建築条件付き土地とはなにかをきちんと知ってほしい!本当に大事なことなので、誰でもわかるように解説します。

こんにちは。ゼロ仲介を運営しています、株式会社グラウンドの鈴木です。

建築条件付き土地。

ご存知でしょうか。

大阪府全体でみると、販売している新築一戸建て住宅、その多くが「建売住宅」です。

でも、大阪市に限ると販売している新築一戸建ては、「建築条件付き土地」で販売している割合が圧倒的に多くなります。

ヒガシノサン

建築条件付き土地って?

ヒガシノさん

ていうか、条件て?

といったところを、きちんと理解していらっしゃいますか。

中心部で新築一戸建てをさがすなら、避けて通れない(かもしれない)建築条件付き土地についてくわしく書きます。

まずは、そもそものお話です。

建築条件付き土地は、トラブルの多い取引なので、しっかり理解していただけたら嬉しいです。

この記事の目次

建築条件付き土地とは何か

建築条件付き土地をネットで検索してみます。

というわけで、毎度のWikipedia(文章、長いです)。

建築条件付土地取引(けんちくじょうけんつきとちとりひき)とは、所有する土地を販売するに当たり、土地購入者との間において、指定する建設業者との間に、土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地の建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む取引である。

建築条件付土地取引 – Wikipedia』より

いつも通り説明が長いんですが、ひとことで言うと建築条件付き土地とは

「条件がついた土地」

です。

ヒガシノさん

条件がついた土地。。。

ゼロ仲介 鈴木

そうです

「建築条件付土地」を購入するということ

「条件が付いた土地」を購入するということ

です。

大事なことなのでもう一度。

ゼロ仲介 鈴木

購入するのは「条件が付いた土地」です(←土地のみですよ)

建築条件付き土地の「条件」とは何か

ゼロ仲介 鈴木

では、その条件が付いた土地の「条件」とは何でしょうか

この「条件」がかなりのクセモノなので、きちんと知っておいてください。

建築条件付き土地の「条件」とは、土地の売主が指定する建築業者と、一定期間内に建物を建築する契約をすることを条件に土地を売る、というもの。

そうです。これが条件です。

あたり前ですが、土地の売主(不動産業者)が指定する建築業者とは、売主である不動産業者のグループ会社です。

ヒガシノサン

↑この意味わかる?

