実践的なアドバイス
フルローン・オーバーローンの返済負担を軽減するためには、以下のような方法が考えられます。
- 繰り上げ返済の活用：ボーナスや臨時収入があった際に繰り上げ返済を行う
- 金利タイプの選択：当初の返済負担を抑えるための金利タイプを選ぶ
- 返済期間の調整：返済期間を延ばすことで月々の返済額を抑える
- 団信の見直し：団体信用生命保険の内容を見直し、保険料負担を最適化する
また、住宅ローン控除をはじめとする税制優遇を最大限に活用することも重要です。
住宅ローンアドバイザーなど専門家に相談し、自分に最適な返済計画を立てることをおすすめします
フルローン・オーバーローンが特に適している人
1．安定した収入がある人
フルローン・オーバーローンが向いているのは、まず安定した収入がある人です。
正社員として勤続年数が長く、将来も安定した収入が見込める方であれば、長期の返済計画も立てやすくなります。
特に公務員や大手企業の社員など、雇用の安定性が高い職業の方は、金融機関からの評価も高く、審査も通りやすい傾向にあります。
2．将来的な収入増が見込める人
キャリアアップによる将来的な収入増が見込める人も、フルローン・オーバーローンと相性が良いと言えます。
例えば、現在は年収が低くても、専門職や技術職として経験を積むことで収入アップが期待できる場合、将来的な返済負担は相対的に軽くなります。
このような方は、最初は返済負担が大きく感じても、時間の経過とともに負担感が軽減される可能性があります。若い技術者の方なんかはこのパターンが多いですね
3．家族のライフプランが明確な人
家族のライフプランが明確で、将来の収支見通しがしっかりしている人も、フルローン・オーバーローンを検討する価値があります。
子どもの教育費や老後の資金など、将来の大きな出費を見据えた上で、住宅ローンの返済計画を立てられる方は、無理なく返済を続けられる可能性が高いでしょう。
反対に、今後の人生設計が不透明な方や、転職や海外移住などを検討している方は、慎重な判断が求められます。
「この物件はフルローン可能ですか？」と質問された時の対応
不動産の内見や購入相談の際、
この物件はフルローン可能なん？
という質問をよく受けます。
この質問いただいたら、いつもこうお答えしています
「フルローンの可否は、物件自体の価値だけでなく、お客様の年収や勤務状況、他の借入状況などを総合的に判断して決まります。
一般的には年収の5〜7倍程度が借入の目安とされていますが、金融機関によって審査基準は異なります。
例えば、この3,000万円の物件であれば、年収500万円以上で、正社員として安定した職に就いており、他の借入がほとんどない方であれば、フルローンの可能性は高いと言えます。
ただし、正確な判断のためには、実際に金融機関の事前審査を受けていただくことをおすすめします。
当社では住宅ローンアドバイザーと提携しており、お客様の条件に合わせた最適な住宅ローンプランをご提案することが可能です。
ご希望であれば、具体的な返済シミュレーションもご用意できます。」
なるほど！単純に「可能です」とか「不可能です」って言えるもんじゃないってことか
このように、単純に「可能です」「不可能です」と断言するのではなく、条件付きの回答をすることが重要です。
まとめ：フルローン・オーバーローンで夢のマイホームをかしこく実現
いかがでしたでしょうか。
フルローンとオーバーローンは、自己資金が少なくても住宅購入を実現するための有効な選択肢です。
特に新築一戸建て建売住宅の購入では、価格の明確さから計画が立てやすく、これらのローン形態を効果的に活用できます。
しかし、住宅購入では住宅ローン以外にも仲介手数料などの諸費用が大きな負担となります
通常、新築一戸建ての購入では物件価格の約3%（3,000万円の物件なら約100万円近く）もの仲介手数料がかかるんです。この費用をオーバーローンに含めると、返済総額がさらに膨らんでしまいます。
えっ！そんなに仲介手数料かかるん？どうにかして節約できへんかな
そこで注目したいのが、仲介手数料0円で新築一戸建てが購入できる「ゼロ仲介」というサービスです。
ゼロ仲介では、買主からは仲介手数料をいただかず、売主からの仲介手数料のみで運営しているため、購入者の大きな負担軽減につながります。
ゼロ仲介では以下のような特徴的なサービスも提供しています
・住宅ローンのプロによる最適な借入プラン無料提案（関西の住宅ローン取扱金融機関すべての審査基準と商品内容を把握）
・物件価格の交渉サポートによる総費用削減
・透明性の高い費用明細で隠れたコストがない安心感
・LINEを活用した気軽な問い合わせ（最短5分で返信対応）
・住宅ローン控除など購入後の補助金申請サポート
フルローンやオーバーローンを検討する際には、借入額を少しでも抑えることが重要です。
仲介手数料がかからないことで、オーバーローンの借入額を大幅に減らせるだけでなく、総返済額の削減にもつながります。
なるほど！頭金はなくても、仲介手数料を節約できれば、その分借入額が減らせるんですね！
住宅購入という人生の大きな決断には、専門家のサポートが不可欠です。
特に住宅ローンの選択は、総支払額に100万円以上の差をもたらす可能性があります。
正しい知識と適切なサポートがあれば、フルローン・オーバーローンを活用して夢のマイホームを無理なく手に入れることが可能です。
大阪・兵庫・奈良・京都・滋賀・和歌山の関西エリア、さらに東京・神奈川・埼玉エリアで新築一戸建ての購入をお考えの方は、ゼロ仲介の公式サイトから詳細をご確認ください。
仲介手数料0円で購入できる物件や、住宅ローンの最新情報、そして専門家による無料相談が、あなたの住宅購入をサポートします。
