【質問】住宅ローンの支払い額をシミュレーション「現在30歳、繰り上げ返済をして60歳までにローンを完済したい」

2017年8月18日2021年10月22日

鈴木宏治

株式会社ground鈴木です。

住宅ローンについての質問にお答えしようシリーズ（勝手にシリーズ化）。

特に借り入れについて、返済についての質問を多く受けるのですが、今回もその中のひとつ。

シミュレーションをしてお答えします。

総返済額・毎月の返済額・残ローン額を、グラフ・表で比較しました。

ゼロ仲介鈴木

ここからは弊社住宅ローン担当、田中がご説明します

ゼロ仲介田中

こんにちは。田中です

▶田中のくわしいプロフィールはこちら

ゼロ仲介鈴木

弊社のYouTubeチャンネルで「住宅ローンの金融機関を選ぶ基準」について田中と鈴木で話しています

▶参考動画：住宅ローンの金融機関を選ぶ基準（動画時間6分43秒）

この記事の目次

質問

現在30歳で2,980万円のローンを組もうと思っています。現在、小さい子供が2人おり、毎月の支払い額から借り入れは35年を考えています。

ただ、勤めている会社の定年が60歳で、できるなら繰り上げ返済をして30年で完済しようと妻と話しています。

具体的な繰り上げ返済のイメージがわかず、どれくらいの金額を繰り上げ返済すればいいのか、どのくらいの頻度ですればいいかなど、まったくわかりません。

小さい子供がいるため、すぐには繰り上げ返済はできないと思いますが、どのようにすればいいかなど、アドバイスがあればいただけたらと思います。

ゼロ仲介田中

という質問にお答えします

答え

最初に大事なことを書いておきます。

住宅ローンの借入金融機関えらび、借り入れ金利、借り入れプランえらび、返済方法に「これが正解」というのはありません。

みなさんすべてに当てはまる「これが正解」というのはないんです。

「じゃあどうしたらいいのか」ていうと、

いま住宅ローンはどんな借り方があって
自分の家族はどう借りたいのか返したいのか
それにはどの金融機関のどのローンがいいのか
そしてその返済方法はどういうのがあるのか