建築条件付き土地の「条件」をつけるのは誰か

ゼロ仲介 鈴木

そもそもですが、この条件を付けるのは誰でしょうか

条件を付けるのは、「土地の売主です。そして土地の売主はもちろん不動産会社です。

このふたつをまとめると、建築条件付き土地の「条件」を付けるのは、売主である不動産会社、ということです。

条件を付けるのは売主。これからわかることは、建築条件付き土地を購入して建物を建築する場合、条件をつけるのは売主の不動産会社。

だから主導権は売主が握っていて、あなたには主導権はありません。

ゼロ仲介 鈴木

断言できます

あたり前です。条件を付けている側に主導権があります。つまり、一生に一度のお家購入で建築条件付き土地を購入する場合、主導権は売主にあります。

売主は不動産のプロ、あなたは初めてのお家購入。そうです。そういうことです。不動産のプロである売主が条件を付けて、主導権を握って話を進めます。

ヒガシノさん

主導権は不動産屋にあるんやで

建築条件付き土地の「条件の内容」をくわしく解説します

建築条件付き土地の「条件の内容」をここでくわしく解説します。

上で書いた

建築条件付き土地の「条件」とは、土地の売主が指定する建築業者と、一定期間内に建物を建築する契約をすることを条件に土地を売る、というもの。

この文章を分解してみます。

ゼロ仲介 鈴木

こんな感じに分解してみました

  1. 土地の売主が
  2. 指定する建築業者と
  3. 一定期間内に
  4. 建物を建築する契約をすることを条件に
  5. あなたに土地を売る。

ひとつひとつ解説します。

(1)土地の売主が

  1. 土地の売主が ←
  2. 指定する建築業者と
  3. 一定期間内に
  4. 建物を建築する契約をすることを条件に
  5. あなたに土地を売る。

土地の売主はもちろん不動産会社。

これはすべての建築条件付き土地に共通しています。

ヒガシノさん

個人じゃないってことな

(2)指定する建築業者と

  1. 土地の売主が
  2. 指定する建築業者と ←
  3. 一定期間内に
  4. 建物を建築する契約をすることを条件に
  5. あなたに土地を売る。

売主である不動産会社が建物を建築する業者を指定します。あなたの好きな建築業者(ハウスメーカー・工務店など)では、建てることはできません。

そして、上でも書きましたが、売主が指定する建築会社は、売主のグループ会社の建築会社です。

これが建築条件付き土地を購入する場合の最大のポイントです。売主のグループ会社の建築会社(もしくは下請けの工務店)で建築しなければならないんです。

ヒガシノさん

うーーん

(3)一定期間内に

  1. 土地の売主が
  2. 指定する建築業者と
  3. 一定期間内に
  4. 建物を建築する契約をすることを条件に
  5. あなたに土地を売る。

期間にも条件が付きます。その期間で一番多いのが、3か月。つまり、建物プランの打ち合わせに与えられた期間は3か月です。

ヒガシノサン

たまに6カ月のときもあるで

(4)建物を建築する契約をすることを条件に

  1. 土地の売主が
  2. 指定する建築業者と
  3. 一定期間内に
  4. 建物を建築する契約をすることを条件に←
  5. あなたに土地を売る。

この建物を建築する契約とは、どんな契約かというと、建物を建てる請負契約

「請負契約」というのがポイントです。

ゼロ仲介 鈴木

まずは、この「請負契約」という言葉だけ覚えてください

建物はまだ建っていないので、建ててもらう請負契約をします。

建物の売買契約ではありません。

(建物はまだ存在しないので、建物の購入という「売買契約」ではなく、建築してもらう請負契約になります)

この請負契約ということが、何に影響するかというと。

もし不動産仲介会社から建築条件付き土地を購入した場合、この建物価格分には仲介手数料はかかりません。

なぜなら、建物はまだ建築すらスタートしていないので、請負契約を建築会社と交わして、建ててもらう必要があるからです。

つまり、不動産仲介会社から紹介されたのは、土地だけ。条件の付いた土地だけです。建物については、まだ建ってません。だから、仲介手数料は土地の価格分だけしか支払う必要はないのです。

ヒガシノさん

]仲介手数料は、土地の価格分だけ

(5)あなたに土地を売る

  1. 土地の売主が
  2. 指定する建築業者と
  3. 一定期間内に
  4. 建物を建築する契約をすることを条件に
  5. あなたに土地を売る。←

という(1)から(4)を条件に、土地の売買契約をします。

ゼロ仲介 鈴木

これが建築条件付き土地を購入する、ということです

ヒガシノさん

わからんかったら何度も読むんやで!

条件が整わなかった場合、購入した建築条件付き土地はどうなるのか

条件付きの土地を購入するということは、どういうことが考えられるのでしょうか。

そうです。

ゼロ仲介 鈴木
条件が整わない場合もありえるということです
ヒガシノさん
そうなん?!

ここで条件をもう一度。

  1. 土地の売主が
  2. 指定する建築業者と
  3. 一定期間内に
  4. 建物を建築する契約をすることを条件に
  5. あなたに土地を売る。

この①から④のひとつでも欠けた場合、条件は整いません。

たとえば、

  • 予算と建物金額の見積もりが合わなくて、売主の指定する建築業者と請負契約をそもそも結ばなかった
  • プランが折り合わず、売主の指定した一定の期間(3か月)を過ぎてしまった

