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イニシャルコストてご存知ですか?建売住宅はコスパ最高。【不動産営業マンが建売住宅をおすすめする理由】

この記事を読めば「これがわかる!」

  • 住宅ローンの事前審査に落ちる理由
  • 絶対に事前審査に落ちる原因 1パターン
  • いくつかの組み合わせで事前審査に落ちる原因 14パターン

 

こんにちは。株式会社groundの鈴木です。

 

お家さがし、新築一戸建てさがし、やっぱり注文住宅をさがしていますか。

建売住宅はダメなんですか。

パワービルダーのお家はあんまりですか。

 

これまでたくさん新築一戸建てをご紹介してきました。

 

すべては考え方。

ひとはひと。

あなたはあなたですよ。

 

建売住宅をおすすめする7つの理由があります。

前回に引き続き、2つ目の理由です。

 

まずはおさらい。

不動産仲介会社の僕が建売住宅をオススメする理由その1 間取り編はこちら。

間取りが気に入らない?注文住宅で作った間取りは結局・・。【不動産営業マンが建売住宅をおすすめする理由】

2016.07.02

 

 

そして第2回は、お金の話、正確にはコスト(費用)の話です。

 

1,「イニシャルコスト」て何?

まずは、

ヒガシノさん

イニシャルコストって何?

これですよね。

 

Wikipediaによるとこんな風に説明があります。

イニシャルコストとは、新しく事業を始めたり、新しく機械や設備などを導入したり、新しく建築物を建築したりするときなどに、稼働するまでの間に必要となる費用のことである。 初期費用ともいう。 新しく導入する機械・設備の商品価格のほか、設計費用、技術開発費用、運搬費用、工事代金、設置費用などがこれに含まれる。

 

ヒガシノさん

よくわからん。

スズキ

ですよね。

 

なので、ひと言で言います。

イニシャルコストとは、

スズキ

建物が完成するまでに必要な費用

もう少しくわしく言うと、建物では、設計費用や建築費用など、建物が完成するまでに必要な費用のことです。

つまり

スズキ

建物費用=設計費用+建築費用

まずは、これをあたまに入れてください。

 

2,建売住宅と注文住宅の価格差はどこからくるのか

建物費用=設計費用+建築費用

だということがわかりました。

 

では建売住宅・注文住宅のこの建物費用の価格差はどこからくるのでしょうか。

 

ヒガシノさん

設計費用の部分?

建築費用の部分?

それとも両方??

 

3,契約から竣工までにかかるコストを比較してみる

これからたくさん書きますが、建売住宅と注文住宅の価格の差のほとんどはズバリ

スズキ

人件費

 

これをあたまに入れて読んでいただけたら!

長いけど!

ほんまに長いけど!

 

⓪ 取引相手

建売住宅 業者(分譲会社) – 業者(建築会社)

注文住宅 個人(あなた) – 業者(ハウスメーカー・工務店)

スズキ

建売住宅は、会社と会社が打合せするわけです。

いわばプロvsプロ。これ大事です。

 

➀ 打合せ期間

建売住宅 売上げ時期に合わせて完成、短期間で終了(1-2ヶ月)

注文住宅 お客さんの都合で長期化もあり。契約から着工まで4-6ヶ月以上

 

スズキ

建売は、プロvsプロやからそら早いよね。

注文は、スタートまでがほんま長い。

ヒガシノさん

この人件費がコストやな。

 

➁ 競合

建売住宅 競合はあっても短期間で決着する、多くは継続仕事になることが多い

注文住宅 成約率はよくて30%、競合負けコストがあなたの工事費に上乗せ

スズキ

ハウスメーカーの営業マンはひと月に1件契約したら神様て言われます。

契約出来なかった打合せにかかった人件費は、ほかのお客さんの代金に乗せます。

 

➂ 工期

建売住宅 2-3ヶ月

注文住宅 3-4ヶ月、ときには4ヶ月以上

スズキ

例えばパワービルダーの工期は49日やったりしますから。

ヒガシノさん

Oh!タイムイズマネー。

 

*パワービルダーについてはこちら

パワービルダーとは何か知っていますか?建売住宅の価格を支える3つの仕組み | 新築一戸建てかうまえブログ
パワービルダーと呼ばれている分譲会社の、建売住宅の価格を支える3つの仕組みを説明。一建設・飯田産業・アーネストワン・東栄住宅・タクトホーム・ファースト住建。仕組みを知らないと、「低価格=粗悪品」と思ってしまって損するかもしれません。

 

➃ 設備仕様

建売住宅 現場ごとにほぼ基本仕様は決まっている

注文住宅 その現場ごとに打合せ

ヒガシノさん

まー、お客さんからしたらキッチン・浴室とか選ぶときが一番楽しいからなー。

そら時間かかるよ。

 

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ヒガシノさん

「長いわ-。」ってそろそろ思ってるやろ。

ネコ画像で癒やされて、がんばって続き読んでほしい!