これらをきちんと知って、理解して、えらんだら、それはすべて正解なんです。

この質問では、

「繰り上げ返済をして60歳までに完済したい」

ということなので、繰り上げ返済のタイミングと金額をシミュレーションしてみます。

まずは、シミュレーションをみて、

「この金額なら大丈夫そうかどうか」

「無理かも」

を判断いただけたらと思います。

ヒガシノさん

知って、理解するのが大事やで

ゼロ仲介田中

というわけで、シミュレーションしてみます

（１）借入条件

まずは借り入れ条件を整理。

借入額	ボーナス分	返済方法
2,980万円	0円	元利均等返済

ゼロ仲介田中

ボーナス払いは考えません

ヒガシノさん

繰り上げ返済のシミュレーションな

（２）返済シミュレーション（繰上返済をしない場合）

変動金利の適用金利は、池田泉州銀行の0.625%（3大疾病特約付き）でシミュレーションします。

▶参考記事：「池田泉州銀行の住宅ローン」について徹底解説はこちらを参考にしてください。

変動金利で、団体信用生命保険の「3大疾病特約をお得につけたい！」という方は、「池田泉州銀行の住宅ローン」を検討ください。

ゼロ仲介鈴木

変動金利の場合で、金利の変動がない場合をまずはみてください

ヒガシノさん

よくある返済計画やな

借り入れ時の金利、0.625%が35年間続いた場合です。

ヒガシノさん

まあ、こんなことはありえへんと思うけど

この条件で、35年で返済した場合の総返済額はこちら。

返済額	返済回数	返済期間
3,318万5,648円	420回	35年0ヶ月

*借入額は2.980万円

返済回数の420回＝420か月＝35年0か月、ということです。

元金と利息の割合をグラフにするとこんな感じです。

ヒガシノさん

緑の部分が利息分やで

ゼロ仲介田中

金利が一定なので、一定の割合で利息分が減っています

表にしてみます。

年目	回数	通常月返済額	通常月内元金	通常月内利息	残元金
1	1	79,013	63,493	15,520	29,736,507
	2	79,013	63,526	15,487	29,672,981
	3	79,013	63,559	15,454	29,609,422
	4	79,013	63,592	15,421	29,545,830
	5	79,013	63,625	15,388	29,482,205
	6	79,013	63,658	15,355	29,418,547
	7	79,013	63,691	15,322	29,354,856
	8	79,013	63,725	15,288	29,291,131
	9	79,013	63,758	15,255	29,227,373
	10	79,013	63,791	15,222	29,163,582
	11	79,013	63,824	15,189	29,099,758
	12	79,013	63,857	15,156	29,035,901
2	24	79,013	64,258	14,755	28,267,012
3	36	79,013	64,660	14,353	27,493,305
4	48	79,013	65,066	13,947	26,714,748
5	60	79,013	65,474	13,539	25,931,314
6	72	79,013	65,884	13,129	25,142,966
7	84	79,013	66,297	12,716	24,349,678
8	96	79,013	66,712	12,301	23,551,418
9	108	79,013	67,131	11,882	22,748,153
10	120	79,013	67,551	11,462	21,939,853
11	132	79,013	67,975	11,038	21,126,488
12	144	79,013	68,401	10,612	20,308,025
13	156	79,013	68,830	10,183	19,484,431
14	168	79,013	69,261	9,752	18,655,675
15	180	79,013	69,695	9,318	17,821,725
16	192	79,013	70,132	8,881	16,982,548
17	204	79,013	70,571	8,442	16,138,111
18	216	79,013	71,014	7,999	15,288,381
19	228	79,013	71,459	7,554	14,433,324
20	240	79,013	71,907	7,106	13,572,908
21	252	79,013	72,358	6,655	12,707,099
22	264	79,013	72,811	6,202	11,835,864
23	276	79,013	73,267	5,746	10,959,168
24	288	79,013	73,727	5,286	10,076,976
25	300	79,013	74,189	4,824	9,189,256
26	312	79,013	74,654	4,359	8,295,972
27	324	79,013	75,122	3,891	7,397,088
28	336	79,013	75,593	3,420	6,492,569
29	348	79,013	76,066	2,947	5,582,381
30	360	79,013	76,543	2,470	4,666,488
31	372	79,013	77,023	1,990	3,744,852
32	384	79,013	77,506	1,507	2,817,442
33	396	79,013	77,992	1,021	1,884,219
34	408	79,013	78,480	533	945,146
35	420	79,201	79,160	41	0

