ゼロ仲介 鈴木こんにちは。ゼロ仲介を運営しています、株式会社グラウンドの鈴木です。
つい最近お問合せいただいたお客様からこんなことを聞かれました。
「はじめてのお家の購入で不安です。新築一戸建ての購入で失敗しないポイントはありますか？」
そうなんです。
みなさんやっぱりお家の購入で失敗しないか不安ですよね。
「失敗しない」とひとことで言っても、実際にはいろんな意味でのとらえ方ができます。
僕は不動産仲介営業マンなので、「売却をするなら」という目線で考えます。
その売却するならという目線だと
・不動産価格の下がりにくい物件を購入する
・売却時にすぐに売りやすい・動きやすい住宅ローンの借り方・プラン選びをする
となります。
いつか売却をするのを考えての失敗しないお家の購入という意味です。
なんでこう考えるかというと、普段の業務で、購入のお手伝いの他に、売却の依頼も多く受けています。
その中でも、弁護士さん・税理士さんからの紹介で、住宅ローンの支払いが困難になり、泣く泣く売却することになったマイホームの査定をするときがあります。
査定しながら
ゼロ仲介 鈴木なんでこの物件をこの価格で購入したんやろ
ゼロ仲介 鈴木なんでこの金利・支払い金額で住宅ローンを借入れたんやろ
て思うときが多くて。
売却の依頼者さんに理由を聞くと必ず、
ヒガシノさん購入時にはそんなこと考えなかった
ていう答えが返ってきます。
そう！
購入するときにはそんなこと考えない！
みんな考えないです。
もちろん、気に入って購入するマイホーム。
購入するそのお家にずっと住むなら何の問題もないです。
気に入ったお家を購入すればいいんです。
でも、もし。万が一。
手放すことになったら。
売却しないといけなくなったら。
ゼロ仲介 鈴木それを考えて購入する物件を選んでもいいかもしれません
みんながお家を売却するときはこんなとき
お家を売るときには、その裏に必ず理由があります。
良くも悪くも必ず理由があります。
ゼロ仲介 鈴木気に入ってたら売却しないです
ヒガシノサンそらそうやな
そんな売却理由はこんな感じ。
ライフスタイルの変化で住み替え・買い替え
ライフスタイルの変化で売却になることはたくさんあります。
多くの人はその場合、売却 → 次のお家を購入します。
郊外の一戸建て→中心地・駅チカのマンション
年配の方がこのパターン。
子供も自立して出ていったので、郊外の一戸建てを売却して、市内駅前のマンションへ。同じタイミングでクルマも手放したり。
分譲マンション→一戸建て（新築・中古）
4人家族くらいのご家庭に多いのがこのパターン。
30歳くらいの時に子供が生まれたタイミングで3LDKの分譲マンションを購入。10年くらい経って、子供二人、荷物も増えて・・、「手狭やな」っていうのがこれ。
ヒガシノさん2回目の購入なので、良くも悪くも購入の決断は早かったり
住宅ローンの支払いが困難になった
知り合い・友達には絶対に相談しないけど、住宅ローンの支払いが厳しい家族はたくさんいます。
実際、弊社も相談受けていますし、ネットで検索するとYahoo！知恵袋はじめいろんなところで住宅ローン関係の書き込みを見かけます。
購入したお家が気に入らない
これはレアです。
購入したお家が気に入らないからって売却する方はほとんどいません。
実際は、ガマンしてそのまま住むんですね。
ゼロ仲介 鈴木売却する理由はいろいろですが、価格が下がりにくいお家を購入できるなら、将来安心ですね
ヒガシノさん価格が下がりにくいお家がわかってたらそれ買うわ
不動産営業マンが考える、高い金額で売れる物件はこれです
いい立地にある普通のお家。
ヒガシノさんえ、あたりまえやん
って思いました？
ゼロ仲介 鈴木そらそうです
ちなみにいい立地=駅チカです。
でも、それは少し下で書いているので、ここで注目してほしいのは後半部分。
「普通のお家」。
この部分です。
そうです、普通のお家が一番高く売れます。
建物をこだわった、間取りにこだわったお家は、実はめちゃくちゃ売れにくいんです。
例えばこんなお家は売れにくいです。
- 二世帯住宅
- ガレージハウス
- ６LDK
- 中2階
- 間取り
売却ってなると、こだわったお家・こだわった間取りのお家ほど売れにくいです。
わざわざお金をかけて建築した注文住宅は、購入時よりかなり安くでの売却になる可能性があります。
注文住宅は高い。
どうして注文住宅は高いのかをこの記事に書きました。
ヒガシノさん住むだけを考えたら、好きなお家を買ったらいいんやで！
