【質問】住宅ローンの支払い額をシミュレーション「変動金利が上がった場合の支払い額とローン残高を知りたい」

2017年8月14日2021年10月22日

株式会社ground鈴木です。

住宅ローンについての質問をよく受けます。

特に借り入れについて、返済についての質問を多く受けるのですが、今回もその中のひとつ。

ゼロ仲介鈴木

シミュレーションをしてお答えしました

総返済額・毎月の返済額・残ローン額をグラフ・表で比較しました。

この記事が、あなたの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

ゼロ仲介鈴木

弊社のYouTubeチャンネルで「住宅ローンの金融機関を選ぶ基準」について田中と鈴木で話しています

▶参考動画：住宅ローンの金融機関を選ぶ基準（動画時間6分43秒）

この記事の目次

質問

変動金利の融資実行金利（優遇後の金利）が、かなり低いですが、もし今後金利が上昇した場合を考えると、借りた後が不安です。

フラット35とどちらにしようか迷っています。変動金利は金利が上がった場合の毎月の支払額とローンの残高はどれくらいになるのでしょうか。

物件価格は3,280万円で、借入金額は3.280万円（物件価格すべて借り入れ）、借入期間は35年、ボーナス払いなしで考えています。

何か判断基準はないですか。

ゼロ仲介鈴木

という質問にお答えします

答え

最初に書いておきます。

住宅ローンの借入金融機関えらび、借り入れ金利、借り入れプランえらびに「これが正解」というのはありません。

みなさんすべてに当てはまる「これが正解」というのはないんです。

「じゃあどうしたらいいのか」ていうと、

いま住宅ローンはどんな借り方があって
自分の家族はどう借りたいのか返したいのか
それにはどの金融機関のどのローンがいいのか

これらをきちんと知って、理解して、えらんだら、それはすべて正解なんです。

この質問では、

「変動金利では金利が上がると言われて不安だ」

ということなので、金利が上がった場合を考えてシミュレーションしてみます。

まずは、シミュレーションをみて、

「この金額なら大丈夫そうかどうか」

「無理かも」

を判断いただけたらと思います。

ヒガシノさん

知って、理解するのが大事やで

（１）借入条件

まずは借り入れ条件を整理。

借入額	ボーナス分	返済方法
3,280万円	0円	元利均等返済

ゼロ仲介鈴木

今回はボーナス払いはありません

ヒガシノさん

繰り上げ返済もなしやで

（２）返済シミュレーション（金利の変動がない場合）

変動金利の適用金利は、池田泉州銀行の0.625%（3大疾病特約付き）でシミュレーションします。

▶参考記事：「池田泉州銀行の住宅ローン」について徹底解説はこちらを参考にしてください。

変動金利で、団体信用生命保険の「3大疾病特約をお得につけたい！」という方は、「池田泉州銀行の住宅ローン」を検討ください。

ゼロ仲介鈴木

変動金利の場合で、金利の変動がない場合をまずはみてください

ヒガシノさん

よくある返済計画やな

借り入れ時の金利、0.625%が35年間続いた場合です。

ヒガシノさん

まあ、こんなことはありえへんな

この条件で、35年で返済した場合の総返済額はこれです。

返済額	返済回数	返済期間
3,652万6,485円	420回	35年0ヶ月

*借入額は3.280万円

元金と利息の割合をグラフにするとこんな感じです。

ヒガシノさん

緑の部分が利息分やで

ゼロ仲介鈴木

金利が一定なので、一定の割合で金利分が減っています

表にしてみます。

年目	回数	通常月返済額	通常月内元金	通常月内利息	残元金
1	1	86,968	69,885	17,083	32,730,115
	2	86,968	69,922	17,046	32,660,193
	3	86,968	69,958	17,010	32,590,235
	4	86,968	69,994	16,974	32,520,241
	5	86,968	70,031	16,937	32,450,210
	6	86,968	70,067	16,901	32,380,143
	7	86,968	70,104	16,864	32,310,039
	8	86,968	70,140	16,828	32,239,899
	9	86,968	70,177	16,791	32,169,722
	10	86,968	70,213	16,755	32,099,509
	11	86,968	70,250	16,718	32,029,259
	12	86,968	70,287	16,681	31,958,972
2	24	86,968	70,727	16,241	31,112,672
3	36	86,968	71,170	15,798	30,261,069
4	48	86,968	71,617	15,351	29,404,125
5	60	86,968	72,065	14,903	28,541,812
6	72	86,968	72,517	14,451	27,674,093
7	84	86,968	72,972	13,996	26,800,934
8	96	86,968	73,429	13,539	25,922,303
9	108	86,968	73,889	13,079	25,038,166
10	120	86,968	74,352	12,616	24,148,487
11	132	86,968	74,818	12,150	23,253,231
12	144	86,968	75,287	11,681	22,352,365
13	156	86,968	75,759	11,209	21,445,852
14	168	86,968	76,234	10,734	20,533,657
15	180	86,968	76,712	10,256	19,615,744
16	192	86,968	77,193	9,775	18,692,078
17	204	86,968	77,677	9,291	17,762,622
18	216	86,968	78,164	8,804	16,827,339
19	228	86,968	78,653	8,315	15,886,194
20	240	86,968	79,146	7,822	14,939,152
21	252	86,968	79,643	7,325	13,986,173
22	264	86,968	80,142	6,826	13,027,220
23	276	86,968	80,644	6,324	12,062,258
24	288	86,968	81,150	5,818	11,091,247
25	300	86,968	81,658	5,310	10,114,150
26	312	86,968	82,170	4,798	9,130,929
27	324	86,968	82,685	4,283	8,141,545
28	336	86,968	83,203	3,765	7,145,960
29	348	86,968	83,725	3,243	6,144,133
30	360	86,968	84,250	2,718	5,136,027
31	372	86,968	84,778	2,190	4,121,605
32	384	86,968	85,309	1,659	3,100,822
33	396	86,968	85,844	1,124	2,073,642
34	408	86,968	86,382	586	1,040,023
35	420	86,893	86,848	45	0