金利の変動はしないという想定なので、順調に元金（表の一番右の数字）が減ってます。

（３）返済シミュレーション（繰り上げ返済をした場合）

つぎはこちら。

これも上と同じ条件で考えてみます。

変動金利の適用金利は、池田泉州銀行の0.625%（3大疾病特約付き）でシミュレーション。

繰上返済条件
繰上返済の方法	期間短縮型
繰上返済のタイミング・金額	1回目	11年後	200万円
繰上返済のタイミング・金額	2回目	21年後	200万円

2017年の借り入れ開始から

11年目（2028年）に200万円
21年目（2038年）に200万円

を繰り上げ返済（期間短縮型）した場合を想定して、シミュレーションしてみます。

この条件で、繰り上げ返済をした場合の総返済額はこちら。

返済額	返済回数	返済期間
3,274万5,566円	364回	30年4ヶ月

*借入額は2.980万円

返済回数の364回＝364ヶ月＝30年4ヶ月、ということです。

元金と利息の割合をグラフにするとこんな感じ。

ヒガシノさん

緑の部分が利息分やで（２回目）

ゼロ仲介田中

緑の利息分が減っているところで、繰り上げ返済しています

これもおなじく表にしてみます。

ゼロ仲介田中

繰り上げ返済のイメージはできますでしょうか

ヒガシノさん

元金の減り方は上のグラフでみるとわかりやすいな

年目	回数	通常月返済額	通常月内元金	通常月内利息	実際の内入額	残元金
1	1	79,013	63,493	15,520	0	29,736,507
	2	79,013	63,526	15,487	0	29,672,981
	3	79,013	63,559	15,454	0	29,609,422
	4	79,013	63,592	15,421	0	29,545,830
	5	79,013	63,625	15,388	0	29,482,205
	6	79,013	63,658	15,355	0	29,418,547
	7	79,013	63,691	15,322	0	29,354,856
	8	79,013	63,725	15,288	0	29,291,131
	9	79,013	63,758	15,255	0	29,227,373
	10	79,013	63,791	15,222	0	29,163,582
	11	79,013	63,824	15,189	0	29,099,758
	12	79,013	63,857	15,156	0	29,035,901
2	24	79,013	64,258	14,755	0	28,267,012
3	36	79,013	64,660	14,353	0	27,493,305
4	48	79,013	65,066	13,947	0	26,714,748
5	60	79,013	65,474	13,539	0	25,931,314
6	72	79,013	65,884	13,129	0	25,142,966
7	84	79,013	66,297	12,716	0	24,349,678
8	96	79,013	66,712	12,301	0	23,551,418
9	108	79,013	67,131	11,882	0	22,748,153
10	120	79,013	67,551	11,462	0	21,939,853
11	132	79,013	67,975	11,038	1,986,742	19,139,746
12	144	79,013	69,441	9,572	0	18,308,830
13	156	79,013	69,877	9,136	0	17,472,705
14	168	79,013	70,315	8,698	0	16,631,340
15	180	79,013	70,755	8,258	0	15,784,702
16	192	79,013	71,199	7,814	0	14,932,756
17	204	79,013	71,645	7,368	0	14,075,471
18	216	79,013	72,094	6,919	0	13,212,812
19	228	79,013	72,546	6,467	0	12,344,746
20	240	79,013	73,001	6,012	0	11,471,239
21	252	79,013	73,458	5,555	1,997,904	8,594,354
22	264	79,013	74,965	4,048	0	7,697,341
23	276	79,013	75,435	3,578	0	6,794,704
24	288	79,013	75,908	3,105	0	5,886,409
25	300	79,013	76,384	2,629	0	4,972,422
26	312	79,013	76,863	2,150	0	4,052,704
27	324	79,013	77,344	1,669	0	3,127,223
28	336	79,013	77,829	1,184	0	2,195,942
29	348	79,013	78,317	696	0	1,258,823
30	360	79,013	78,808	205	0	315,830
31	364	79,201	79,160	41	0	0

まとめ

（１）条件をもう一度整理

今回シミュレーションした条件はこちら。

借入額	ボーナス分	返済方法
2,980万円	0円	元利均等返済

ヒガシノさん

2,980万円を借り入れた場合やな

繰り上げ返済をしない場合の総返済額と返済回数です。

これが基本。

返済額	返済回数	返済期間
3,318万5,648円	420回	35年0ヶ月

これをこの条件で繰り上げ返済。

繰上返済条件
繰上返済の方法	期間短縮型
繰上返済のタイミング・金額	1回目	11年後	200万円
繰上返済のタイミング・金額	2回目	21年後	200万円

だとしたらこんな感じに。

返済額	返済回数	返済期間
3,274万5,566円	364回	30年4ヶ月

その結果を比較してみます。

	繰上返済なし	繰上返済あり
総返済額	3,318万5,648円	3,274万5,566円
返済期間	35年0か月	30年4か月
完済時年齢	65歳	60歳4か月

（２）結論

繰り上げ返済をすると、44万0,082円総支払額が少くなり、さらに返済期間は4年8ヶ月短くなります。

（３）まとめのまとめ

現実にはなかなか考えにくいですが、比較をしやすくするために変動金利0.625％の金利は、「借入期間中そのまま変動なし」として計算しました。

（結果は60歳をすこしオーバーして完済しています。これもシミュレーション上、これは許していただいて）

大事なのは、

繰り上げ返済をすると元金がぐっと減る
借入額に対する繰り上げ返済額とそれによる期間短縮の効果

このあたりをイメージいただけるかどうかです。

もっと細かいシミュレーション、数字の変化をみていただくこともできます。

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この記事を書いた人

鈴木宏治

大阪生まれ大阪育ちの44歳。

北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。

「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」

そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。

弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。

住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。