何かあってからでは遅い！住宅ローンを借りるときに考えないといけないこと
住宅ローンの借入れ時にも、失敗・後悔するポイントがあります。
この場合は、何かの事情で売却するときに、売りやすい=動きやすい状況でいることが大事です。
失敗・後悔のポイントが他とはちがいます。
ポイントはこのふたつ。
- 毎月の支払いが可能な範囲か
- 売却時に残りローンが少ない
このふたつは、まったく関係のないふたつではなく、お互いに関係しています。
ゼロ仲介 鈴木本当にその支払い額は、35年間に渡って支払い可能な額でしょうか。
不動産営業マンの勧めるまま、予算をはるかに超えた物件を検討していませんか。
借入可能額マックスまで借りて、夫婦で必死に毎月住宅ローンを返済する時代はとっくに終わっています。
もし、こんな風に思っているなら一度冷静になってください。
毎月の支払額から逆算した、毎月無理なく支払い可能な借入額をこの記事で書きました。
ヒガシノさんシミュレーションわかりやす！
同じような条件の物件で迷っているならこう選べ！その判断基準３つ。
物件を提案して、
ヒガシノさん最終的に、ふたつの物件で迷っているねん
という状況のお客さんはたくさんいます。
そのときに僕が話すのは、この判断基準です。
これも価格が下がりにくい・売りやすい売れやすいかどうか、が判断基準です。
それはこの3つ。
（１）駅からの距離
迷ったとき、物件選びでの優先順位がよくわからなくなったとき、駅から近い方の物件を選ぶと間違いありません。
これは、一戸建てもマンションも同じ。
ヒガシノさん何度も言うけど、売却目線やで。
不動産営業マンが考える、高い金額で売れる物件はこれ
= いい立地にある普通のお家
て書きましたが、いい立地は駅からの距離のことなんです。
みんな、SUUMO・HOME’S・at homeとか不動産会社のwebサイトで物件情報を手に入れます。
そのときの検索条件で、「駅からの距離」を入力するわけで。おそらくあなたもしたはず。
誰も、
ヒガシノさん駅から遠い方がいいわー
なんて思わないです。
ほとんどの人が、駅から
5分以内→10分以内→15分以内
て検索条件を広げてさがします。
5分以内にはいいのがなかった、つぎに10分以内で検索して、いい物件が見つかると、15分以内で検索しないんですね。
売却する時も同じです。
駅からの距離は、利便性っていう価値が価格に含まれているのをお忘れなく。
ただ、大阪では駅までの距離を優先すると、一戸建てはどうしても3階建ても選択肢にいれないといけなくなりますが・・・、
それはこの記事に書きました。
ヒガシノさん3階建てなあ・・
ゼロ仲介 鈴木絶対というわけではもちろんないですが、僕が思うに
マンションなら 駅から10分以内
一戸建てなら 駅から15分以内
がまちがいない選び方と思っています。
（２）道路の幅
マンションだとあまり関係ない話です。
ただ、一戸建てだと・・・・、道路の幅は価格にめっちゃ関係します。
道路の幅とは、お家の前の道路幅のこと。
法律が関係しているので、くわしく書くと長くなるのですが、もし同じような物件で迷ったら、お家の前の道路幅の広い方を選んでください。
ヒガシノさん前の道が狭かったらクルマ駐車しにくいねんなー
道路にはいくつか種類があって・・、これが価格に影響しています。
ゼロ仲介 鈴木くわしくは、担当の営業マンに質問してください
ちゃんと答えてくれる・・・はず(笑)
（３）複数区画の分譲地のお家
これも一戸建てだけの話です。特に新築一戸建て。
もし、気になるお家が複数区画の分譲地内のお家と一軒だけのお家で決めかねているなら・・。
分譲地内のお家を購入した方が、売却時に高く売れる可能性があります。
理由は、街並みを気に入って購入する人がいるからです。
ゼロ仲介 鈴木結局は、もし知らない誰かがお家を見たときに、いいなーと思うかどうかです。
ヒガシノさん建物そのものじゃなくて、土地とか立地の要素が大事やねんな
まとめ
不動産営業マンの僕が考える、失敗しない不動産購入とは、万が一が何かあったときに売りやすいお家を購入することです。
もちろん一生に一度、一番大きな買い物の住宅購入なので、気に入ったお家を購入するのが一番です。
将来何かあったらという、「売却するなら」目線で書きました。
購入するときに、売却のことなんて誰も考えないです。
もしお家選びの最後で迷っているなら、選ぶ基準にしていただけたら嬉しいです。
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