（３）返済シミュレーション（金利が上昇した場合）

これも、変動金利の適用金利は、おなじく池田泉州銀行の0.625%（3大疾病特約付き）でシミュレーションします。

池田泉州銀行
借入総額		3,280万円
うちボーナス払い		0万円
返済方法		元利均等
借入金利	1年目～	0.625%
	11年目～	1.250%
	21年目～	1.700%

借り入れから11年目（2028年）に1.250%、21年目（2038年）に1.700％に金利が上がった場合を想定して、シミュレーションしてみます。

この条件で、35年で返済した場合の総返済額はこちら。

返済額	返済回数	返済期間
3,912万6,638円	420回	35年0ヶ月

*借入額は3.280万円

元金と利息の割合をグラフにするとこんな感じ。

ヒガシノさん

緑の部分が利息分やで（２回目）

ゼロ仲介鈴木

緑の利息分がぐっと上がっているところで、金利が上がっています

これもおなじく表にしてみます。

ゼロ仲介鈴木

赤くなっているところで金利が上がっています

ヒガシノさん

金利が上がった場合の支払い額は、イメージできる？

年目	回数	通常月返済額	通常月内元金	通常月内利息	残元金
1	1	86,968	69,885	17,083	32,730,115
	2	86,968	69,922	17,046	32,660,193
	3	86,968	69,958	17,010	32,590,235
	4	86,968	69,994	16,974	32,520,241
	5	86,968	70,031	16,937	32,450,210
	6	86,968	70,067	16,901	32,380,143
	7	86,968	70,104	16,864	32,310,039
	8	86,968	70,140	16,828	32,239,899
	9	86,968	70,177	16,791	32,169,722
	10	86,968	70,213	16,755	32,099,509
	11	86,968	70,250	16,718	32,029,259
	12	86,968	70,287	16,681	31,958,972
2	24	86,968	70,727	16,241	31,112,672
3	36	86,968	71,170	15,798	30,261,069
4	48	86,968	71,617	15,351	29,404,125
5	60	86,968	72,065	14,903	28,541,812
6	72	86,968	72,517	14,451	27,674,093
7	84	86,968	72,972	13,996	26,800,934
8	96	86,968	73,429	13,539	25,922,303
9	108	86,968	73,889	13,079	25,038,166
10	120	86,968	74,352	12,616	24,148,487
11	132	93,767	69,403	24,364	23,320,399
12	144	93,767	70,276	23,491	22,481,901
13	156	93,767	71,159	22,608	21,632,863
14	168	93,767	72,054	21,713	20,773,149
15	180	93,767	72,960	20,807	19,902,627
16	192	93,767	73,877	19,890	19,021,161
17	204	93,767	74,806	18,961	18,128,613
18	216	93,767	75,746	18,021	17,224,844
19	228	93,767	76,698	17,069	16,309,713
20	240	93,767	77,663	16,104	15,383,078
21	252	96,880	76,266	20,614	14,474,971
22	264	96,880	77,573	19,307	13,551,305
23	276	96,880	78,902	17,978	12,611,814
24	288	96,880	80,254	16,626	11,656,225
25	300	96,880	81,629	15,251	10,684,265
26	312	96,880	83,027	13,853	9,695,652
27	324	96,880	84,450	12,430	8,690,101
28	336	96,880	85,897	10,983	7,667,322
29	348	96,880	87,368	9,512	6,627,022
30	360	96,880	88,865	8,015	5,568,895
31	372	96,880	90,388	6,492	4,492,641
32	384	96,880	91,936	4,944	3,397,947
33	396	96,880	93,512	3,368	2,284,496
34	408	96,880	95,114	1,766	1,151,968
35	420	96,918	96,781	137	0

（４）返済シミュレーション（フラット35の場合）

せっかくなので、最初からフラット35で借り入れた場合のシミュレーションもしてみます。

物件価格すべてをARUHIフラット35（9割以上10割未満の融資）で借り入れた場合の計算です。

ヒガシノさん

借入期間35年、借入期間は「物件価格の9割以上10割以下」の条件の金利やで

▶参考記事：ARUHI住宅ローンの最新の金利情報はこちら。

ARUHIフラット35　最新の実行金利

フラット35　ARUHI
借入総額		3,280万円
うちボーナス払い		0万円
返済方法		元利均等
借入金利	1年目～	1.560%
	11年目～	1.560%
	21年目～	1.560%

