お家の探し方の基本! 嘘と本音を公開!住宅購入セミナー

新築一戸建て建売住宅を購入した場合の流れ(売買契約・決済・住宅ローンの契約・引っ越し)を解説。まずはざっくりと理解するのが大事!

この記事を読めば「これがわかる!」

  1. 新築一戸建てを購入した場合の申し込み→決済までの流れ
  2. それぞれの段階で準備(ダンドリ)しておくといいポイント
  3. それぞれの段階で必要なお金・費用

 

こんにちは。株式会社groundの鈴木です。

 

購入する物件が決まってから引っ越しまではさまざまな手続きが必要です。

はじめてのお家購入、

「どんな流れですすんでいくのか」

「どんなお金がいつ必要なのか」

「うまく準備(ダンドる)にはどうしたらいいのか」

を把握するのが大事。

スズキ
各手続きの内容と、手続きをスムーズに進めるためのダンドリ(準備)を押さえてください
スズキ
こんな流れです

まずは、新築一戸建て(建売住宅)の購入の流れ、4つのSTEPをざっくりと理解してください。

新築一戸建ての手続きは、一般的に上の図のような流れですすみます。

購入の手続きと並行して、住宅ローンの手続きや、引っ越し準備も必要。

 

それぞれ何のための手続きかを把握して、できることは早めに準備してのが大事です。

 

STEP1 購入申し込み → 不動産売買契約の手続き

不動産売買契約は、購入申し込み後、1週間後~10日で行うのが一般的。

契約後のキャンセルは難しいので、事前の「重要事項説明」をよく聞き、納得してから契約することが大切です。

 

不動産売買契約後のキャンセルは難しい

売買契約では、「契約を買主の都合で解除する場合、手付金を放棄する(手付解除)」という約束をするのが一般的。

引き渡しが近くなってからキャンセルすると、場合によっては違約金が発生することも(違約解除といいます)。

 

(1)購入申込日

① 購入申し込み

なにはなくとも購入申し込み。申し込みをしないと、何も始まりません。不動産の申し込みは書面でします。

書面で売主さんに、購入の意思を伝えるんですね。

購入申込書は、買付証明書(かいつけしょうめいしょ)とか言ったりしますが、同じものです。

スズキ
価格交渉、契約日などの条件も、申込書に書いて伝えます

 

購入申し込み時には、申込金は必要ありません(一般的に)。

契約ではないので、購入申し込みの時点ではお金は必要ありませんが、申し込みをするとキャンセルできないものと思ってください!(たくさんの人が動き出します)

 

申込みをする前に、ちょっと深呼吸。ほんとにその物件でいいですか。

お家の購入の最後は勢いも大事ですが、焦ってしまって勢いだけで申し込みをしていませんか?

スズキ
なのでこんな記事を書いています
参考:新築一戸建て購入前の最後のチェックリスト作りました(見落としがち)

新築一戸建てを購入前にちょっと待った!見落としがちな5つのチェックポイント

 

ヒガシノさん
もし、申し込みの段階で住宅ローン事前審査の申し込みをしてなかったら、すぐに準備を!

 

金融機関選びの基準はさまざまあるのですが、年収から計算した借入可能額が一目でわかるようにまとめてみました。

参考にしていただけたら嬉しいです。

ヒガシノさん
記事中にある銀行名をタップするとさらにくわしい内容が!

 

② 住宅ローン事前審査

事前に銀行事前審査の承認が出ていれば一番いいのですが、購入申し込みをするタイミングで住宅ローンの事前審査を申し込みをするのが一般的。

通常、購入申し込み→売買契約までは1週間なので、物件の申し込みまでに、借り入れする金融機関・金利プランなどはある程度検討して準備しておきましょう。

 

うまくダンドるコツ

事前審査に必要な書類は、決まってます。

身分証明書・健康保険証・収入証明(源泉徴収票など)を事前に準備しておきましょう。

 

(2)契約日

① 手付金等の支払い

手付金の金額は、売主と買主で話し合って決めるんですが、売買代金の3-5%くらいが一般的。

例えば、物件価格が3,000万円だと、手付金は100万円くらい。

支払い方法は、契約時に手付金を現金で持参する場合が多いですが、売主によっては手付金は事前の振込になることも。

不動産売買契約時に支払うお金

手付金 価格の3-5%が一般的

契約印紙代 売買契約書に貼る印紙代

ヒガシノさん
印紙は郵便局で買えるよ
うまくダンドるコツ

気に入った物件が見つかったら、現金の準備をスタート。

手付金の金額は、不動産営業マンに事前に確認しておきましょう。

参考:新築一戸建て建売住宅の購入にかかる費用を一覧にして解説しました

新築一戸建て建売住宅の購入諸費用の内訳をざっくり把握してみよう。平均はいくらくらい?

