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【シミュレーションしました】頭金なしでお家を買うのは本当に危険?予想されるリスク・失敗2つと、それを回避する3つの方法とは

この記事を読めば「これがわかる!」

  • 「頭金なしでお家を購入するのは危険」はホント?
  • 頭金なしでお家を購入する場合のリスク・失敗例
  • 頭金を貯めれば貯めるほど、実は損するかもしれない
  • 「頭金なし」vs「頭金を貯めて購入」完全シミュレーション

 

こんにちは。株式会社groundの鈴木です。

 

頭金ゼロでお家を購入するのは不安ですよね。親に相談したり、データを見ると不動産価格の2-3割頭金が必要と言われたり、書いてあったり。実際のところ本当にそうなんでしょうか。

 

新築一戸建てにかかわらず、不動産の購入には大きなお金が動きます。そしてその購入には、いろいろな費用がかかります。まずはそれを用意するのが大変です。

これまでの経験をもとに、頭金0円でお家を購入すると考えられている理由と、そのリスク。

そして頭金0円で購入したときに考えられるリスクをなくす方法を書きました。

 

いいお家が見つかったけど、より頭金を貯めた方が得なのかどうかをシミュレーションしてみたので、確認して今後の判断材料にしていただけたら嬉しいです!

 

 

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目次

1,頭金なしでお家を購入するのは危険と言われている本当の理由は?

「頭金なしでお家を購入するのは危険」というのが、長い間の常識でした。

ヒガシノさん

そもそもなんでなん?

理由を書きます。

スズキ
大きくふたつです。

 

(1)15年くらい前まで頭金なしでは銀行は住宅ローンを貸してくれなかったから

20-30歳代の方は、お父さん、もしくは会社の上司(50歳代くらいの)に聞いてみてください。

 

その昔(15-20年くらい前)は、物件価格の2-3割頭金がなければ、銀行は住宅ローンを融資してくれませんでした。

しかも金利は、変動金利で3-4%。

今では考えられない条件だったのです。

なので、お父さん世代に相談すると、「家を買うなら、頭金は2-3割用意するのがあたり前」なんて答えが返ってきます。

 

  • 銀行から物件価格すべてを借入れできなかったこと
  • 金利が高かったこと

から、頭金はできる限り用意するのがあたり前だったのです。

ちなみに、20数年前のバブル時期の金利は8%前後でした

ヒガシノさん

バブルの金利やったら借りたら損やわ。現金できるだけ用意するわ

 

(2)ローンが残っている状態では、お家は売れないから

もし将来何かの理由で、購入したお家を手放すことになった場合の話。

残っているローンの金額以上で売れるなら、問題なく売却することができます。

 

問題は、

残っているローン > 売却価格

の場合。

 

この場合は、足りない分を現金で補填すれば、売却できます。

もし足りない分を現金で補填できない場合は、売却することができません。

スズキ

銀行が売却を許可してくれないんです

 

2,頭金なし、頭金0円といっても本当に0円ではお家は買えません。お家購入には費用がかかる

「頭金なしでお家を購入」って書いてますが、実際は本当に0円ではお家は購入できません。

なぜなら、お家の購入時にはいろんな費用がかかるから。

購入費用と呼んだり、諸費用と呼んだりするやつです。

そして、購入時に絶対に必要な諸費用以外にも、お家を購入するといろいろかかります。

ヒガシノさん

うわー。そんなん考えてないわー

(1)購入費用(諸費用)がかかる

お家を購入すると、最低限かかる費用です。

新築・中古、建売住宅・マンション・土地に関係なく必ず必要です。

ヒガシノさん

項目・金額はそれぞれちがうこともあるで

不動産屋にお願いせず、自分で手配したり、相見積もりを取ったりで抑えることができるところもあります。

それでもやっぱりこれくらいのお金がかかります。

 

くわしくはこの記事に書きました。

新築一戸建て建売住宅の購入諸費用の内訳をざっくり把握してみよう。平均はいくらくらい?