ネコブームやしな!

 

⑤ 図面の打合せ

建売住宅 分譲主×建築士ともにプロ同士で打合せ、3回くらいで決着

注文住宅 素人のお客さん相手に時には数十回の打合せも

ヒガシノさん

注文住宅は、そら何回も間取り変更するよ。

設計士のヒアリングがヘタクソやったら、その数はエライことになるからな!

 

⑥ 内装仕上げ

建売住宅 プレゼンボードで確認で済む

注文住宅 度重なる打合せが必要

 

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ヒガシノさん

「長いって。だってイヌ派ですから、自分」

ってあなた!

 

これどう!

かわいいぜトイプー。

体力回復した?

スズキ

ほら、こっちみてますよ!

 

⑦ 修正図面の打合せ

建売住宅 電話・メールで対応

注文住宅 その都度打合せ必要

ヒガシノさん

注文の場合、メールで「こうなりましたー」じゃ終わらんわ。

とにかく打合せ、打合せやで。

 

⑧ 間取り

建売住宅 ほぼ万人向け(3LDK/4LDK)

注文住宅 度重なる修正の結果 → 4LDKになる

ヒガシノさん

これを読むんやで。

間取りが気に入らない?注文住宅で作った間取りは結局・・。【不動産営業マンが建売住宅をおすすめする理由】 | 新築一戸建てかうまえブログ
こんにちは。株式会社groundの鈴木です。 お家さがし、新築一戸建てさがし、やっぱり注文住宅をさがしていますか。 建売住宅はダメなんですか。 パワービルダーのお家はあんまりですか。 これまでたくさん新築一戸建てをご紹介してきました。 すべては考え方。 ひとはひと。 あなたはあなたですよ。 建売住宅をおすすめする7つの理由があります。 まずは1つ目の理由です。 1,ハウスメーカーのデータ 自由設計を得意としている大手住宅メーカーの受注内訳をみると、2階建て住宅の80%の住まいは、「ふつうの4LDK」であることがわかりました。 注文住宅を希望するお客様は、「憧れの自由設計」とみなさん口にします。 でも完成後の住まいは、よく見かける「ふつうの4LDK」の住まいに落ち着くことが多い。 完全注文住宅を作ることができるハウスメーカー。 お金はかかりますが、どこにもない間取りのお家も作ることができるハウスメーカー。 でも80%の方がよくある3LDK・4LDKの間取りを選ばれています。 2,最終的に「ふつうの4LDK」に落ち着く理由を考えてみる 完全注文住宅をつくることができるのにもかかわらず、どうしてふつうの4LDKを選ぶのか。 その理由を考えてみました。 (1)少子化のながれ 僕は4人兄弟です。 一戸建てに住んでいた頃の実家の間取りは、3階建ての5LDKでした。 それでも、一番下の妹は弟と同じ部屋でした。 あなたの家族は何人ですか。 お子さんは何人でしょうか。 たくさんお部屋があるのを想像したらテンションは上がります。 でももしかしたら、5LDKなんて必要ないかもしれません。 (2)間取りに対する共通した希望 土地を購入して、建物を建てるお客様の打合せに同席することがあります。 すると驚くくらいに同じ希望をが出てきます。 それはこんな感じです。 1階 南面にはLDK(いい陽当たり) リビングと続いている和室(赤ちゃんが居ればそこはおもちゃスペース) 対面キッチン(お子さんを見ながら料理・片付け) それ以外(主に北側)に水回り、玄関 2階 南面に居室

 

⑨ 現場施工管理

建売住宅 複数等の一括管理

注文住宅 一現場ごとの管理

 

⑩ 下請け工務店の利益

建売住宅 1棟5%程度でも数がまとまれば施工

注文住宅 1棟で最低8パーセントは欲しい

ヒガシノさん

ハウスメーカーはぜんぶ自社施工ちゃうで!