 

② 重要事項説明

宅地建物取引士から、物件の詳細と契約内容について説明が行われます。

一般的に、重要事項説明は契約日当日に、契約書の説明の前に行われます。

 

▶うまくダンドるコツ

重要事項説明・契約書の内容は事前にある程度説明を受け、書類に目を通しておくと、当日わからないことの質問がスムーズ。

必ず内容を理解・納得してから記名・捺印してください。

 

③ 不動産売買契約

契約書には、代金の支払い方法、契約から引き渡しまでの約束事などが書かれています。

契約書の内容の確認後、売主と買主とで、署名・捺印して契約が成立します。

 

当日は、

  1. 重要事項説明(土地・建物の説明)
  2. 不動産売買契約(説明を受けた物件をどのように取引するかの説明)

という順番で進みます。

スズキ
売買契約の所要時間は、説明の内容にもよりますが、1-2時間くらいです

 

STEP2 売買契約後

(1)住宅ローン本審査の申し込み

不動産売買契約後に、本審査を申し込みます。

源泉徴収票や住民票、印鑑証明書などの書類が必要。

本審査を申し込み後、金融機関が審査を行い、融資額・融資条件が決定されます。

 

うまくダンドるコツ

資金計画は契約までに固めておく。

金利プラン・夫婦で借りるのかどうか・いくら借りるのかなどを不動産売買契約までに決めておく。

 

(2)住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)

住宅ローンを借り入れる金融機関と住宅ローンの契約(法律的には金銭消費貸借契約と言います)を結びます。

契約には、契約額(=借入額)に応じた印紙税がかかります。

住宅ローンの契約時に支払うお金

契約印紙代 住宅ローン契約書に貼る印紙代

この契約時に

  • 借入額
  • 金利プラン
  • 保証料の支払い方(内枠 or 外枠)
  • (諸費用を借り入れるなら)諸費用額
  • 住宅ローンの引き落とし日

を確定させます。

 

STEP3 立ち会い(内覧会)

(1)立ち会いで建物のキズ・汚れのチェック

新築一戸建て建売住宅は完成しているので(建築中の場合は完成後)、本審査の承認後にキズ汚れ、建具の不具合などを確認する場です。

ヒガシノさん
立ち会いは、キズ汚れ・建具の不具合を確認する場(大事なことは2回言う)

キズ汚れ・不具合があれば、同席している売主さんに伝えて、確認後、引き渡しまで(=決済日まで)に修繕してもらいます。

また、立ち会い時に室内のサイズも測っておけば、家具家電などを早めに購入できます。

 

立ち会い(内覧会)のチェックポイント

開ける

ドアや窓、収納の扉などはスムーズに開閉できるか

見る

間取り図とのちがいは?キズ汚れ・はがれ・浮きなどの不具合がないか

測る

家具や家電の購入に備えて室内のサイズを測る

 

うまくダンドるコツ

収納・設備・コンセントや照明用のシーリングの位置をパンフレットや間取り図で再チェック。

特に確認したい場所に印を付けておきましょう。

 

(2)荷造り・家具家電の購入準備

住宅ローン本審査の承認がでると、住宅ローンを借り入れできることが確定します(審査完了)

そのため、本審査の承認後に今後の準備を進めていきましょう。

 

うまくダンドるコツ

サイズを測る場所を決めておく。

立ち会い(内覧会)は家具・家電購入に備えて室内のサイズを測るチャンス。

すべての場所を測るのは大変なので、冷蔵庫や収納家具など事前に測るポイントを決め、間取り図に印を付けておきましょう。

 

STEP4 引き渡し → 入居

「残代金決済」でお金を全部払ったらいよいよ引き渡し。

建物の登記を経て、マイホームと認められます。

本審査承認後に、残代金決済の日程がわかったら、引っ越し準備や手続きの予定を立てていきましょう。

 

(1)残金決済

住宅ローンを借り入れする銀行に集まって、残代金と購入諸費用を払うのが決済です。

残代金、登記費用、銀行への費用、火災保険料などを振り込みます。

残代金決済時に支払うお金

残代金 価格-手付金

購入諸費用 価格の3-5%が目安

 

(2)引き渡し

残代金決済の振込手続き後に(入金を確認後に)、お家の鍵が渡されます。

残代金決済以降(=引き渡し以降)、住まいの所有者は購入者(あなた)となります。

 

うまくダンドるコツ

売買契約時からお金の準備を把握。残金決済に払うお金大まかな金額は、購入契約時までにわかります。

支払先と、支払う方法(振込なのか、現金支払いなのか)を確認しておきましょう。

 

(3)住まいの登記

「購入者=お家の所有者」であることを、法的に証明するための手続き。

登記時には「登録免許税」という税金がかかり、司法書士への報酬も必要になります。

 

(4)入居

残代金支払い後はいつでも可能です。

 

うまくダンドるコツ

引っ越し準備は早めにスタート。

荷造りや不用品の処分など、準備を少しずつ進めていきましょう。

引き渡し後、税金の手続きも忘れずに!

新築一戸建てを住宅ローンを利用して購入する場合、引き渡し後に税金の手続きをすると得する可能性が高いです。

忘れずに手続きしてください。

住宅ローン控除

購入(住民票を新居に移した)翌年の2月16日~3月16日に税務署へ確定申告

すまい給付金

利子補給制度(大阪市のみ)

補助金を最大限受けるには、初回の住宅ローンの支払い前に、手続きが必要

 

まとめ

いかがでしょうか。

大まかな流れは掴めましたでしょうか。

  • いつ
  • 何が
  • どんなタイミングで起こって
  • いくらお金が必要か

がわかれば、今の段階では十分です。

あとは、担当の不動産営業マンにその都度確認ください。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

大阪生まれ大阪育ちの39歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。 夢は、短パンで物件案内すること。