フラット35について、くわしい解説はこちら。

返済額	返済回数	返済期間
4,258万5,785円	420回	35年0ヶ月

*借入額は3.280万円

返済状況のグラフ（元金と利息の割合）です。

年目	回数	通常月返済額	通常月内元金	通常月内利息	残元金
1	1	101,395	58,755	42,640	32,741,245
	2	101,395	58,832	42,563	32,682,413
	3	101,395	58,908	42,487	32,623,505
	4	101,395	58,985	42,410	32,564,520
	5	101,395	59,062	42,333	32,505,458
	6	101,395	59,138	42,257	32,446,320
	7	101,395	59,215	42,180	32,387,105
	8	101,395	59,292	42,103	32,327,813
	9	101,395	59,369	42,026	32,268,444
	10	101,395	59,447	41,948	32,208,997
	11	101,395	59,524	41,871	32,149,473
	12	101,395	59,601	41,794	32,089,872
2	24	101,395	60,538	40,857	31,368,583
3	36	101,395	61,489	39,906	30,635,964
4	48	101,395	62,455	38,940	29,891,832
5	60	101,395	63,436	37,959	29,136,011
6	72	101,395	64,433	36,962	28,368,312
7	84	101,395	65,445	35,950	27,588,551
8	96	101,395	66,474	34,921	26,796,540
9	108	101,395	67,518	33,877	25,992,084
10	120	101,395	68,579	32,816	25,174,988
11	132	101,395	69,656	31,739	24,345,055
12	144	101,395	70,751	30,644	23,502,082
13	156	101,395	71,862	29,533	22,645,865
14	168	101,395	72,992	28,403	21,776,193
15	180	101,395	74,138	27,257	20,892,859
16	192	101,395	75,303	26,092	19,995,643
17	204	101,395	76,486	24,909	19,084,332
18	216	101,395	77,688	23,707	18,158,702
19	228	101,395	78,909	22,486	17,218,529
20	240	101,395	80,149	21,246	16,263,583
21	252	101,395	81,408	19,987	15,293,633
22	264	101,395	82,687	18,708	14,308,444
23	276	101,395	83,986	17,409	13,307,775
24	288	101,395	85,306	16,089	12,291,384
25	300	101,395	86,646	14,749	11,259,023
26	312	101,395	88,008	13,387	10,210,441
27	324	101,395	89,390	12,005	9,145,385
28	336	101,395	90,795	10,600	8,063,594
29	348	101,395	92,221	9,174	6,964,807
30	360	101,395	93,670	7,725	5,848,756
31	372	101,395	95,142	6,253	4,715,169
32	384	101,395	96,637	4,758	3,563,769
33	396	101,395	98,155	3,240	2,394,279
34	408	101,395	99,698	1,697	1,206,413
35	420	101,280	101,149	131	0

金利が1.56%やから、毎月の支払い額は変動金利に比べると高めです。

ただし、35年間、420回すべての支払い額が一定です。

まとめ

というわけでもう一度整理。

今回シミュレーションした条件はこちら。

借入額	ボーナス分	返済方法
3,280万円	0円	元利均等返済

ヒガシノさん

3,280万円を借り入れた場合やな

（１）金利の変動がない場合

池田泉州銀行
借入総額		3,280万円
うちボーナス払い		0万円
返済方法		元利均等
借入金利	1年目～	0.625%
	6年目～	0.625%
	11年目～	0.625%

返済額	返済回数	返済期間
3,652万6,485円	420回	35年0ヶ月

（２）金利が上昇した場合

池田泉州銀行
借入総額		3,280万円
うちボーナス払い		0万円
返済方法		元利均等
借入金利	1年目～	0.625%
	11年目～	1.250%
	21年目～	1.700%

返済額	返済回数	返済期間
3,912万6,638円	420回	35年0ヶ月

（３）フラット35の場合

フラット35　ARUHI
借入総額		3,280万円
うちボーナス払い		0万円
返済方法		元利均等
借入金利	1年目～	1.560%
	11年目～	1.560%
	21年目～	1.560%

返済額	返済回数	返済期間
4,258万5,785円	420回	35年0ヶ月

（４）まとめのまとめ

総支払額をみると、変動金利で金利が上昇した場合よりもフラット35の場合の方が、250万円ほど高くなりました。

もちろん、これ以上に金利が上昇するかもしれませんし、思ったよりも上昇しないかもしれません。

変動金利の金利が上がった場合（借り入れから11年目（2028年）に1.250%、21年目（2038年）に1.700％）を想定してシミュレーションしましたが、金利変動後の毎月の支払額、残ローン額は確認いただけたでしょうか。

シミュレーションをまとめました

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この記事を書いた人

鈴木宏治

大阪生まれ大阪育ちの44歳。

北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。

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そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。

弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。

住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。