2016.04.22

 

スズキ

いまではこの諸費用についても、銀行は住宅ローンと一緒に融資してくれます。

諸費用を一緒に借り入れた場合、借入れ額が増えるので毎月の支払額が多くなります。

また、諸費用を一緒に借り入れた場合、諸費用分については金利が高くなる(銀行によってはお家の金利も高くなる)こともあるので注意してください。

 

(2)購入費用(諸費用)以外にもかかる

20160415_01

さらに、新築一戸建てを購入すると、購入費用にプラスしてまだお金がかかります。

盲点だったりするかもですが、購入するときは忘れがち。

たとえば、

  • カーテン代
  • 引越し代
  • バルコニーの屋根
  • カーポート代

など。

絶対に必要なものから、そうでないものまで。

いろいろとかかります。

ちなみに、このお金は、銀行の諸費用ローンでは貸してくれません。

スズキ

現金で用意する必要があります。

 

この記事に書きました。

新築一戸建て建売住宅を購入したあと、思いのほかにかかるお金一覧。盲点かもしれないですよ。

2016.07.15
ヒガシノさん

結構かかるやん・・。

 

3,やっぱり心配。頭金なしでお家を購入する場合に考えられるリスク・失敗例を2つ紹介

頭金なしでお家を購入する = お家の価格すべて住宅ローンで購入するということ。

お家の価格すべて住宅ローンで購入する場合に、考えられる失敗・リスクとは?

スズキ

不動産屋の僕が考える失敗・リスクは、このふたつです。

 

(1)将来売却するとすれば、そのときにローンが残っている可能性あり

頭金なしで購入するということは、借入額が多くなるということ。

購入するお家の価格によっては、なかなか元本が減らず、毎月の支払いの大部分は金利の支払いに充てられることになります。

将来、何らかの理由で売却するとき、ローンが残っていると売るに売れないことも。

ヒガシノさん

頭金なしで購入 = ローンが残る(なかなか減らない)

これ頭に入れといて。

 

(2)金利の上昇で、毎月の支払いが限界を超えてしまう

頭金なしで購入するということは、借入額が多くなるということ。

スズキ
ということは、毎月の支払額も多くなります。

いま支払いが可能な金額でも将来金利の上昇によって、毎月の支払額も上昇するかもしれません。

将来、金利が上昇しても支払いが可能か、そのときにお子さんが増える、進学するなどライフスタイルに変化があっても支払いが可能か。

いま、購入するこのタイミングでは支払いが可能な金額でも、将来のことをいろいろ想定してください。

 

不動産広告の支払いシミュレーションでは注意が必要です。

毎月の支払額が、ありえないくらい低い金利で計算されていることがあります。

ヒガシノさん

不動産の広告はだいたい一番条件いい金利でシミュレーションしてるで

 

4,頭金なしで購入する場合に考えられるリスク・失敗を回避するにはどうしたらいいのか

というわけで、

スズキ

頭金なしでお家を購入する場合のリスク・失敗

= お金についてのリスク・失敗

だと言い切ってもいいと思います。

ヒガシノさん

たしかに。

 

お家の価格すべてを借り入れるので、購入時にお金についてきちんと理解・きちんと把握しておく必要があります。

それが、何よりのリスク・失敗の回避対策です。

すべては購入時に始まっているのです。

 

対策を3つ考えました。

 

(1)借入可能額のマックス=予算だと考えない

→ 「リスクその1 将来売却するとすれば、そのときにローンが残っている可能性あり」を回避

不動産営業マンの言うままに物件を見ていたら、借入額の最大額の物件を見ていた。

なんていうことはよくあります。

物件を提案されるうちに、テンションが上がって、どんどん予算が上がって・・。

スズキ

ちょっと待ってください!

住宅ローンの借入れできる金額と、あなたが支払うことができる金額は別。

まったく別の話。

 

 

まずは年収から借入可能額を知ってください。

【シミュレーション】年収から住宅ローンの借入れ可能限度額を見える化!年収の何倍まで、いくらまで借りられるの?