 

⑪ お客様予算

建売住宅 当初予算に近いかたちでマイホームを手にする

注文住宅 かならず予算オーバー

 

ヒガシノさん

注文でつくると、ほんまに予算オーバーするからなー。

あたまに入れといた方がいいわ。

 

まとめると

結局のところ、この①-⑩の積み重ねで建売住宅と注文住宅の差が出ます。

この差のほとんどが何回もの打ち合わせに費やされる人件費なわけです

 

ちなみに、100平米(30坪)2階建ての住宅で、注文住宅と建売住宅の差額はだいたい500万円-1,000万円くらいあります。

 

具体的に書いてみると、もし建物価格が

建売住宅が 1,500万円

なら

注文住宅は 2,000-2,500万円

こんな感じです。

 

 

4,建売住宅と注文住宅、品質に差はないのか?

 

スズキ

ただし、建売住宅と言っても「ピンからキリ」、注文住宅と言っても「ピンからキリ」。

単純に両方をシロクロはっきりと語れるものではありません。

それを前提に説明します。

ヒガシノさん

イエスさー

 

当社の調べによると、注文住宅と建売住宅の差額で品質に関わる部分は約15-20%くらいという結果です。

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つまり、注文住宅と建売住宅の価格差が1,000万円として、

その20%にあたる200万円が、設備・仕様の差です。

 

ヒガシノさん

キッチンのグレードやったり、断熱材のちがいやったりやな。

スズキ

そのほかは全部、建物ではない部分の費用です。

 

この15-20%の質を理解して、その質に価値を感じて500万円-1,000万円の費用をかける人は新築一戸建てを購入する方の全体の20%以下。

もちろん、

ヒガシノさん

インテリア・デザインにめっちゃ興味ある!

ヒガシノさん

ダンナが建築関係の仕事してましてー。えへ。

ヒガシノさん

家=デザインやろ!

なんて方であればそこに費用をかけるという選択をします。

 

スズキ

もちろん、それはそれで全然ありです。

ひとはひと。あなたはあなたですから。

そして、この表現にふさわしい注文住宅は、大手ハウスメーカー(5-8社)、あるいは建築家、こだわりの工務店といえます。

 

5,住まいの安全性に関してはどうか

注文住宅は安全性に優れていて、建売住宅の安全性には不安がありますか。

 

住まいの基本は

  • 基礎
  • 構造
  • 雨漏り

の3つです。
基礎と構造に関しては、注文住宅も建売住宅も「建築基準法」を守って建築されています。

そして、「検査済証」の取得により、安心感を持つことができます。

雨漏りに関しても「10年保証」対象であり、基本の3項目に関して建売だから心配ということはありません。

 

パワービルダーの飯田産業は、全棟に国土交通省が定める住宅性能表示で最高等級を多く獲得しています。

ざっと書いたらこんな感じ。

  • 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止) 等級3(最高等級)取得
  • 耐震等級(構造躯体の損傷防止) 等級3(最高等級)取得
  • 耐風等級(構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止) 等級2(最高等級)取得
  • 感知警報装置設置等級(自住戸火災時) 等級3取得
  • 耐火等級
    ・延焼の恐れのある部分(開口部)  等級1取得
    ・延焼の恐れのある部分(開口部以外)  等級2取得
  • 劣化対策等級(構造躯体等) 等級3(最高等級)取得
  • 維持管理対策等級 等級3(最高等級)取得
  • 一次エネルギー消費量等級 等級4(上位等級)取得
  • ホルムアルデヒド対策等級(内装及び天井裏等) 等級3(最高等級)取得
  • 透過損失等級(外壁開口部) 等級2取得
  • 高齢者等配慮対策等級(専用部分) 等級3取得

 

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スズキ

建売住宅 = しょぼいなんて思ってたらほんと損しますよ!

 

6,どうして建売住宅は安いのですか?

というわけで、質問。

ヒガシノさん

なぜ建売住宅は安いのですか

スズキ

そうですね、建売は・・。

 

 

 

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ヒガシノさん

なんで建売は安いん?

 

スズキ

いや、ヒガシノさん、建売は安いんじゃなくて適正価格

そして、注文住宅が高い

 

ほんとこれで。

お家選びでは選択肢をどれだけ広げることができるか、というのがすごい大事。

特に、東京・大阪などの都市部だと、注文住宅で建築っていうだけで、総額がえらいことになります。

それをずっと

ヒガシノさん

注文でしか建てへんから(キリッ)

なんて言ってたら、ほんと1ミリも話が進みません。

 

スズキ

選択肢を広げるが勝ち、思い込みをやめるが勝ちですよ。

 

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スズキ

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ABOUTこの記事をかいた人

大阪生まれ大阪育ちの39歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。 夢は、短パンで物件案内すること。