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実際木造3階建て住宅ってどうなの?2階建てと迷ってます。メリット・デメリットはこれ。

この記事を読めば「これがわかる!」

  • みんなが思う3階建てのイメージ
  • 3階建てはいつから建てられてたのか?
  • 3階建ての安全性は?
  • 都会では2階建てよりも3階建て
  • 2階建てと3階建ては土地の面積で決まる

 

こんにちは。株式会社groundの鈴木です。

 

2階建てと3階建てだったら

「やっぱり2階建てでしょ!」「3階建てはちょっと・・。」

という方が多くいらっしゃいました。

3階建ての新築一戸建てって実際はどうなんでしょうか。

 

ヒガシノさん

なあなあ、いま気になる物件がふたつあって、2階建てか3階建てでどっちがいいかなーって悩んでるねん。

スズキ

あ、ヒガシノさんこんにちは。

どうしたんですか、突然??

ヒガシノさん

だから、新築一戸建てを買うならやっぱり2階建てかなー、いやいや3階建てでもいいかなー。

って、最近そればっかり考えてるねん。

スズキ

いまのところ3階建てはあんまりな感じですか??

ヒガシノさん

なんかなー、2階建てかなって思って。

スズキ

特に理由は・・。

ヒガシノさん

ないよ!ほんまなんとなくやねん。

古い家やけど、実家も2階建てやし。

3階建てについて教えてよ。

スズキ

わかりました。

今日は3階建ての新築一戸建てについて説明しますね。

 

1,3階建てのイメージ

新築一戸建ての建売住宅を見ていると、2階建てと3階建てがあります。

スズキ

3階建て住宅はどんなイメージでしょうか。

こだわりなく、「どちらも検討している」という人も多いですが、「一戸建てはやっぱり2階建て」「3階建てはちょっと・・。」と言う方もいらっしゃいます。

くわしく話を伺うと、3階建て敬遠派の方は

・階段の上り下りが大変やろ!
・木造3階建てって耐久性はどうなん?
・1階の部屋って使い道あるん?

ておっしゃる方が多いです。

 

2,3階建ての一戸建てはいつ頃から建築されたのか

スズキ

実は3階建て住宅の歴史はそんなに長くありません。

登場から35年ほどです。

 

この間に、どんどんルールが決められています。

登場からの建築基準法のあゆみを書いてみました。

1982年
(昭和57年)
無指定地域への小屋裏3階建てが許可
1987年
(昭和62年)
準防火地域での3階建て建設が可能
1995年
(平成07年)
建築基準法改正(接合金物等の奨励)
2000年
(平成12年)
建築基準法改正 木造住宅においては

1.  地帯力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化
2. 構造材とその場所に応じて継手・仕口の使用が明確化
3. 耐力壁の配置にバランス計算が必要になる

2007年
(平成19年)
1. 使用する金物の特定、申請書と現場の厳密な整合性が求められるようになった
2. 建築基準法の厳正化が図られた

3階建ての登場からすでに35年あまり、ルールを徐々に厳しくすることによってその耐久性・剛性は安心できるものになっています。

ヒガシノさん

3階建ては登場して35年なんか。

ルールも整ってきて、安心できるんかもな。

 

3,木造2階建てと木造3階建ての安全性の違い

ここで、2階建てと3階建ての施工基準法上の規制や条件をまとめてみました。

2階建て 3階建て
耐力壁 外壁だけで十分のケースが多い 外壁だけでなく、内部の間仕切り壁にも必要。
(特に30㎡程度の場合、すべての内部間仕切り壁に耐力壁が必要になることが多い)
構造計算 書式指定なし 水平力・せん断力・引き抜きなど専門的な構造計算が必要。
柱・梁もすべてチェックされ構造専門家、3階建て住宅専門家でないと対応は難しい。
構造計算書類は200ページを超え、費用は25万円以上かかるケースがほとんど。
構造図 不要 必要
骨組の状況 指定なし 筋交い補強・床材と梁の固定方式など、詳細に決められている。
使用木材 指定なし 構造計算に応じた材料を使う。

少し専門的な用語が多くなりましたが、3階建て住宅はすべての項目で、施工基準は明確です。

スズキ

こうしてみると、2階建てより3階建ての方が基準が明確で安心感があるともいえます。

 

4,都会は2階建てより3階建て??

3階建ては、土地の価格が高いエリアで建築されれるケースが多いのです。

スズキ

下の表を見てください。

首都圏・関西圏の主要3都府県の3階建て住宅の全体住宅に対する割合です。

都道府県 全体比率
東京都 20%
埼玉県 7%
神奈川県 10%
大阪府 26%
京都府 12%
兵庫県 8%

(木造3階建て着工棟数・2010年)

これを見ると、東京・大阪での3階建ての割合が飛び抜けて高いのが分かります。

特に大阪では、4軒に1軒は3階建て住宅が建てられています。

 

5,2階建てを建築する土地の大きさは?

スズキ

参考までに、2階建てを建てるには土地の大きさはどのくらい必要なのでしょうか。

の土地の建築基準法上のルール(建ぺい率・容積率)にもよりますが、一般的に75㎡(22坪)以上必要だと言われています。

これより小さいとそもそも2階建ては建たないんです。

 

6,どうして都会では3階建て住宅が多いのか

それは「利便性」という要素が不動産価格に含まれているからです。

スズキ

これは「資産価値」といえます。

価格の高い土地を小さくして、建物を3階建てにすることで販売価格を抑えています。

土地の価格が高いエリアだと、土地代だけでかなりの金額になってしまいます。

土地の小さくして土地代を抑え、3階建て住宅を建てることによって「土地+建物」の総額を抑えているのです。

 

(1)大阪市内は3階建てが多い

大阪市内は市営地下鉄・私鉄・JRの交通の便が整っていて、どこに住んでも最寄りの駅まで徒歩圏でいけます。

大阪市内では駅までバスが必要という方が少ないかもしれません。

駅まで徒歩圏で2階建て住宅を造ると、土地代が高く、土地代だけで2,500万円かかってしまうんですね。

上の表の通り、大阪府では4軒に1軒は3階建て、大阪市内に限ってはもっと多いのではないでしょうか。

(たぶん3軒に1軒くらい??)

 

 

ヒガシノさん

駅まで歩ける距離がいいなー、って思ってたけど、そうなると3階建ても多いねんな。

安全面も大丈夫そうやし、悪くないかも。

3階建て。

 

 

 

8,まとめ

結局のところ、お家に求めるものは何ですか。

大阪で新築一戸建てを選ぶとなると、選択肢に3階建てというのは必ず入ってきます。

駅までの距離(利便性)を取るのか、少し歩いても(バス圏内)でも2階建てがいいのか、そのバランスです。

 

スズキ

何を重視するかは各ご家庭によってちがいます。

「3階建てなんかアカンわー」とひとことで選択肢から外さずに、何を重視してお家を選ぶのかをじっくり考えてみるのもいいかもです。

 

 

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スズキ

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ABOUTこの記事をかいた人

大阪生まれ大阪育ちの39歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。 夢は、短パンで物件案内すること。