2016.08.03

 

(2)毎月の支払い可能額から予算を考える

→ 「リスクその2 金利の上昇で、毎月の支払いが限界を超えてしまう」を回避

おそらくこの2016年は金利の底、この数年間で一番金利が低いんじゃないと思っています。

スズキ

あくまで個人的感想です。

変動金利で住宅ローンを借り入れるなら、今後の金利上昇も考えて、いま現在返済可能な支払額を少し低めに設定してもいいかもしれません。

 

年収から借入可能額を把握したら、つぎは支払い可能額から逆算してみてください。

【シミュレーション】毎月の支払額から逆算した無理のない住宅ローンの借入額はいくら?金利別で総額を計算!

2016.08.04

 

ヒガシノさん

35年間支払うことになるんやで。

スズキ

もし支払いに余裕が出れば、繰り上げ返済をするか、現金で貯金しておけば、将来もし売却することになっても動きやすいです

 

(3)価格が下がりにくい物件を購入する

→ 「リスクその1 将来売却するとすれば、そのときにローンが残っている可能性あり」を回避

一生に一度、人生で一番高い買い物のマイホーム購入。

 

支払い可能額からお家を購入した。

住宅ローンの毎月の支払いも順調。

でももしかしたら、将来何かの理由で売却することになるかもしれない。

 

それを考えて、価格が下がりにくい物件を購入するのはありです。

スズキ

価格が下がりにくい=資産価値が高い物件

て言ってもいいです。

 

 

不動産営業マンの僕が考える価格が下がりにくい(高く売れる可能性が高い)物件はこちらに書きました。

新築一戸建ての購入で失敗・後悔しないために!購入前にあなたが考えるべきたったひとつのこと

2016.10.11

 

5,頭金を貯めれば貯めるだけ実は損するかもしれない件

かつては、頭金をしっかり貯めてからお家を購入するのが常識でした。

お家を購入するには、まずは頭金を貯めることがスタートだったわけです。

そして、その頭金が貯まるまでの期間は、平均3-5年。

 

2016年現在、頭金をがんばって貯めているとその間に損をしているかもしれないという話。

ヒガシノさん

まじで

(1)金利を含む住宅ローン事情の変化

2016年現在、銀行住宅ローン・フラット35ともに最低金利を記録しています。

この金利が2017年・2018年に、2016年の現在よりさらに最低金利を更新するとはなかなか考えにくくて。

頭金を貯めている数年間の間に、金利が上昇している、なんてことも考えられます。

0001

赤く囲ったところがフラット35の最低金利。

ヒガシノさん

2016年8月が史上最低金利!

 

(2)持っている現金を住宅ローンへ入れると損することがある

現在の住宅ローン、35年変動金利での金利は1%を切っています。

ネット銀行系だと0.5%くらいで借入れることもできます。

 

金利0.5%で住宅ローンを借入れることができる現在、手持ちの200万円(たとえば)を頭金にすべて使って新築一戸建てを購入。

貯金がほとんどなくなるとします。

そんな状態で、ショッピングのカード支払いをリボ払いで支払う。

そんな状態で、クルマを買い替えるのに、支払いをオートローンを組む。

こんな支払い方は、トータルでみるとかなりの損です。

 

具体的には、こんな感じ。

金利0.5%で貸してくる(住宅ローン)のに、現金で支払う。

金利15%での貸付を利用する(リボ払い)。

金利4%でクルマのローンを組む(オートローン)。

 

0.5%の住宅ローンは借入れて、15%のリボ払い・4%のクルマのローンは現金で支払う。

これがトータルでみるとお得です。

 

(3)最終的な住居費の総支払額に差が出る

もしいま、お家購入の頭金がないとします。

ここで、

ヒガシノさん

頭金がないわ-。

貯めてから購入した方が、最終的に得するんちゃうん?