などが条件が整わない場合です。

こんな場合は、⑤の土地の売買契約が白紙解除になります。

「白紙」解除なので、すでに支払った手付金などはそっくりそのまま返ってきます。

違約金や損害金も発生しません。支払う必要はありませんし、支払ってもらうこともありません。

建築条件付き土地のメリット

建築条件付き土地を購入する最大のメリットは、なんと言っても建物を建築できること。

建売住宅では、間取りや、設備のグレード・色について、しっくりこない方にはベスト。

ヒガシノさん
建築できる、ていうのは魅力やな

建築条件付き土地のデメリット

メリットは、「建築できる!」というものですが、建築条件付き土地はデメリットの方が多いかもです。

(1)建築条件付き土地は、とにかくトラブルが多い

ゼロ仲介 鈴木
そう、とにかくトラブルが多いんです

(条件付き土地ではない場合の)建物建築も「言った言わない」に始まり、トラブルが多いのですが、建築条件付き土地はその比じゃありません。

(2)モデルハウスがない場合も多い

建築条件付き土地は、もちろん土地の状態で購入するのですが、売主によっては建物のモデルハウスがない場合があります。

ゼロ仲介 鈴木
売主がそんなに大きくない会社の場合は、モデルハウスがない場合があたりまえです

売主が既に建築している完成物件(モデルハウス)を見ることなく、打ち合わせをして建築していかないといけません。

(3)土地の売買契約と、建物の請負契約を同日に契約すると違法

建築条件付き土地は、

  • 土地の売買契約
  • 建物の請負契約

このふたつの契約を同じ日にすると、違法なんです。

ただ、不動産業者さんによっては、このふたつの契約を同日にしてくる場合がありますので、注意してください。

ゼロ仲介 鈴木
建物のプラン・仕様が決まらないことによる解除を防ぐためですね
ヒガシノさん
思いっきり違法やで

仲介業者さんによっては、契約書の日付を空けて、それぞれの契約書に記名・捺印を要求してくるので、ほんと注意が必要(さらっと進めてきます。で、後で日付をずらして記入します。不動産会社が。)

(4)建築条件付き土地の仲介手数料は?

仲介手数料についても、トラブルになることがほとんどです。

建築条件付き土地の契約は、

  • 土地 → 売買契約 → 仲介手数料かかる
  • 建物 → 請負契約 → 仲介手数料かかりません

これが原則。

ヒガシノさん
これほんまアタマにいれておいてな!

ということは、、、建築条件付き土地を購入して、土地+建物の総額に対して仲介手数料を請求されたら、それは違法(宅地建物取引業法違反)。

でもこんなことは、不動産仲介業者は百も承知なので、もちろん対策をしてきます。

不動産業者がする対策、それはどんなのかというと、、、、。

建物の仕様が確定→建物代金が確定したら(総額が確定します)、

  • 土地→売買契約
  • 建物→請負契約

を土地+建物の売買契約に切り替えます。さらっと。何かしら理由を付けて、再度契約し直しを提案してきます。

契約をし直す(契約を「まきなおす」とか言います)ことによって不動産仲介業者は、土地+建物の合計代金から計算した仲介手数料が請求できます(請求が合法になります)。

ゼロ仲介 鈴木
ええ、あなたから

(5)建築条件付き土地の総額は、販売価格よりも絶対に高くなる

建築条件付き土地を購入して建築する建物の自由度は、思いのほか高くありません。

注文住宅の新築一戸建てのように、自由に家を建てられるわけではないんですね。

あくまで標準仕様書の中で決められたルールで建てないといけません。

(屋上テラス・地下室・超高性能な仕様などは建築できないことがほとんどです)

ゼロ仲介 鈴木
建築条件付き土地を購入した場合の建物は、建売住宅を作ることができる程度だと思ってください

建物をすべて標準仕様書の中のルールで建築した場合

SUUMOなどに掲載されている販売価格

です。

ということは、少しでも標準仕様書外のオプションを選択した場合、追加費用、追加費用、となるわけです。

そして実際は、標準仕様でお家を建てる方は、ほとんどいません。

ヒガシノさん
工務店は、オプションを勧めてくるしな

そのため、物件の価格が当初の販売価格から大幅にオーバーする場合がよくあるんですね。

まとめ

よく目にする建築条件付土地。

トラブルも多く、そのほとんどが購入する方が「建築条件付き土地」についてほとんど理解していないこと。

まずは、この建築上付き土地とはなにか、を理解していただけたら!

必見!新築一戸建ての購入を検討されている方へ

ゼロ仲介 鈴木

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この記事を書いた人

大阪生まれ大阪育ちの44歳。

北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。

「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」

そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。

弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。

住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。

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