て考えてしまいがち。

でも、ちょっと待ってください。

意外とそうでもなかったりするんです。

 

 

 

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4,ご質問内容を「鈴木(ゼロ仲介)」が確認次第、順次ご返答させていただきます。

*なお、現在大変多くの方からご質問をいただいております。早めのお返事で対応はしていますが、気になる事がありましたら「なるべくすぐに」ご質問のメッセージをお送りください。

 

スズキ

というわけで、シミュレーションしてみます。

6,頭金なしでいま購入 vs 頭金を貯めて将来購入 どっちが得?完全シミュレーション!

 

この鈴木って人、いろいろ書いてるけど、

ヒガシノさん

やっぱり頭金貯めてからお家買った方が、得するんやろ??

って考えている、あなた!

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そんなあなたのために、シミュレーション×3パターン

最後のシミュレーション3は、いま社宅(家賃補助あり)の家賃激安ver.も。

 

35年間という長期で借りる住宅ローン、

「少しでもお得に借りたい」

「生活住居費総額は抑えたい」

もの。

さて、結果は!?

ヒガシノさん

グラフ化してみたけど、わかりやすいように色々書き込んでるで!

 

(1)「30歳、お家がほしいです」

スズキ

これまでの経験上、お家購入を検討始める一番多いのは30歳前後。

その年齢から、頭金を貯めて購入するのと、いま購入するのと、比較してみます。

 

*借入金利は同じで。

 

条件

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【条件】いま購入する場合

  • 現在の年齢 30歳
  • 購入物件価格 3,000万円
  • 現在の自己資金 0万円
  • ローン金利 0.975%

 

【条件】頭金を貯めて3年後に購入する場合

  • 3年間の毎月積立金 3.0万円(3年間毎月がんばって3万円貯金)
  • 3年間の物件価格上昇率 +0.5%(少し物価が上がっているかも)
  • 3年後の購入時のローン金利 0.975%
  • 3年後の購入時の返済期間 35年
  • 3年後に購入までの毎月の家賃 7.5万円(3年間の賃貸マンションの毎月の家賃)

 

「いま購入する場合 vs 頭金を貯めて3年後に購入する場合」 結果

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【結果】いま購入する

  • 購入時自己資金 0万円
  • うち積立金額 –
  • ローン返済額 3,692万円
  • 家賃支払額 –
  • 生活住居費総額 3,692万円
  • 60歳時のローン残債額 515万円

 

【結果】頭金を貯めて3年後に購入する

  • 3年後の年齢 33歳
  • 3年後購入時自己資金 110万円(3年間で貯めた貯金)
  • うち積立金額 110万円(すべてを頭金へ)
  • ローン返済額 3,617万円
  • 家賃支払額 270万円(購入する3年後までの家賃)
  • 生活住居費総額 3,996万円
  • 60歳時のローン残債額 795万円
スズキ

生活住居費総額は、いま購入する方が304万円安くなります。

1日あたりに換算すると 2,778円安くなります。

 

ヒガシノさん

3年間、頭金貯めたのに。

その3年間毎日お金を損してたって事実。。

 

 

(2)「28歳、5年後にお家を買おうと検討中」

ヒガシノさん

シミュレーション1より若い年齢の28歳、結婚して子供も、、、。

いつかは欲しいマイホーム。

いま買うのと、いつか買う。どっちがどうなのよ。

 

条件

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【条件】いま購入する場合

  • 現在の年齢 28歳
  • 入物件価格 2,700万円
  • 現在の自己資金 0万円
  • ローン金利 0.975%

 

【条件】頭金を貯めて5年後に購入する場合

  • 5年後の年齢 33歳
  • 5年間の毎月積立金 2.0万円(5年間毎月がんばって2万円貯金)
  • 5年間の物件価格上昇率 +0.5%(少し物価が上がっているかも)
  • 5年後の購入時のローン金利 0.975%
  • 5年後の購入時の返済期間 35年
  • 5年後に購入までの毎月の家賃 7.0万円(5年間の賃貸マンションの毎月の家賃)

 

「今、購入する場合 vs 頭金を貯めて5年後に購入する場合」 結果

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【結果】いま購入する

  • 購入時自己資金 0万円
  • うち積立金額 –
  • ローン返済額 3,323万円
  • 家賃支払額 –
  • 生活住居費総額 3,323万円
  • 60歳時のローン残債額 281万円

 

【結果】頭金を貯めて5年後に購入する

  • 購入時自己資金 123万円(2.0万円×5年間)
  • うち積立金額 123万円(貯めた分をすべて頭金へ)
  • ローン返済額 3,259万円(頭金を入れているので、ローン返済額は少し減る)
  • 家賃支払額 420万円(7.0万円/月×5年間)
  • 生活住居費総額 3,803万円
  • 60歳時のローン残債額 716万円
スズキ

生活住居費総額は、いま購入する方が480万円安くなります。

1日あたりに換算すると 2,629円お得な計算です。

 

 

 

(3)「いま、社宅に住んでいます」

ヒガシノさん

最後は、いま社宅にお住まい(もしくは家賃補助あり)の方向け。

いまの家賃が安いから、その分をぜんぶ貯金→3年後にぜんぶ頭金へっていうシミュレーション。

社宅に住めるうちは、住んどいた方がいいん?どうなんの?

 

条件

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【条件】いま購入する

  • 現在の年齢 30歳
  • 購入物件価格 3,500万円
  • 現在の自己資金 0万円
  • ローン金利 0.975%

 

【条件】頭金を貯めて3年後に購入する場合

  • 3年間の毎月積立金 8.0万円
  • 3年間の物件価格上昇率 +0.5%
  • 3年後の購入時のローン金利 0.975%
  • 3年後の購入時の返済期間 35年
  • 3年後に購入までの毎月の家賃 2.5万円

 

「今、購入する場合 vs 頭金を貯めて3年後に購入する場合」 結果

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【結果】いま購入する

  • 購入時自己資金 0万円
  • うち積立金額 –
  • ローン返済額 4,308万円
  • 家賃支払額 –
  • 生活住居費総額 4,308万円
  • 60歳時のローン残債額 600万円

 

【結果】頭金を貯めて3年後に購入する場合

  • 購入時自己資金 293万円
  • うち積立金額 293万円
  • ローン返済額 4,022万円
  • 家賃支払額 90万円
  • 生活住居費総額 4,405万円
  • 60歳時のローン残債額 884万円
スズキ

生活住居費総額は、いま購入する方が98万円安くなります。

1日あたりに換算すると -2893円です。

 

7,まとめ

頭金なしでお家を購入すること自体は、もはやリスクではなくなっている気がします。

むしろ2016年現在、頭金なしで物件価格すべてを住宅ローンを組むことはめずらしいことではありません。

本当に大事なのは、頭金なしで購入することで起こるかもしれないリスクをきちんと知って、対応できるようにしておくことです。

そのためには、情報をきちんと見極めて、自分の状況に合った物件を選ぶことです。

不動産営業マンのいうことがすべてではないです!

いい物件に巡り合いますように。

書いているとめっちゃ長くなりました。読んでいただき、ありがとうございました!

 

 

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スズキ

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ABOUTこの記事をかいた人

大阪生まれ大阪育ちの39歳。 北摂で住宅売買の不動産仲介会社に勤め、2014年36歳のときに北浜で独立。 「人生で一番高い買いもの、新築一戸建てを少しでもお得に買いたい」 そんなお客様の声をカタチにしたサービス「ゼロ仲介」をはじめました。 弁護士・税理士と共同して仕事をすることも多く、「売買契約の安全・安心は当たり前」がモットー。 住宅ローンの相談はもちろん、銀行選び・借入プラン選びもお手伝いをさせていただいています。 夢は、短パンで物件案内すること。